Бизнес план


   Экономическая    эффективность    инновационно-инвестиционного    проекта
применения пенобетона в строительстве малоэтажных жилых домов в  г.  Казани,
предлагаемого Казанским центром инновационных технологий)
    Переход к рыночным  отношениям  требует  гибких  решений  в  экономике,
обеспечивающих существенное повышение  эффективности  инвестиций.  Одним  из
важнейших вопросов определения эффективности следует признать  критериальный
подход,   поскольку   при   разных   критериях   имеют    место    различные
соответствующие   показатели   экономической   эффективности.    В    основу
критериального   подхода   заложен   триединый    критерий    рациональности
инвестиций: экономический, экологический и социальный.
    Применим  заявленный  критериальный  подход  для  оценки  экономической
эффективности     инновационно-инвестиционного      проекта       применения
предлагаемого  Казанским  центром  инновационных  технологий,  пенобетона  в
строительстве малоэтажных жилых домов – «инисот»  в  г.  Казани  (на  основе
бизнес-плана  строительства  блокированных  домов  индивидуального   проекта
«Пентхауз»). Эскизный проект  минисот представлен в Приложении 4.
    В целях удовлетворения спроса населения на жилье Коллегией Министерства
строительства и жилищно-коммунального хозяйства РТ в 1998 году было  принято
постановление на преобладающее строительство в последующие годы  малоэтажных
жилых домов.
    Малоэтажные  блокированные  жилые   дома   типа   «Пентхауз»   обладают
улучшенной планировкой квартир, изолированным входом  в  квартиру,  наличием
приквартирного  участка,  индивидуальным  гаражом  с  выходом  из   него   в
квартиру, возможностью  достижения  высокой  плотности  застройки  и  уровня
благоустройства,   многовариантностью   планировочных   решений   и    видов
блокировки   секций,   широкими   возможностями   достижения   архитектурной
выразительности жилой застройки.
   Следует отметить, что прежде чем оценивать  экономическую  эффективность
ИИП, необходимо провести анализ  деятельности  предприятия,  которое  ставит
своей целью внедрение данного проекта. Анализ  возможностей  предприятия  по
реализации проекта основывается на расчете таких финансовых показателей  как
величина резервов, оборачиваемость капитала,  интенсивность  инвестирования,
прибыль на инвестированный капитал[1]
    Не обладая данными для расчета этих  показателей  в  данном  конкретном
случае, мы, тем не менее,  уверены  в  необходимости  их  определения  ввиду
того, что они объективно предопределяют возможность предприятия  практически
реализовать ИИП.
    Комплексную   оценку   экономической   эффективности   ИИП   применения
пенобетона в строительстве домов типа  «Пентхауз»  мы  проводим  посредством
следующих методов:
1.Метод окупаемости.
2.Метод нормы прибыли.
3.Расчет дисконтированной стоимости.
    Приведем фактические данные примерной  сметы  на  один  из  домов  типа
«Пентхауз»  S = 300/200 в таблице 3.1.
                                                                Таблица 3.1.
        Примерная смета на один из домов типа «Пентхауз» S = 300/200
|1   |2                                              |3                  |
|№   |Наименование объектов, работ и затрат          |Сметная стоимость, |
|п/п |                                               |руб.               |
|1   |Сваи (с доставкой и забивкой)                  |56000              |
|2   |Монолитная стяжка фундамента (армокаркас.      |20304              |
|    |опалубка, бетон, укладка)                      |                   |
|3   |Фундаменты (блоки, раствор, монтаж, техника)   |37800              |
|4   |Кладка подвала (кирпич красный/пенобетон*,     |28598/ 22878,4**   |
|    |раствор, работа, перемычки, монтаж)            |                   |
|5   |Перекрытие подвала (плиты, раствор, монтаж)    |34484              |
|6   |Кладка 1-го этажа (ворота гаражн.,             |206720/ 165376**   |
|    |кирпич/пенобетон*, кладка, раствор, работа,    |                   |
|    |премычки, перекрытия, окна двери, пенопластовое|                   |
|    |утепл. толщ. = 0,1 м.)                         |                   |
|7   |2-ой этаж (см. скобки п.п. 6)                  |206720/ 165376**   |
|8   |Мансарда (см. скобки п.п. 6 + устройство крыши |368700/ 294960**   |
|    |с пенопласт. утепл., оцинк. покр. внутр.       |                   |
|    |обшивкой потолка)                              |                   |


                          Продолжение таблицы 3.1
|1   |2                                              |3                  |
|9   |Штукатурка (стены, раствор, работа)            |29132              |
|10  |Малярные работы, сантехника, водопровод, газ,  |197691,6           |
|    |электрофикация, малые токи ~ 20% от V общ.     |                   |
|11  |Неучтенные затраты                             |200000             |
|12  |Непредвиденные затраты                         |300000             |
|13  |Резерв                                         |300000             |
|    |Итого:                                         |1986149,6/1824002**|


    Себестоимость 1м2  = 6620,4 руб. без внешних сетей и коммуникаций.
    Расходы по себестоимости на один жилой дом типа «Пентхауз»: из  расчета
6620,4 р. за 1 м2  х 300 м2 = 1986120 р.
    С учетом  индивидуальности  проекта  при  скорости  возведения  дома  в
течение одного года рыночная стоимость 1 м2   может  составить  как  минимум
К=2. Следовательно, рыночная  стоимость  1  м2  =  13240,8  р.,  а  рыночная
стоимость одного дома = 3972240 р.
    Себестоимость 1 м2 = 6080** р. без внешних сетей и коммуникаций
    Расходы по себестоимости на один жилой дом типа «Пентхауз»: из расчета
    6080 р. за 1 м2 х 300   м2  = 1824000** р.
    Рассчитаем чистую прибыль в ИИП строительства домов типа  «Пентхауз»  с
использованием  кирпича  и  в  ИИП  строительства  тех  же   домов,   но   с
использованием пенобетона (данные расчета приведены в таблице 3.2).

   *пенобетон - используемый в ИИП инновационный продукт.
    ** - данные с применением пенобетона.
                                                                 Таблица 3.2
                               Расчет прибыли
|№ п/п|Показатели       |ИИП строительства домов  |ИИП строительства     |
|     |                 |типа «Пентхауз» с        |домов типа «Пентхауз» |
|     |                 |использованием кирпича   |с использованием      |
|     |                 |                         |пенобетона            |
|1    |Выручка          |3972240 р.               |3972240 р.            |
|2    |Себестоимость    |1986120 р.               |1824000 р.            |
|     |одного дома      |                         |                      |
|3    |Прибыль от       |1986120 р.               |2148240 р.            |
|     |реализации       |                         |                      |
|     |(налогооблагаемая|                         |                      |
|     |прибыль)         |                         |                      |
|4    |Налог на прибыль |595836 р.                |644472 р.             |
|     |(30% от п.3)     |                         |                      |
|5    |Чистая прибыль   |1390284 р.               |1503768 р.            |


    Произведем  комплексную оценку эффективности ИИП применения  пенобетона
в строительстве жилых домов  типа  «Пентхауз»  на  основе  ранее  заявленных
методов.


1.Метод окупаемости.[pic]
                                                            [pic]Таблица 3.3
                          Расчет срока окупаемости
|№ п/п  |Показатель        |ИИП строительства    |ИИП строительства     |
|       |                  |домов типа «Пентхауз»|домов типа «Пентхауз» |
|       |                  |с использованием     |с использованием      |
|       |                  |кирпича              |пенобетона            |
|1      |Срок окупаемости, |1,5                  |1,3                   |
|       |в годах           |                     |                      |


    Период окупаемости инвестиций определяет промежуток времени от  момента
начала инвестирования проекта до момента, когда чистый доход  от  реализации
проекта  полностью  окупает  начальные  вложения   в   проект.   Исходя   из
произведенных расчетов, результаты которых приведены в  таблице  3.3,  можно
утверждать, что ИИП
   строительства домов типа «Пентхауз» с использованием пенобетона является
экономически выгодным и более привлекательным, чем ИИП строительства тех  же
домов,  но  с  использованием  кирпича,  так  как  в  первом  проекте   срок
окупаемости  меньше,  а,  следовательно,  возвращение   начальных   вложений
происходит гораздо быстрее.



2.Метод нормы прибыли.
                                                                 Таблица 3.4
                        Расчет среднегодовой прибыли
|№ п/п |Показатель        |ИИП строительства     |ИИП строительства     |
|      |                  |домов типа «Пентхауз» |домов типа «Пентхауз» |
|      |                  |с использованием      |с использованием      |
|      |                  |кирпича               |пенобетона            |
|1     |Норма прибыли     |0,7                   |0,82                  |
|2     |Среднегодовая     |695142                |747840                |
|      |прибыль, в руб.   |                      |                      |


      Проект можно считать экономически  привлекательным,  если  показатель
среднегодовой прибыли является  положительным,  в  противном  случае  проект
является   убыточным.   Расчеты   показали,   что   среднегодовая    прибыль
положительна в обоих проектах, но в ИИП строительства домов типа  «Пентхауз»
она  выше,  а,  следовательно,  данный  проект  является  более  выгодным  с
экономической точки зрения.
3.  Расчет дисконтированной стоимости.
                                                                 Таблица 3.5

                      Расчет дисконтированной стоимости
|№ п/п |Показатель        |ИИП строительства     |ИИП строительства    |
|      |                  |домов типа «Пентхауз» |домов типа «Пентхауз»|
|      |                  |с использованием      |с использованием     |
|      |                  |кирпича               |пенобетона           |
|1     |Коэффициент       |0,5                   |0,45                 |
|      |дисконтирования   |                      |                     |
|2     |Простая  ставка   |66%                   |90%                  |
|      |ссудного процента |                      |                     |


      В ИИП строительства дома типа  «Пентхауз»  с  использованием  кирпича
каждый рубль из поступлений будущего года равен 50 копейкам, вкладываемым  в
ИИП в настоящее  время,  а  в  ИИП  строительства  дома  типа  «Пентхауз»  с
использованием пенобетона – 45 копейкам. В доказательство  утверждения,  что
деньги не только помещенные на депозит,  но  и  вложенные  в  ИИП,  обладают
«зарабатывающей силой», мы произвели расчет  простой  ставки  процента,  при
которой первоначальный капитал (то  есть  инвестиции  в  проект)  достиг  бы
суммы выручки от продажи одного дома через  срок  окупаемости  каждого  ИИП.
Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что  вложение  денежных
средств в ИИП строительства дома типа «Пентхауз» с использованием кирпича  в
2,6,  а   в  ИИП  строительства  дома  типа  «Пентхауз»   с   использованием
пенобетона в 3,6 раза выгоднее, чем их помещение  в  банк  на  депозит  (при
настоящей ставке рефинансирования Центрального банка РФ – 25%),
      Оценивая эффективность ИИП следует также принять  во  внимание  такой
критерий  как  масштабность.  При  строительстве  одного  жилого  дома  типа
«Пентхауз» с применением пенобетона мы  получим  чистую  прибыль  в  размере
1503768 руб. Но для того, чтобы окупить все издержки, как переменные, так  и
постоянные, необходимо построить гораздо большее  количество  домов.  Тогда,
осуществляя лишь затраты на производство (переменные  затраты)  при  тех  же
постоянных  затратах,  мы  будем  иметь  значительно  большую   прибыль   от
строительства n домов (где n>1), чем от строительства одного дома.
      Экологический аспект  ориентирует  ИИП  на  минимизацию  использования
воздушных,   водных   и   земельных   ресурсов,   как   при    осуществлении
строительства,  так  и  в  эксплуатационный  период;  на  безопасность   для
окружающей среды используемых в строительстве материалов. ИИП  строительства
жилых  блокированных  домов  типа  «Пентхауз»   с   применением   пенобетона
удовлетворяет данным условиям.
      Социальный критерий  ИИП строительства жилых  домов  типа  «Пентхауз»
создает улучшение коммунально-бытовых условий для различных  групп  и  слоев
населения. Можно, например, после  оформления  отвода  земли  и  утверждения
проекта  обратиться  в  Союз  офицеров  запаса   с   предложением   привлечь
отставников,  имеющих  жилищные  сертификаты   Правительства   России   (эти
сертификаты  выдаются  на  руки  отставным  офицерам  и  на  80%  обеспечены
деньгами  Правительства  России,   а   остальные   –   доплачиваются   после
приобретения жилья) и способных  выкупать  жилье  с  доплатой,  а  в  случае
отсутствия  спроса  на  данное  жилье  –  реализовать   его   за   указанные
сертификаты.
      Оценка  экономической  эффективности  ИИП  строительства  малоэтажных
блокированных  жилых  домов  типа  «Пентхауз»   с   применением   пенобетона
показала, что данный проект  является  экономически  выгодным.  Предложенный
вариант  жилого  дома  компактный  по  габаритам,  малоемкий  по  количеству
строительных материалов, доступных по массовости производства  и  отсутствию
в них специальных элементов, способных затруднить их производство и  вызвать
задержку в ходе строительства.  Габариты  строений  не  требуют  громоздкой,
дорогостоящей специальной строительной техники  и  механизмов.  Относительно
малая себестоимость по  сравнению  с  многоэтажными  домами  и  значительное
превосходство в комфортности дают возможность быстро и  с  прибылью  окупить
вложенные  средства,  все  это  в  совокупности   является   доказательством
рациональности данного ИИП.
      ИИП, экономическую эффективность которого мы оценили, является вдвойне
инновационным.  Во-первых,  само  строительство  блокированных  жилых  домов
индивидуального проекта типа «Пентхауз»  представляет  собой  новшество,  не
получившее еще достаточно  широкое  распространение  в  г.  Казани.  И,  во-
вторых, в  ИИП  используется  инновационный  продукт  –  пенобетон,  который
значительно удешевляет строительство жилых домов,  делает  его  экономически
выгодным и дополнительно привлекательным с инвестиционной точки зрения.



                           -----------------------
   [1]Постановление Кабинета  Министров  РТ  «Об  утверждении  Положения  о
порядке   предоставления   государственной    поддержки    предприятиям    и
организациям, реализующим инвестиционные проекты  в  РТ»  от  07.05.99г.,  №
284,  - с.41