јлексеев ¬. Ќедвижимое имущество: государственна€ регистраци€ и проблемы правового регулировани€

ќ√Ћј¬Ћ≈Ќ»≈

ѕ–≈ƒ»—Ћќ¬»≈
√Ћј¬ј 1. –≈√»—“–ј÷»я ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ≈ »ћ”ў≈—“¬ќ  ј  ѕ–ј¬ќ¬ќ≈ я¬Ћ≈Ќ»≈
1.1. –≈√»—“–ј÷»я ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№  ј  ќЅЏ≈ “»¬Ќјя Ќ≈ќЅ’ќƒ»ћќ—“№ √–ј∆ƒјЌ— ќ√ќ ќЅќ–ќ“ј
1.2. ÷≈Ћ» √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌќ… –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№
1.3. ѕќЌя“»≈ —»—“≈ћџ √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌќ… –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№. ’ј–ј “≈–»—“» ј —»—“≈ћџ –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№ ¬ –ќ——»…— ќ… ‘≈ƒ≈–ј÷»»
1.4. ѕ–»Ќ÷»ѕџ √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌќ… –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№
1.5. √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌјя –≈√»—“–ј÷»я ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№ ¬ —»—“≈ћ≈ ѕ–ј¬ј » ¬ —»—“≈ћ≈ «ј ќЌќƒј“≈Ћ№—“¬ј
1.6. ѕќЌя“»≈ √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌќ… –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№
√Ћј¬ј 2. ѕ–ј¬ќ¬џ≈ ќ—Ќќ¬џ –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ≈ »ћ”ў≈—“¬ќ ¬ –ќ——»…— ќ… ‘≈ƒ≈–ј÷»»
2.1. ѕќЌя“»≈ ќЅЏ≈ “ј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»
2.2.  Ћј——»‘» ј÷»я ќЅЏ≈ “ќ¬ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»
2.3. ѕ–ј¬ќ¬ќ≈ «Ќј„≈Ќ»≈ √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌќ… –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№
√осударственна€ регистраци€
2.4. √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌјя –≈√»—“–ј÷»я ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№ » ƒќЅ–ќ—ќ¬≈—“Ќќ≈ ѕ–»ќЅ–≈“≈Ќ»≈ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ√ќ »ћ”ў≈—“¬ј
2.5. ќЅЏ≈ “ –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№
2.6. ѕќЌя“»я ќ√–јЌ»„≈Ќ»я » ќЅ–≈ћ≈Ќ≈Ќ»я ¬ ќ“ЌќЎ≈Ќ»» Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»
2.7. ќ—Ќќ¬јЌ»я √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌќ… –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№ » ѕќЌя“»≈ ѕ–ј¬ќ”—“јЌј¬Ћ»¬јёў»’ ƒќ ”ћ≈Ќ“ќ¬
2.8. ќ—Ќќ¬јЌ»я ќ“ ј«ј ¬ √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌќ… –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№
√Ћј¬ј 3. –≈√»—“–ј÷»я ѕ≈–¬»„Ќќ√ќ ¬ќ«Ќ» Ќќ¬≈Ќ»я ѕ–ј¬ Ќј ќЅЏ≈ “џ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»
3.1. ѕќЌя“»≈ ¬Ќќ¬№ —ќ«ƒјЌЌќ√ќ ќЅЏ≈ “ј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»
3.2. ќ—Ќќ¬јЌ»я ¬ќ«Ќ» Ќќ¬≈Ќ»я ѕ–ј¬ Ќј ¬Ќќ¬№ —ќ«ƒјЌЌџ… ќЅЏ≈ “
3.3. ќ—ќЅ≈ЌЌќ—“» –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ ”„ј—“Ќ» ќ¬ —ќ«ƒјЌ»я Ќќ¬џ’ ќЅЏ≈ “ќ¬ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»
3.4. ќ—ќЅ≈ЌЌќ—“» –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј ќЅЏ≈ “џ Ќ≈«ј¬≈–Ў≈ЌЌќ√ќ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ј
3.5. ќ—ќЅ≈ЌЌќ—“» –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј ќЅЏ≈ “џ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“» ¬ ѕќ“–≈Ѕ»“≈Ћ№— »’  ќќѕ≈–ј“»¬ј’
3.6. ќ—ќЅ≈ЌЌќ—“» –≈√»—“–ј÷»» —ƒ≈Ћќ , «ј Ћё„≈ЌЌџ’ ¬ ѕ–ќ÷≈——≈ —ќ«ƒјЌ»я Ќќ¬џ’ ќЅЏ≈ “ќ¬
√Ћј¬ј 4. –≈√»—“–ј÷»я ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№, ¬ќ«Ќ» јёў»’ ¬ –≈«”Ћ№“ј“≈ ѕ–ј¬ќѕ–≈≈ћ—“¬ј » ѕќ »Ќџћ ќ—Ќќ¬јЌ»яћ
4.1. –≈√»—“–ј÷»я ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№ Ќј ќ—Ќќ¬јЌ»» —ƒ≈Ћќ  ќ“„”∆ƒ≈Ќ»я
4.2. –≈√»—“–ј÷»я ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№, ¬ќ«Ќ» јёў»’ Ќј ќ—Ќќ¬≈ ”Ќ»¬≈–—јЋ№Ќќ√ќ ѕ–ј¬ќѕ–≈≈ћ—“¬ј
4.3. ѕ–ј¬ќѕ–≈≈ћ—“¬ќ ¬ ќ“ЌќЎ≈Ќ»я’ ѕќ –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№
4.4. –≈√»—“–ј÷»я ѕ–ј¬ј ќЅў≈… —ќЅ—“¬≈ЌЌќ—“» Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№
4.5. –≈√»—“–ј÷»я ќЅ–≈ћ≈Ќ≈Ќ»… » ќ√–јЌ»„≈Ќ»…
4.6. –≈Ў≈Ќ»≈ —”ƒј  ј  ќ—Ќќ¬јЌ»≈ √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌќ… –≈√»—“–ј÷»»
ѕ–»ћ≈„јЌ»я

— ј„ј“№  Ќ»√”

¬ книге исследуютс€ проблемы правового регулировани€ отношений, св€занных с недвижимым имуществом. ѕри этом основное место уделено такому элементу правового режима недвижимости, как государственна€ регистраци€ прав. јвтор формулирует пон€тие системы регистрации прав на недвижимость, основные принципы ее организации и совершенствовани€. «начительное место в работе уделено пон€тию недвижимого имущества и его классификации. ¬ книге также подробно рассмотрены особенности регистрации прав на недвижимость, возникающих по различным основани€м (вновь создаваемые объекты, объекты незавершенного строительства, права членов кооперативов, права, возникающие на основании сделок, универсального правопреемства, решений суда, вопросы регистрации права общей собственности и др.).
 нига адресована практикующим юристам, студентам, аспирантам, преподавател€м юридических вузов.

¬. ј. јлексеев
Ќедвижимое имущество. √осударственна€ регистраци€ и проблемы правового регулировани€

»здательство: ¬олтерс  лувер, 2007 г.
“вердый переплет, 504 стр.
ISBN†† 978-5-466-00256-0
“ираж: 2000 экз

јлексеев ¬.ј. - кандидат юридических наук, адвокат

јлексеев ¬.ј. Ќедвижимое имущество: государственна€ регистраци€ и проблемы правового регулировани€. - ћ.: "¬олтерс  лувер", 2007.


ѕредисловие

Ќедвижимое имущество представл€ет собой одну из основ функционировани€ любой экономической системы. ѕоэтому оптимальна€ организаци€ оборота недвижимости €вл€етс€ одной из главных задач в области экономической политики. ¬едущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, св€занных с недвижимым имуществом. ћожно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благососто€ние населени€. ¬ то же врем€ недостатки правового регулировани€ в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решени€ не могут не сказыватьс€ негативно на многих факторах экономического и социально-политического развити€.
Ќельз€ сказать, что современное право –оссии не принимает в расчет вышеуказанные обсто€тельства. Ќачина€ с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. ќт практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают √ражданский кодекс –‘ и ‘едеральный закон "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
¬месте с тем практически всеми исследовател€ми правового регулировани€ оборота недвижимости признаетс€, что оно весьма далеко от совершенства. ¬ науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными €вл€ютс€ вопросы о пон€тии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Ќерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упор€доченности и эффективности.
«акономерной реакцией на такое положение €вл€етс€, с одной стороны, весьма активна€ работа законодател€ по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. — другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.
ќднако анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменени€ законодательства не нос€т системного характера, во многих случа€х подчинены решению частных проблем. ѕри этом изменению в основном подвергаетс€ законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составл€ющих, в то врем€ как в существенной ревизии нуждаетс€ концепци€ правового регулировани€ недвижимости в целом.
Ќаучные исследовани€ правовых проблем недвижимого имущества развиваютс€ по нескольким направлени€м. ¬о-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваютс€ в работах, посв€щенных объектам гражданских прав и вещным правам. ¬о-вторых, в последнее врем€ по€вились значительные работы, посв€щенные непосредственно правовой проблематике недвижимости. ќсобое место среди этих исследований занимает  онцепци€ развити€ гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствовани€. ¬-третьих, наиболее активно разрабатываютс€ отдельные аспекты правового механизма регулировани€ отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.
Ќесмотр€ на значительное количество работ, посв€щенных правовым вопросам недвижимости, нужно, тем не менее, констатировать, что это не привело к качественному сдвигу в реальном правовом обеспечении отношений в области оборота недвижимости. ѕо многим вопросам исследователи занимают диаметрально противоположные позиции. Ќо даже там, где наблюдаетс€ единство мнений практически всех ученых, это не приводит к необходимым изменени€м законодательства.
јвтор насто€щего исследовани€ далек от мысли, что данна€ работа расставит все на свои места и станет базой дл€ правовых реформ в сфере недвижимого имущества. «десь существующие проблемы рассмотрены с новой позиции - с точки зрени€ системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
¬ большинстве правовых исследований сферы недвижимого имущества проблемы государственной регистрации прав на недвижимость занимают подчиненное место. Ќа первый взгл€д это вполне оправдано, так как регистраци€ прав на недвижимость представл€ет собой лишь один из элементов правового режима недвижимости. ѕри этом нельз€ признать неверным тезис о том, что система регистрации должна строитьс€ в соответствии с правовой доктриной недвижимости, а не наоборот.
ќднако нужно иметь в виду, что регистраци€ прав представл€ет собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости. Ёто становитс€ очевидным как при анализе зарубежного законодательства, так и при внимательном рассмотрении действующего законодательства нашей страны. ƒело в том, что необходимость регистрации прав - это то главное, что отличает правовой режим недвижимого имущества от правового режима имущества движимого. »з такого положени€ вытекает особа€ значимость правовой модели регистрации дл€ правового режима недвижимости. — одной стороны, эта модель должна вписыватьс€ в общую концепцию правового регулировани€ недвижимости, а с другой стороны, все законодательные решени€ в области недвижимости должны приниматьс€ с учетом действующей системы регистрации прав, поскольку только при соответствии этой системе они могут быть реализованы.
»менно эти обсто€тельства побудили автора обозначить исходной точкой своего исследовани€ правовых проблем недвижимости регистрацию прав. ѕри этом необходимо было решить следующие задачи:
1) определить оптимальные принципы организации регистрации прав на недвижимость с учетом современных условий –оссийской ‘едерации;
2) рассмотреть основные проблемы правового регулировани€ оборота недвижимости с точки зрени€ регистрации прав на недвижимое имущество;
3) разработать подходы к практической регистрации прав на недвижимость, возникающих по различным основани€м, с учетом действующего законодательства.
Ќа базе проведенного исследовани€ автором внос€тс€ предложени€ по совершенствованию как гражданского законодательства, так и специального законодательства о регистрации прав на недвижимость.
ќсновное внимание в работе уделено гражданско-правовой проблематике. ќрганизационные и административно-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость в работе также освещаютс€, но лишь постольку, поскольку это необходимо в рамках общей концепции организации правового обеспечени€ оборота недвижимости.
ѕри подготовке работы автор опиралс€ на работы правоведов прошлых лет, таких как ¬.Ѕ. ≈ль€шевич, Ћ.ј.  ассо, ƒ.». ћейер,  .ѕ. ѕобедоносцев, ».ј. ѕокровский, ¬.». —инайский, √.‘. Ўершеневич и др., труды выдающихс€ российских ученых - представителей теории права и теории гражданского права, среди которых —.—. јлексеев, —.Ќ. Ѕратусь, ј.¬. ¬енедиктов, ќ.—. »оффе, ƒ.ј.  еримов, ќ.ј.  расавчиков, ¬.ѕ. ћозолин, ≈.ј. —уханов, ё. . “олстой, –.ќ. ’алфина, Ѕ.Ѕ. „ерепахин, ¬.‘. яковлев и др.
ќсновой дл€ выполнени€ насто€щего исследовани€ послужили работы таких авторов, как ћ.». Ѕрагинский, ¬.¬. ¬итр€нский, Ѕ.ћ. √онгало, ¬.ѕ. √рибанов, Ќ.ƒ. ≈горов, ¬.—. ≈м, ё.’.  алмыков, ќ.ћ.  озырь, Ћ.ќ.  расавчикова, ќ.».  рассов, ѕ.¬.  рашенинников, ».ƒ.  узьмина, ¬.ј. Ћапач, ј.Ћ. ћаковский, ј.ј. ћаковска€, ќ.Ќ. —адиков, ј.ѕ. —ергеев, ќ.ё. —кворцов,  .». —кловский, —.ј. —тепанов, ».ј. —ыродоев, ¬.¬. „убаров, Ћ.¬. ўенникова и др.
¬ работе использовались материалы судебной практики, правоприменительной практики органов, осуществл€ющих государственную регистрацию прав на недвижимость. јвтор использовал также свой личный опыт работы в качестве заместител€ руководител€ √ородского бюро регистрации прав на недвижимость г. —анкт-ѕетербурга в 1995-1999 гг., а также в качестве руководител€ адвокатского бюро, специализирующегос€ в области правовых проблем недвижимого имущества.