Посмотрите похожие работы
Судебное доказывание (понятие, правила, процесс)
Иск в арбитражном процессе
Ответственность за вред, причиненный источником повышенной опасности
Порядок рассмотрения дела в надзорной инстанции РФ
Правовое регулирование банкротства, процедура банкротства.

Информация о готовой работе

Тема Договор купли-продажи жилого помещения
Год защиты: Новый Гуманитарный Университет Натальи Нестеровой 2005 г.
Цена:3000 руб.
Объем работы: 71 стр.
Тип работы:Диплом.
Содержание:Заданная тема диплома: Договор купли-продажи жилого помещения

Введение. с. 3-6

I. Общие понятия о договоре купли-продажи жилого помещения.
1. Понятие договора. с. 7-8
2. Предмет договора. с. 9-17
3. Цена в договоре. с. 18-20
4. Право пользования, сохраняющееся при продаже жилого помещения. с. 21-22
5. Права и обязанности по договору. с.23-29
5.1. Передача вещи. с. 23-27
5.2. Оплата. с. 27-29

II. Особенности отдельных видов договоров купли-продажи жилого помещения.
1. Купля-продажа доли жилого помещения. с. 30-33
2. Договор купли-продажи жилого помещения, не завершенного строительством. с. 34-35
3. Договор купли-продажи жилого помещения с участием юр.лица.
с. 36-39
4. Договоры купли-продажи жилого помещения, обязательные для заключения одной из сторон. с. 40-42
5. Купля-продажа жилого помещения с использованием жилищных сертификатов. с. 43-44
6. Договор купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором оно расположено. с. 45-46
7. Купля-продажа жилого помещения с участием несовершеннолетних или недееспособных. с. 47-49
8. Купля-продажа жилого помещения в закрытых административно-территориальных образованиях. с. 50

III. Процедура заключения договора купли-продажи жилого помещения.
1. Документы, необходимые для заключения договора. с. 51-53
2. Форма договора. с. 54-56
3. Государственная регистрация. с. 57-59

Заключение с. 60-62
Библиография с. 63
Список нормативных актов с. 64-65
Приложения с. 66-71
Введение: Приватизация муниципальных и ведомственных жилых фондов создала, а инвестирование юридическими и физическими лицами жилищного строительства расширило рынок жилья в России.
С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала девяностых годов и была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры.
Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.
Основу правового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса России, которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах. Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.
Значение публично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа недвижимости, и, в частности, жилых помещений, предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может возникать лишь вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.
Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося от того, которое существовало в советском праве, когда недвижимость практически перестала быть объектом гражданских прав, была почти полностью исключена из гражданского оборота (возможность купли-продажи только жилых домов и дач и составляли “оборот” жилых помещений, допускавшийся Гражданским кодексом РСФСР 1964 года).
Создавая основу частноправового режима недвижимости, новый Гражданский кодекс предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в статье 131 ГК РФ устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимости и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.
Нормы частного права ввели понятие недвижимого имущества, определили условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, установили титулы на недвижимое имущество (право собственности, вещные права, и иные права, перечисленные непосредственно в законе, а также обязательственные права), определили виды сделок, которые могут совершаться с недвижимым имуществом, закрепили определенные правила в отношении заключения и исполнения этих сделок.
Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости. Лишь в отношении земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны. Круг сделок с жилыми помещениями охватывает практически все договоры, и в первую очередь те, предметом которых является отчуждение вещи или передача ее в пользование. Наибольшее практическое значение имеют, несомненно, договоры купли-продажи жилых помещений, рассматриваемой в данной дипломной работе.
Глава 3:
Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” возложил на Министерство Юстиции России координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обучению и повышению квалификации работников системы государственной регистрации.
31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. В стране начала создаваться принципиально новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формирование которой предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.
Установлены организаций, занимающихся деятельностью по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.
Законом о регистрации определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится следующее:
1. Проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистраторами прав.
2. Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
3. Государственная регистрация прав.
4. Выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав.
5. Выдача информации о зарегистрированных правах.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован главой 3 Закона о регистрации. Процедура проведения регистрации состоит из следующих 5 этапов:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
Заключение:
Из отраженных в работе моментов очевидно, что при удостоверении договоров купли-продажи жилого помещения мы должны различать понятие возникновения обязательственных правоотношений и вещного права. Государственная регистрация договоров имеет целью зафиксировать переход вещного права на приобретателя. Это подтверждается ст.561 ГК РФ, где «переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации». По большому счету не сам договор подлежит регистрации, а переход права собственности подлежит регистрации. Право собственности на недвижимое имущество, вещное право переходит с момента внесения в реестр собственников на основании договора. В этом нет сомнения, но нет сомнения и в том, что обязательственные правоотношения возникают не с момента регистрации договора, а с момента подписания и его нотариального удостоверения (если стороны договорились об этом). С момента подписания стороны уже вправе требовать друг от друга соответствующего поведения в отношении отчуждаемого имущества. Уже с момента подписания договора закон защищает добросовестного исполнителя. Вспомним хотя бы п.3 ст.165 ГК РФ. «Если сделка, требующая обязательной государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».
Разве суд может требовать исполнения договора, который еще не заключен? Таким образом, можно сделать вывод, что сразу после подписания договора стороны обязаны надлежащим образом и в срок выполнять все его условия, а предъявление этого договора для государственной регистрации вызвана необходимостью приданию факту перехода права собственности на недвижимость публичного характера. Такая форма гласности сделок является способом обеспечения интересов покупателей, реальности приобретаемых ими прав. Такое понимание значение нотариального удостоверения сделок как залога соответствия волеизъявления гражданина условиям договора, и их государственной регистрации служит защите прав сторон и третьих лиц по договору при его подписании и дальнейшем исполнении.
На сегодняшний день жилое помещение – самый распространенный из значимых видов собственности. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуации и накладывает необходимость участия судебной практики в определений направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более, что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.
Практика судов складывается в основном благодаря использованию субъектами, законные интересы которых нарушены из-за неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту (ст.46 Конституции РФ).
Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.
Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.
Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством. Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.
Нахождение жилых помещений в различных жилищных фондах, у различных субъектов гражданского права, социальная значимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещения по различным основаниям, влечет применение судами смежного законодательства (законодательства о приватизации, о кондоминиумах, о жилищных кооперативах, о наследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др.) и использования соответствующей практики вышестоящих судов.
В связи с введением с начала 2000 года полноценного функционирования учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с несовершенством Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество..”, подмеченным многими правоведами и самими органами юстиции, можно ожидать в ближайшее время новых судебных решений и обобщении судебной практики, которые попытаются сгладить сложившиеся противоречия, определить путь к совершенствованию системы государственной регистрации.
Задача судебной практики, на мой взгляд, состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.