Оценка рынка ипотечного кредитования РФ (на примере ОАО Сбербанк России отделение №4682)


Дипломная работа >> Банковское дело

Содержание

Введение

1Теоретические аспекты ипотечного кредитования в современной России

1.1 Понятие ипотеки и ипотечного кредитования

1.2Современное состояние ипотечного кредитования в России

1.3 Методика предоставления ипотечного кредита

2 Анализ системы ипотечного кредитования Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России8

2.1 Основные характеристики ОАО Сбербанка России8

2.2 Анализ ипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России

2.3 Оценка ипотечного портфеля рынка жилья г. Нефтекамска

3Проблемы и пути оптимизации системы ипотечного кредитования

3.1 Влияние кредитных рисков на ипотечное кредитование в ОАО Сбербанке России

3.2 Проблемы ипотечного кредитования в России

3.3 Пути оптимизации ипотечной деятельности в России

Заключение

Список использованных источников и литературы

Приложение А Схема аннуитетных платежей

Приложение Б Схема дифференцированных платежей

Приложение В Удельный вес проблемных кредитов за 2006-2009гг.

Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России

Приложение Г Оценка темпов роста стоимости недвижимости за 2007–2009 гг по Республике Татарстан в % к предыдущему кварталу

Введение

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней, стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию страны в целом. Во-вторых, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Актуальность вопроса ипотечного кредитования заключается в проблеме приобретения собственного жилья, что является первоочередной потребностью для каждой семьи. Ипотека привлекательна прежде всего тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ее можно в течении нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

В России банковское ипотечное кредитование демонстрирует позитивную тенденцию: значительно увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, ипотечные кредиты стали доступнее (увеличился срок кредитования). Однако о массовости ипотеки в России говорить пока рано – доля ипотечных кредитов в ВВП страны составила в 2008 г. 3,5% по сравнению с 34% ВВП в странах Евросоюза.

Основными причинами, сдерживающими развитие российского банковского ипотечного кредитования, являются недостаток опыта в оперативном решении вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса; несовершенство нормативно-правового обеспечения; несовершенство методик оценки эффективности банковского ипотечного кредитования и уровней риска ипотечных операций и др.

Российской банковской системе необходим механизм банковского ипотечного кредитования, включающий согласованную систему целей, достаточные объемы ресурсов и инструментов управления ими, базирующийся на определенных правилах долгосрочного финансового взаимодействия субъектов в процессе осуществления кредитных отношений.

Итак, сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного им обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.

Цель дипломной работы заключается в анализе системы ипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России и выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе и возможностей их решения.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- рассмотреть сущность ипотеки и ипотечного кредитования;

- выявить состояние ипотечного кредитования в России;

- рассмотреть методику предоставления ипотечного кредита в РФ;

- проанализировать систему ипотечного кредитования Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России;

- рассмотреть влияние кредитного риска на ипотечное кредитование;

- раскрыть проблемы развития ипотечного кредитования;

- предложить пути оптимизации ипотечной деятельности в России.

Объектом исследования дипломной работы является деятельность Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России в области ипотечного кредитования, предметом – система ипотечного кредитования в России и Республике Татарстан.

Теоретической и методологической основой исследования в области ипотечного кредитования и вопросах, связанных с инвестиционной и финансово-экономической составляющими ипотечной деятельности являются работы отечественных ученых, таких как Сафонова, Г. Б., Балабанов, И.Т., Иванов, В.В. и другие. При решении поставленных в исследовании задач были применены методы экономического и статистического анализа.

При исследовании поставленных вопросов использовались справочные материалы, данные о разработках, проводимых за рубежом, методические разработки других специалистов, статистическая информация.

Практическая значимость работы заключается в определении состояния ипотечного кредитования в современной России и решение проблем, возникающих в процессе его развития.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Во введении обосновывается актуальность данной темы, определены цель и задачи исследования, сформулированы основные проблемы рассматриваемого вопроса, их значимость.

В первой главе рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования в современной России. В рамках чего исследуется сущность и общая структура ипотечного рынка, состояние ипотечного кредитования в России, а также методика деятельности ипотечного кредитования.

Во второй главе анализируется система ипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России.

В третьей главе осуществлено изучение кредитных рисков, проблем и направлений по развитию ипотечного кредитования. Здесь рассмотрены такие вопросы как: влияние ипотечного кризиса в США на ипотеку в России, а также направления по развитию системы ипотечного жилищного кредитования.

В заключении обобщаются выводы, формулируются рекомендации и предложения по кругу проблем, рассмотренных в дипломной работе.

1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования в современной России

1.1 Понятие ипотеки и ипотечного кредитования

Ипотека вошла в нашу жизнь совсем недавно, но очень стремительно. Ещё десять лет назад понятие «ипотека» было знакомо только специалистам, а сегодня услугами ипотечного кредитования уже воспользовались сотни тысяч россиян. Ещё больше наших сограждан желают получить ипотечный кредит, о чём очень наглядно свидетельствует значительный рост обращений граждан в банки за кредитом на покупку жилья. Итак, что же такое «ипотека»?

Согласно определению, Букато В. И., ипотека – это форма залога, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект. [9, с.358]. По мнению Довдиенко И.В., «ипотека» – это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную). [14, с.3]. По мнению Лаврушина О. И., ипотека - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости [28, с.273].

Таким образом, нам представляется очень удачным следующее определение. Ипотека - разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. На наш взгляд, оно более точно и полно отражает сущность ипотеки как особых экономических отношений между кредитором и заемщиком

Правовой смысл понятия ипотеки заключается в обременении имущественных прав собственности на объект недвижимости. Недвижимость - это земельный участок, строения или сооружения, которые настолько прочно связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба [8, с.173].

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:

-дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

- механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;

- создания много порядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах

- возвратность, является той особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать;

- срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть, не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок;

- дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть;

- принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен внести банку определенную плату за временное позаимствование у него для своих нужд денежных средств [25, с.188].

В наше время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются следующие:

- постоянный ипотечный кредит (носит название ануитетный) – кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств;

- кредит с «шаровым» платежом это ипотека с периодической выплатой только одних процентов. "Шаровой" платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение первых нескольких месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока самого крупного платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств;

- «пружинный» кредит (с фиксированной выплатой основной суммы) - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. Применение данного термина - "пружинный" - означает аналогию с действием пружины - чем сильнее ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть;

- кредит с нарастающими платежами – применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи. Такой кредит удобен для предпринимателей тем, что в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться;

-кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение;

- кредит с переменной процентной ставкой – процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

- «ролл-оверная» ипотека - при использовании данной формы ипотечного кредитования срок ипотечного кредита делится на временные отрезки (как правило, они составляют 3 или 6 месяцев), и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, «ролл-оверный» кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой.

Еще одной классификацией ипотеки является классификация по предмету залога. Выделяют ипотеку жилых домов и квартир, предприятий и земельных участков [17, c. 115].

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для погашения обеспечения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры) - не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Продажа заложенного жилого дома на публичных торгах обычно не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и его членов семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом, и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства, городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель [18, c. 144].

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита земельный участок собственника может быть отчужден. Эта процедура называется "обращение взыскания".

Важную роль в ипотеке играет договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте.

Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права, требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации, Залогодатель в праве продавать, обменивать сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

В рыночной экономике использование ипотечного кредита широко распространено. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставленную банками под залог недвижимости.

Это обременение происходит двумя путями: либо используется собственно ипотека - залогодатель остается собственником объекта, а кредитору переходит только право востребовать залог; либо кредитор получает права залогодателя на объект залога с его последующей передачей заемщику с возможностью выкупа. В широком смысле слово «ипотека» означает юридически правовую систему, включающую определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент [7, c. 136].

Функционирование ипотеки обусловлено наличием объектов и субъектов ипотечной схемы.

Объектами ипотечного кредитования являются:

- земельные участки;

- жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

- офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

- производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъекты в свою очередь могут подразделяться на основных и второстепенных (вспомогательных).

К основным субъектам ипотечной схемы относятся:

Заемщик лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

- формирование первичных ипотечных активов;

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;

Инвесторы которые вкладывают средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды).

Правительство - позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.

Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:

Риэлтерская компания профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика;

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Ипотечный брокер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок [33, c. 59].

Государственный регистратор орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели. Рассмотрим цели некоторых субъектов ипотечного кредитования. Например, основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, то есть кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций и ограничение рисков, и обеспечение возвратности ссудного капитала [29, c. 115].

Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются: капитализация недвижимого имущества и обеспечение его обороноспособности; неинфляционная поддержка сферы материального производства; уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредита позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

Рассмотрим основные особенности ипотеки.

Во-первых, ипотечный кредит представляет собой ссуду под строго определенный залог. В отличие от него, банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.

Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В странах с развитой рыночной экономикой наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты. Например, в США они составляют более 60% всего объема ссуд под залог недвижимости.

В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет, что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени [44, c. 151].

Итак, ипотека представляет собой разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором - залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. Объектами ипотечного кредитования являются земельные участки, жилые и нежилые помещения. Субъектами ипотечного кредитования являются заемщик, кредитор, инвестор, правительство. Для ипотечного кредита характерны некоторые отличительные черты - долгосрочный характер, выдача под залог недвижимого имущества. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

1.2 Современное состояние ипотечного кредитования в России

Повышение качества жизни граждан России – ключевой вопрос государственной политики, а точнее ее бесспорная декларация. Поэтому в России на сегодняшний момент возникло несколько национальных социальных проектов, в которых в числе первоочередных социально-экономических задач выделяется проблема формирования доступного рынка жилья. В настоящее время жилищная проблема стоит перед 60% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет примерно 1569,8 млн. квадратных метров. Низкие объемы жилищного строительства и высокий спрос делают жилье очень дорогим, а точнее сверхдорогим, к тому же система ипотечного жилищного кредитования еще не достаточно развита. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» призван создать все условия для разрешения этих и других накопившихся проблем [40, с. 88].

Основной акцент в развитии рынка жилой недвижимости в России сделан на расширение системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – это является одним из приоритетных и перспективных направлений современной государственной жилищной политики в России. Наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, необходимо сделать акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, сбережениями и жильем в собственности (бесплатная приватизация). На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения. Ипотекой, по законодательству РФ, является залог практически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имущества изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена), а также некоторых прав на него. Стоит отметить, что согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.

В 2006 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы выросли по сравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата – на 13,2%. При этом инфляция в 2006 году составила 9%, доходы среднестатистического гражданина незначительно обогнали рост цен. По различным оценкам, в 2006 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7 % от общего числа сделок купли-продажи. Тогда как объем выданных банками кредитов физическим лицам на покупку жилья в России на 1 января 2007 года составил 347,07 млрд. рублей, из которых на долю ипотечных кредитов приходится 263,56 млрд. рублей. По сравнению с 2001 годом количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2002 году в 4,6 раз, в 2003 – в 8,9 раз, в 2004 – в 17,9 раз, в 2005 – в 46,4 раза, в 2006 – превысило уровень 2001 года в 107,1 раза. Ежегодный прирост объемов выданных ипотечных кредитов в 2005 и 2006 годах составил 160% и около 130% соответственно. Следовательно, денежный объем выданных в 2006 году ипотечных кредитов увеличился в 2,3 раза по сравнению с 2005 годом. В прошлом году объем выданных ипотечных кредитов в России вырос почти в два раза, достигнув порядка 550 миллиардов рублей по сравнению с 263 миллиардами рублей в 2006 году.

Развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России является одной из приоритетных задач национальной экономики. Эта необходимость обусловлена двумя фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностью потенциального спроса. Ипотечное кредитование - это не только один из способов решения жилищной проблемы. [38, с. 98].

Жилищная проблема сегодня, несомненно, одна из наиболее острых социальных, а в конечном итоге и экономических проблем. По экспертным оценкам, около 60% населения страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий, а по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий. По расчетам Госстроя РФ, приобрести трехкомнатную квартиру минимальной площади сегодня в состоянии 5% населения, однокомнатную - 15,6%. По различным оценкам, на руках у населения сосредоточено от 40 до 60 млрд. долл., часть из которых люди готовы вложить в ипотечные программы, а стоимость приватизированных квартир, которые могут быть вовлечены в оборот, составляет около 300 млрд. долл.

Несмотря на это, сегодня по ипотечным схемам в стране приобретается не более 1,5-2% жилья. Доля ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте на 2005г. составляет лишь 0,6% против 5% в странах Центральной и Восточной Европы и 34% в странах Европейского союза. Емкость ипотечного рынка в России, по данным Комиссии по ипотечному кредитованию Госдумы РФ, оценивается в 30 млрд. долл. Спрос на ипотечные кредиты по стране составляет около 2,4-4,7 млрд. долл. в год. Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов, выданных физическим лицам на 1 января 2005г., составила около 1,52% (для сравнения, в странах с развитой рыночной экономикой этот показатель составляет в среднем 30-55%). Это свидетельствует о том, что существующая сегодня в России ипотека по-прежнему находится на начальной стадии своего развития. Последовательно осуществляемая политика развития ипотеки, реализуемая на базе «Концепции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации», одобренной Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г., существенных результатов в этой области не дала. Жилищные ипотечные программы и проекты, осуществляемые в рамках данной Концепции, в своей основе ориентируются на определенные (льготные) категории граждан и предоставление им дотаций и субсидий в целях улучшения их жилищных условий. Таков, например, национальный проект «Доступное и комфортное жилье», направленный в основном на решение жилищных проблем молодых семей и молодых специалистов на селе.

Развитие ипотечного кредитования в России как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно базироваться на следующих принципах: учет имеющегося мирового опыта развития ипотечного кредитования; обязательная его адаптация с учетом российской специфики; эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов; доступность кредитов населению; государственное регулирование и поддержка [37, c. 43].

Главная цель развития долгосрочного ипотечного кредитования заключается в создании эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах деятельности и направленной на удовлетворение одной из основных потребностей населения.

При этом создание указанной системы позволит решить одну из наиболее острых социальных проблем общества - обеспечение населения жильем; активизировать рынок жилья; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые инвестиционные ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса, а также ряда других отраслей материального производства; оживить экономику страны в целом.

Ипотечное кредитование в России продолжает развиваться, но медленно и дорого. В первом квартале 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 151 млрд. рублей – это почти вдвое больше, чем за аналогичный период 2007 года. Рост все-таки продолжается, по данным Центробанка РФ, на сегодня ипотечные кредиты в России выдают более 500 банков. Экспертами Независимой ассоциации покупателей России (НАП РФ) были проанализированы ставки 30-ти крупнейших российских банков и составлен рейтинг процентных ставок по ипотеке на вторичном рынке жилья. В основу этого рейтинга легли номинальные процентные ставки банков в рублях, с первоначальным взносом 10%, без учета дополнительных комиссий. Так средняя ставка по банкам колеблется от 9,9% и до 16% при наличии справки о доходах 2-НДФЛ. В пятерку лидеров вошло три специализированных ипотечных банка: Национальный резервный банк, Городской ипотечный банк, "Дельтакредит". На втором месте расположился Сбербанк, другой государственный банк ВТБ-24 находится в нижней части таблицы за счет повышения процентных ставок в апреле этого года. При наличии справки о доходах в свободной форме средняя ставка по банкам колеблется от 10,33 до 15%.

В условиях экономического кризиса банки вынуждены были повысить ставки по ипотеки, минимальная ставка сегодня составляет 15,5% при наличии 30% от стоимости жилья собственных средств. Поэтому о массовой ипотеке в России говорить еще преждевременно. В силу законодательных пробелов ипотечное кредитование остается все еще достаточно высоко рисковым бизнесом.

В сложившейся ситуации дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России может пойти по трем направлениям:

- продолжить развитие существующей банковской ипотеки, основанной на локальной банковской инициативе. Здесь источниками средств будут служить межбанковские займы на внутреннем и зарубежном рынках, а также выпущенные банками ипотечные облигации. Данная система представляется малоперспективной, учитывая нестабильность банковской системы, невысокие рейтинги российских банков и дешевые (по сравнению с отечественными) иностранные ресурсы. Кроме того, инфляция в России на сегодняшний день, только по официальным данным, -11%, на Западе - 2-3%. Соответственно, ресурсы в отечественных банках стоят дороже, чем в западных. Значит, более дешевые западные ресурсы вполне смогут демпинговать при предоставлении тех же самых кредитов;

- ипотека на основе федеральных программ. Здесь происходит развитие в основном социальной ипотеки, направленной на поддержку малоимущих слоев населения. Этот путь приведет не столько к развитию полноценной ипотечной системы, основанной на рыночных принципах, сколько к системе социально ориентированных адресных безвозмездных субсидий, источником которых будут выступать ограниченные ресурсы бюджетов различного уровня;

- развитие целостной системы ипотечного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных. Возможными источниками ипотечных кредитов здесь могут служить средства институциональных инвесторов, привлеченных посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Данный путь развития требует разработки параметров и структуры ипотечного рынка, методов регулирования, однако является наиболее перспективным. Данный рынок ориентирован, во-первых, на наиболее экономически активное население, и, во-вторых, на использование наиболее эффективных рыночных принципов и инструментов. Создание подобной сложной системы и ее распространение на всю территорию Российской Федерации без соответствующего эксперимента невозможны. Учитывая специфические российские условия (масштабы страны, нестабильность политической и экономической ситуации, недостаточная развитость некоторых финансовых структур, несовершенство законодательства), формирование, эффективное функционирование и развитие системы ипотечного кредитования целесообразно изучить в ходе экономического эксперимента вначале на уровне отдельных регионов [39, с 77]

О проблемах на рынке ипотечного кредитования заговорили довольно давно. Осень 2008 года стала переломным моментом для мировой экономики. Если про американский ипотечный кризис еще можно было дискутировать, докатится ли он до нашей страны или нет, то сейчас уже ни у кого нет сомнений в том, что Россия также является жертвой мирового финансового кризиса. На рынке ипотечного кредитования нашей страны кризис ликвидности отразился самым непосредственным образом – российские банки перестали получать доступ к «дешевым» западным деньгам. Это привело к тому, что одна часть банков приостановила выдачу кредитов на покупку жилья в принципе, другая – серьезно ужесточила условия их получения. В результате ипотеку можно получить лишь в 20-30% банков. На сегодняшний момент по ипотечным кредитам процентные ставки в отдельных случаях достигают 28% годовых, а минимальная планка установилась на отметке 17-18%. При сегодняшней максимальной ставке за квартиру, стоимостью $300 тыс., с выплатами в течение 15 лет и первоначальным взносом в размере 20%, по итогу придется заплатить $1.064.116 (при средней ставке, которая была до начала кризиса (12%) эта сумма бы составила $578.472). В декабре рублевые ставки по ипотеке преодолели отметку в 16% годовых и продолжают расти, рост ставок в рублях сегодня в первую очередь обусловлен высокими темпами девальвации российской валюты на протяжении последних месяцев. Кроме того, большинство коммерческих банков в настоящее время предлагает только долларовую ипотеку, выставив по рублевым займам заградительные ставки либо вовсе свернув ипотечные программы. Ипотеку в рублях сегодня можно оформить в государственных банках. Поскольку только они сейчас обладают внушительным запасом рублевой ликвидности и обязаны наращивать объемы кредитования, в том числе и ипотечного. На рынке долларовой ипотеки ставки растут не только медленнее, но в отдельных случаях даже снижаются. Однако и здесь средний уровень ставок практически приблизился к 13% годовых. Одновременно продолжают ужесточаться требования к заемщикам. Так, по свидетельству экспертов, соотношение платеж/доход к декабрю снижено до 30% против 45% в предыдущем месяце. То есть сегодня ежемесячные платежи по ипотеке не должны превышать 30% дохода заемщика. Также свернуто большинство программ кредитования на сроки более 20 лет. В ноябре не произошло существенного изменения структуры спроса по срокам кредитования. Как и в октябре, наиболее востребована ипотека на 10-15 лет. Однако доля таких займов сократилась почти на 1% в пользу кредитов с большими сроками кредитования (15-20 лет). Одновременно с этим возросла доля обращений за короткими кредитами (до 5 лет).

Все вышеперечисленное делает актуальным и необходимым развитие системы ипотечного банковского кредитования в Российской Федерации в целях совершенствования структуры и механизма банковского кредитования в отечественной экономике, развития рыночной инфраструктуры. отечественной экономике, развития рыночной инфраструктуры.

1.3 Методика предоставления ипотечного кредита в РФ

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, при расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить. [6, с. 43].

Платежеспособность заемщика определяется по формуле:

(1.1)

где Р – платежеспособность заемщика, руб.;

Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, руб.;

К - коэффициент в зависимости от величины Дч: К = 0,7 при Дч до 30 000 рублей, К - 0,8 при Дч свыше 30 000 рублей;

t — срок кредитования, мес.

Если в течение предполагаемого срока кредита (при дифференцированных платежах) заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

(1.2)

где Р – платежеспособность заемщика;

Дч1 - среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч, руб.;

t1 - период кредитования, приходящийся на трудоспособный возраст заемщика, мес.;

Дч2 - среднемесячный доход пенсионера (ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии Заемщика, принимается равным размеру базовой части трудовой пенсии (с учетом индексации), установленной Федеральным законом от 17.12.2001 г. № 173-ФЗ “О трудовых пенсиях в Российской Федерации”) [19, c.15];

t2 - период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;

К1 и К2 - коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2

В качестве обеспечения по ипотечному кредиту Сбербанк принимает:

- поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;

- залог приобретаемого объекта недвижимости.

Поручительство принимается от граждан в возрасте от 21 до 75 лет, при этом имеется в виду, что срок возврата кредита наступает до исполнения поручителю 75 лет.

Платежеспособность поручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам

Если заявитель, обратившийся в банк за получением кредита, уже имеет перед банком или другими учреждениями задолженность по кредитам, то максимальный размер предоставляемого кредита определяется с учетом данного обязательства.

Максимальный размер предоставляемого кредита рассчитывается в два этапа:

- определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика. При этом условно принимается, что:

, (1.3)

где Sp – максимальный размер кредита, руб.;

Р- платежеспособность заемщика, руб.;

t- период кредитования, мес..

- полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной в заключениях других подразделений банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Предоставленное обеспечение влияет на максимальную величину кредита для заемщика следующим образом. Совокупное обеспечение должно покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее одного года (в случае, если кредит предоставляется сроком до 1 года - процентов за период, установленный Кредитным договором), т.е. при расчете максимального размера предоставляемого кредита (So), исходя из совокупного обеспечения (О) в формуле:

(1.4)

    где So – максимальный размер предоставляемого кредита;

    О – совокупное обеспечение;

    t – период, в течение которого оценочная стоимость предметов залога с учетом поправочных коэффициентов либо сумма совокупного обеспечения должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов, устанавливается следующим образом:

  • в случае если кредит предоставляется сроком до 1 года, (t) принимается равным сроку кредита, мес.;

  • в остальных случаях (t) принимается за 12 месяцев.

В целях определения максимальной величины кредита, которая может быть предоставлена Заемщику, необходимо:

- произвести расчет (Sp) и (So);

- сравнить значение (Sp) и (So). При этом максимальная сумма кредита не должна превышать меньшего из сравниваемых значений. [4, с. 65].

Далее величина максимального размера кредита уточняется с учетом благонадежности заемщика и остатка задолженности по другим кредитам.

В случае положительного решения заёмщик заключает кредитный договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т.к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Один из важнейших способов обеспечения исполнения обязательств представляет собой залог. Так как ипотека является разновидностью залога, то на нее распространяются основные положения, относящиеся к залогу в целом. Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности вытекающее из договора займа, в т.ч. банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Залог произведен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Вообще право залога, в т.ч. залога недвижимости, прекращается в следующих случаях:

- при исполнении обеспеченного залогом обязательства;

- при гибели заложенного имущества;

- при истечении срока действия права, составляющего предмет залога;

- при переходе прав на предмет залога и залогодержателю;

- в иных случаях, предусмотренных законом [1, c. 9].

При обеспечении исполнения обязательства залогом недвижимости необходимо заключение договора ипотеки, именующего определенное содержание и форму. В договоре должны быть указаны следующие существенные условия:

- предмет залога, его характеристика (наименование, качественные и количественные признаки);

- стоимость или оценка залога, определяемые соглашением сторон. Оценка заложенного имущества может быть пересмотрена, что оформляется составление дополнительного соглашения к договору;

- существо обеспеченного залогом обязательства. Если залогом недвижимости обеспечивается обязательство, возникшее из договора банковской ссуды; то в договоре yкaзывается, кто является заимодателем, кто заемщиком;

- размер обеспеченного залогом требования (например, размер ссуды, проценты за пользование кредитом);

- сроки исполнения обязательства (например, срок погашения кредита и уплаты процентов по договору банковской ссуды).

Несоблюдение формы договора о платеже или обязанности регистрации договора влечет его недействительность. Права и обязанности у сторон по недействительному договору не возникают. Если по недействительному договору имущество передано в «залог», то держатель вещи считается незаконным владельцем. Недействительность договора ипотеки не влияет на судьбу основного обязательства, которое предполагалось обеспечить залог.

Заключение договора ведет к установлению правовых связей между его участниками, то есть к установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя определены Законом РФ "О залоге» (ст. 36-38) [2, c. 42].

Залогодатель вправе самостоятельно распоряжаться полученными от использования предмета ипотеки плодами, продукцией, доходами, если закладной не предусмотрен иной порядок. С согласия залогодержателя залогодатель вправе распоряжаться предметом ипотеки: передавать имущество в хозяйственное ведение, сдавать в аренду, если это не ограничено законом. Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не требуется, в случае гибели, повреждения предмета ипотеки или прекращения права собственности на него на основании закона, изъятия по решению суда, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его с согласия залогодержателя другим недвижимым имуществом.

Залогодержатель обязан, если иное не предусмотрено договором:

- страховать за свои счет от рисков утраты и повреждения предмет ипотеки в полной его стоимости;

- принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета ипотеки, в т.ч. для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки;

- истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Залогодержатель имеет право:

- проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние, условия хранения предмета ипотеки;

- требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, угрожающего ему утратой, повреждением, иным ухудшением его состояния;

- преимущественно удовлетворять свои требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора является: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. Если в установленный договором срок обязательство не исполняется должником по обстоятельствам, за которые он отвечает, то кредитор-залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. Требования кредитора удовлетворяются из стоимости недвижимости по решению суда. Для обращения взыскания на заложенное имущество залогодержатель подает исковое заявление в суд, в арбитражный суд, третейский суд. Рассмотрение искового заявления осуществляется по общим правилам искового производства, установленным гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным кодексами РФ. Удовлетворения требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение уже после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Однако, если при этом будут нарушены права какого-то лица, то суд, по иску этого лица, может признать такое соглашение недействительным.

После обращения взыскания наступает реализация заложенного имущества. Реализация производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. По просьбе залогодателя суд вправе принять решение об отсрочке продажи заложенного имущества на срок до одного года. Отсрочка не освобождает должника от исполнения своих обязанностей и возмещения, возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда. Имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Обычно стоимость заложенной недвижимости превышает размер основного обязательства. Размер основного обязательства составляет, как правило, 70-80% от стоимости предмета залога, что должно обеспечить удовлетворение требований кредитора в полном объеме, вымогая проценты, убытки, расходы. Если после удовлетворения всех требований кредитора в полном объеме за счет суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, еще остаются средства, то они передаются залогодателю. Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он вправе, при отсутствии иною указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге[10, c. 66].

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:

- схема кредитования с оформлением Договора залога. Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жилье через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога). Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий: квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры; проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»)[3, c. 85];

- схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения:

- кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

- кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

- схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в следующем:

- клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

- банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

- на вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;

- клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

- ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации [35, c. 12].

Закладная - это документ, удостоверяющий право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной, и настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. В России такая регистрация проводится: по земельным участкам - в территориальных органах комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - в Бюро технической инвентаризации района (города); по предприятию - в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия, по другому недвижимому имуществу - в органе, проводящем регистрацию этого имущества. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, название в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

- слово «закладная», заключенное в название документа;

- наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение;

- наименование залогодержателя и его местонахождение;

- название кредитного договора, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения такого договора;

- данные о должнике по основному обязательству, если должник не является залогодателем;

- указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

- указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладкой;

- название и описание имущества, на которое установлена ипотека и его местонахождение;

- денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;

- наименование права, в соответствии, с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю и органа зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации;

- указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные, сдано ли это имущество или его часть в аренду;

- подписи залогодателя и залогодержателя;

- наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места peгистрации.

Закладная, не содержащая каких - либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека - государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица. Но соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия. К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

По своей экономической и юридической сущности закладные, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемщик обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой, выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью, поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы и другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть обусловлены санкции к ссудополучателю или предусматриваться дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладная приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью и как залоговое свидетельство может переходить из рук в руки, с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь подобно акции и облигации ценной бумагой.

Таким образом, при получении ипотечного кредита кредитору необходимо оценить платежеспособность заемщика. В случае положительного решения заёмщик заключает кредитный договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости и предоставляет в банк документ о наличии первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. При неисполнение или ненадлежащем исполнение должником обеспеченного залогом обязательства, кредитор вправе обратиться в суд для обращения взыскания на заложенное имущество.

Исходя из того что было сказано выше, можно сделать выводы, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Ведь основным способом решения жилищной проблемы для населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

2 Анализ системы ипотечного кредитования Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России

2.1 Основные характеристики Сбербанка России

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР». Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц.

Стратегическая цель банка — выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции современного первоклассного конкурентоспособного крупнейшего банка Восточной Европы. Это предполагает создание системы, устойчивой к возможным экономическим потрясениям в России и за рубежом, путем оптимального распределения пропорций между тремя основными направлениями деятельности - работой с физическими лицами, юридическими лицами и государством.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

- обеспечить внедрение эффективных методов работы с клиентами и повышение качества их обслуживания;

- привлечь в банк и закрепить на долгосрочную перспективу максимальное количество первоклассных клиентов;

- внедрить новую идеологию работы с клиентом, основанную на сочетании стандартных технологий с индивидуальным подходом к каждому клиенту;

-увеличить удельный вес средств корпоративных клиентов в привлеченных средствах до 25%, долю кредитов и долговых обязательств корпоративных клиентов в активах нетто до 45%;

- сохранить лидирующую роль на розничном рынке страны. Увеличить долю на рынке кредитования населения до 30%, при этом объемы кредитования физических лиц должны вырасти не менее чем в 2 раза;

- усилить работу с корпоративными клиентами;

- опираясь на широкую клиентскую базу, обеспечить сбалансированное состояние структуры активов и пассивов, внедрить современные методы управления ими;

- обеспечить максимальную помощь государству в реализации государственных инвестиционных программ и программ поддержки отечественного экспорта;

- диверсифицировать ресурсную базу банка, в том числе используя внешнее фондирование;

- достигнуть роста капитала, позволяющего расширить инвестиции банка в экономику России;

- повысить удельный вес непроцентных доходов в структуре общих доходов банка за счет развития услуг, предоставляемых клиентам. Обеспечить долю комиссионных доходов в чистом операционном доходе не менее 15%;

- обеспечить отношение прибыли к капиталу не менее 20%;

- внедрить в банке полнофункциональную систему управления рисками;

- создать гибкую, адекватную быстроменяющейся обстановке систему управления банком, основанную на экономических рычагах управления и оптимальной системе распределения полномочий;

- оптимизировать филиальную сеть банка с учетом как экономических, так и социальных факторов [5].

Сбербанк России это социально значимый банк. Являясь единственным банковским учреждением, предоставляющим услуги на всей территории России, Банк активно участвует в реализации социальных программ, оказывает поддержку развитию национальной науки и культуры.

Миссия Банка обеспечивать потребность каждого клиента, в том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории России в банковских услугах высокого качества и надёжности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России.

Неразвитость и отставание законодательной базы, слабость системы контроля и обеспечения исполнения действующих законов является серьезным фактором, сдерживающим развитие банковской системы России. Сбербанк России действует в едином правовом поле с другими коммерческими банками и вынужден учитывать высокий правовой риск в текущей работе.

Нормативная база по трастовым операциям фактически блокирует возможности их проведения. Складывающаяся судебная практика по ряду операций (срочный рынок) фактически исключает возможность использования этих инструментов. Крайне противоречива законодательная база по ипотечному кредитованию, что является значительным ограничением для развития банковской деятельности в этом направлении. Окончательно не сформирована единая государственная система регистрации залогов. Не всегда эффективна действующая система судопроизводства и исполнения судебных решений, законодательство об исполнительном производстве имеет много неоднозначных толкований. Серьезно сдерживает развитие банковской системы отставание налогового законодательства и правовой вакуум по ряду вопросов налоговой практики. В результате банк вынужден платить налоги с убыточных операций, нести дополнительные налоговые издержки по инвестициям в реальный сектор экономики. Широко распространена практика местного законотворчества, противоречащая федеральным законам. В целом ряде регионов ставки арендной платы для банков в несколько раз выше, чем для предприятий других отраслей народного хозяйства и приравнены к ставкам арендной платы для казино. Для снижения величины издержек и стоимости предоставляемых услуг Сбербанк России вынужден отказываться от аренды и увеличивать долю собственных помещений. Несовершенство ведомственной нормативной базы сдерживает развитие банковских продуктов, не затрагивает операций с рядом обращающихся на рынке финансовых инструментов. Процесс нормотворчества отстает от действующей практики и не стимулирует освоение банком новых операций. Нормативы регулирования деятельности кредитных организаций не в полной мере учитывают качество системы управления, инвестиционной политики и реалий работы коммерческих банков.

Установленные критерии оценки риска кредитов не всегда объективны и в ряде случаев сдерживают инвестиционную деятельность банка. Не отработаны многие вопросы обращения векселей, других корпоративных ценных бумаг.

В ряде случаев требования нормативных документов вынуждают банк нести излишние затраты, исполнять несвойственные функции, держать дополнительный штат для формирования дублирующей и избыточной отчетности. Опираясь на накопленный опыт и текущую практику работы, используя определенную Законом “О Центральном банке Российской Федерации” и Уставом Сбербанка России роль государства как главного акционера, банк имеет возможности для формирования законодательных инициатив, внесения предложений по совершенствованию нормативной базы.

Активная работа в этом направлении может существенно снизить правовые риски в работе не только Сбербанка России, но и всех кредитных организаций, создать дополнительные стимулы участия банковского капитала в развитии экономики России. Сберегательный банк Российской Федерации является одним из крупнейших банков страны и по ряду экономических показателей занимает ведущие позиции в кредитной системе. Ему нет равных среди коммерческих банков по числу филиалов, территориальных банков и агентств. Благодаря своим ведущим позициям в банковской системе и, исходя из решаемых им задач, Сберегательный банк РФ является учредителем ряда других кредитно-финансовых учреждений: промышленного коммерческого «АвтоВАЗбанка», Внешторгбанка РФ, Корпорации «Жилищная инициатива», и другие. Уставный капитал Сберегательного банка РФ как акционерного общества формируется путем выпуска и размещения обыкновенных и привилегированных именных акций (т.е. имя владельца регистрируется в специальном реестре, ведущемся в банке).

Сберегательный банк РФ – это универсальный коммерческий банк. Он предоставляет своим клиентам более 100 разнообразных услуг: операции по вкладам, кредитование, операции с ценными бумагами, аренда сейфов, операционно-кассовое обслуживание, валютно-обменные операции и др.

Целями ипотечного кредитования Сбербанком РФ является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации. Капитал СБ РФ, как уже отмечалось, был сформирован за счет уставного капитала. Вместе с тем банк имеет резервный, специальные и другие фонды. Наиболее важными направлениями размещения средств СБ РФ являются ссуды и инвестиции, на которые приходится 44,3% активов баланса банка, за ними следуют: перераспределение кредитных ресурсов между учреждениями СБ РФ (19,2%), размещение средств на валютных счетах в банках-корреспондентах (1,3%), в основные фонды, дебиторам и прочие. Сберегательный банк Российской Федерации предоставляет кредиты заемщикам на цели, предусмотренные их уставом для осуществления текущей и инвестиционной деятельности. Приоритет при формировании кредитного портфеля, как правило, имеют акционеры, затем заемщики, имеющие в банке расчетные счета и совершающие по ним операции. Предоставление банком кредитов основывается на учете необходимых потребностей заемщиков в заемных средствах, наличии достаточных гарантий для своевременного их возврата. Банк предоставляет кредиты в пределах собственного капитала и привлеченных средств, обеспечивая сбалансированность размещаемых и привлекаемых ресурсов по срокам и объемам [5].

Кредитные операции – наиболее рисковые операции банка. Поэтому кредитная политика ориентируется на надежность заранее проверенных заемщиков, с которыми банк в течение длительного времени работает и знает их финансовое состояние.

2.2 Анализ ипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России

Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов – основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель. Таким образом, кредитный портфель банка – это совокупность остатков задолженности по активным кредитным операциям на определенную дату. Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы резервов на покрытие возможных убытков по кредитным операциям) [39, c. 76].

Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям.
Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:

  • объем и структуру кредитных вложений по видам;

  • структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей;

  • цену кредитования (уровень процентных ставок).

  • сроки кредитов;

  • своевременность погашения предоставляемых кредитов;

  • отраслевую принадлежность;

  • виды валют;

Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. по объему и структуре кредитных вложений для выявления места ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Представим структуру кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России в виде таблицы 1.

Таблица 2.1 - Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России.

на 01.01.2006г.

на 01.01.2007г.

на 01.01.2008г.

на 01.01.2009г.

Кредиты

Сумма, в тыс. руб.

Доля, %

Сумма, в тыс. руб.

Доля, %

Сумма, в тыс. руб.

Доля, %

Сумма, в тыс. руб.

Доля, %

1 Кредит на неотложные нужды

501723

72,42

625626

55,48

702 318

51,21

546 023

56,04

2 Автокредит

68 530

9,9

169215

14,96

242 525

17,68

184 326

18,91

3 Ипотечный кредит

92 030

13,3

298056

26,38

376 280

27,43

200 030

20,52

4 Кредит на личное подсобное хозяйство

10 250

1,48

9 809

0,87

15 255

1,11

13 155

1,35

5 Кредит под залог ценных бумаг

10 360

1,47

6 890

0,60

3 250

0,24

2 680

0,27

6 Образователь-

ный кредит

5 600

0,81

12 400

1,10

20 250

1,48

18 506

1,90

7.Доверительный кредит

4 302

0,62

7 820

0,61

11 516

0,84

9 740

1

Кредитный портфель банка по кредитованию физических лиц

692795

100

1 129 816

100

1 371 394

100

974 460

100

На основании данных таблицы 2.1 построим диаграмму, изображенную на рисунке 2.1:

Рисунок 2.1-Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России

По диаграмме видно, что ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле, в 2008г. доля в кредитном портфеле составила 27,43%, тогда как в 2006г. она составляла - 13,3%, в 2007г. - 26,38%, в 2009г. – 20,52%. Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается 2007г. Объясняется это тем, что именно в 2007г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки. Сроки кредитования увеличились до 30 лет. Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 2.

Таблица 2.2 - Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2006- 2009гг

Сроки кредитования

На 01.01. 2006г.

На 01.01. 2007г.

На 01.01. 2008г.

На 01.01.2009г

Сумма, тыс.руб.

Доля, в %

Сумма, тыс.руб.

Доля, в %

Сумма, тыс.руб.

Доля, в %

Сумма, тыс. руб.

Доля, в %

До 10 лет

19 918

21,64

25 032

8,40

62 037

16,49

40 560

20,28

10-20 лет

72 112

78,36

195 256

65,51

159 287

42,33

131 348

65,66

20-30 лет

-

-

77 768

26,09

154 956

41,18

28 122

14,06

Итого

92 030

100

298 056

100

376 280

100

200 030

100

По данным таблицы 2.2, изобразим диаграмму, расположенную на рисунке 2:

Рисунок 2.2 - Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2006-2009гг

Анализируя данные вышеприведенной диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов по кварталам за четыре года, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 2.3.

Таблица 2.3 - Объем выданных ипотечных кредитов за 2006-2009гг

Кредиты

2006г. (тыс. руб)

2007г. (тыс. руб)

2008г. (тыс. руб)

2009г. (тыс. руб)

1 кв

2 кв

3 кв

4

кв

1

кв

2 кв

3 кв

4 кв

1 кв

2

кв

3

кв

4

кв

1 кв

2

кв

3

кв

4

кв

Ипотечный кредит

15250

25360

22 336

29 084

55 183

69 170

75 816

97 887

117 569

103 042

81 200

200

74 469

38 436

47 385

50 345

63 864

Представим данные таблицы 2.3 на рисунке 2.3:

Рисунок 2.3 - Объем выданных ипотечных кредитов за 2006-2009гг

По приведенной выше диаграмме можно сказать, что пик роста ипотечных кредитов наблюдается в четвертом квартале 2007г. и в первом квартале 2008г. (в четвертом квартале 2007г. объем выданных кредитов составил 97 887тыс. руб., в первом квартале 2008г. 117 569 тыс. руб.). Тогда как к первому кварталу 2009г. объем выдачи ипотечных кредитов существенно сократился, составив 38 436 тыс. руб. Связано это с кризисом, начавшийся с сентября 2008г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски. Таким образом, на оказание поддержки заемщикам Банка по ипотечным кредитам, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов 4 мая 2009 г. Сбербанк России заключил с ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов» (далее АРИЖК) «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». На первоначальном этапе поддержка заемщиков Банка по ипотечным кредитам будет осуществляться путем предоставления АРИЖК стабилизационных займов на цели погашения текущих платежей по ипотечным кредитам, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов, пени и неустойки, начисленных Банком после снижения платежеспособности заемщика и возможность снижения процентной ставки по займам, предоставляемым в рамках первичной реструктуризации ипотечных кредитов, до ставки рефинансирования Банка России [48, c. 70].

2.3 Оценка ипотечного портфеля рынка жилья г. Нефтекамска

Рассмотрим методику расчета схемы платежей по ипотечному кредитованию. В Сбербанке России существует две схемы платежей по кредиту:

- аннуитетные платежи - это равные платежи. Значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока погашения кредита.

- дифференцированные платежи - в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшаются к концу срока погашения кредита. [36, с. 46].

Рассмотрим на конкретном примере. Возьмем среднестатистическую семью, состоящую из трех человек (двое родителей и один ребенок). Средняя площадь жилья на троих человек должна составлять 54 кв.м. (с расчетом по 18 кв.м на одного человека). На данный момент в Республике Татарстан 1 кв.м. жилья равен 26 200 руб. Совокупный среднемесячный доход примерно составляет 35 000 руб. Из него вычтем прожиточный минимум 13 293 руб. (на одного человека в среднем 4 431 руб.) и годовые выплаты страховой компании 0,01% от стоимости жилья. Представим все вышеприведенные данные в виде таблицы 2.4.

Таблица 2.4 – Основные параметры, используемые при расчете возможности приобретения жилья по ипотеке

Средняя площадь квартиры кв.м.

Стоимость жилья

руб.

Сумма кредита руб.

Первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры

руб.

Совокупный доход за вычетом расходов

руб.

Прожиточный минимум

руб.

Сумма страховых выплат за месяц

руб.

54

1 414 800

990 360

424 440

20 528

13 293

1 179

72

1 886 400

1 320 480

565 920

20 135

13 293

1 572

90

2 358 000

1 650 600

707 400

19 742

13 293

1 965

Рассчитаем, какой останется остаток от совокупного дохода за вычетом всех ежемесячных расходов. Для этого из дохода вычтем прожиточный минимум и страховые выплаты за месяц:

35 000 руб. – 13 293 руб. – 1 179 руб. = 20 528 руб.

35 000 руб. – 13 293 руб. – 1 572 руб. = 20 135 руб.

35 000 руб. – 13 293 руб. – 1 965 руб. = 19 742 руб.

Так как стоимость квартиры площадью в 54 кв.м. составляет 1 414 800 руб., то по условиям банка кредит предоставляется на 70% от стоимости жилья – 990 360 руб., остальные 30% первоначальный взнос – 424 440 руб. (в приложении А представлены схемы аннуитетных и дифференцированных схем платежей).

Итак, для начала определим размер ежемесячного аннуитетного платежа:

(2.1)

где ЕП – ежемесячный платеж;

СК – сумма кредита; ПС – годовая процентная ставка;

КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит).

Как мы уже заметили, ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих – возвращения основного долга и начисленных процентов:

(2.2)

где ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты;

ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;

ПС – процентная ставка.

Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого, как мы помним, остается неизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце:

(2.3)

где ВОД – возврат основного долга;

ЕП – размер ежемесячного платежа;

ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты.

Таким образом, ежемесячные платежи на протяжении всего срока кредита будут составлять 13 860,96 руб. Из этого следует, что через 15 лет сумма начисленных процентов достигнет до 1 504 611,17 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2494971.18 руб.

Теперь рассмотрим такой же пример, но с дифференцированным платежом.

Размер ежемесячного дифференцированного платежа составит в первый месяц:

(2.4)

где ЕП1 – ежемесячный платеж;

СК – сумма кредита; ПС – годовая процентная ставка;

КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит);

ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Ежемесячный дифференцированный платеж также складывается из двух составляющих – возвращения основного долга и начисленных процентов:

(2.5)

где ЕПВ1 – ежемесячные процентные выплаты за первый месяц;

ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;

ПС – процентная ставка;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Так как платеж дифференцированный, то сумма возврата основного долга на протяжении всего срока кредита останется неизменной и будет равна:

(2.6)

где ВОД – возврат основного долга;

СК– сумма кредита;

КМ – количество месяцев.

Рассчитаем платеж для второго месяца:

(2.7)

где ЕП2 – ежемесячный платеж на второй месяц;

СК – сумма кредита;

ПС – годовая процентная ставка;

КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит);

ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Ежемесячные процентные выплаты на второй месяц будут равны:

(2.8)

где ЕПВ2 – ежемесячные процентные выплаты за второй месяц;

ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;

ПС – процентная ставка;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31). [4, с. 81].

По выше приведенной методике расчетов аннуитетных и дифференцированных платежей, представим различия ежемесячных платежей (ЕП), которые складываются из ежемесячных процентных выплат (ЕПВ) и возврата основного долга (ВОД) по площадям жилья 54 кв. м., 72 кв.м., 90 кв.м. в виде таблицы 2.5

Таблица 2.5 – Сравнение аннуитетных и дифференцированных схем платежей по основным показателям

Показатели

54 кв. м.

72 кв.м.

90 кв.м.

Аннуи

тетные платежи тыс.руб.

Дифферен

цирован

ные платежи тыс. руб.

Аннуи

тетные платежи тыс.руб.

Дифферен

цирован

ные платежи тыс. руб.

Аннуи

тетные платежи тыс.руб.

Дифферен

цирован

ные платежи тыс. руб.

ЕП

13 860,96

18 118,91

18 481,26

24 158,55

23 101,58

30 198,19

ЕПВ

12 379,50

12 616,91

16 506

16 822,55

20 636,50

21 028,19

ВОД

1 481,46

5 502

1 975,26

7 336

2 469,08

9 170

Итого за 15 лет

2494971,18

2111034,03

3326628,24

2814712,04

4158285,30

3518390,05

На основании таблицы 2.5 и методике расчетов составим график платежей на квартиру площадью 54 кв. м., изображенный на рисунке 2.4

Рисунок 2.4 – График платежей на покупку квартиры площадью 52 кв.м.

Таким образом, по приведенной выше таблицы и графику платежей можно сказать, что рассматриваемой мной семье, кредит на покупку квартиры площадью 54 кв.м. и сумму 990 360 руб. банк предоставить может, так как размер ежемесячных аннуитетных 13 860,95 руб. и дифференцированных 18 188,91 руб. платежей не превышает размера совокупного дохода 20 528 руб.

Из этого следует, что если семья предпочтет аннуитетные платежи, то через 15 лет сумма начисленных процентов достигнет 1 504 611,17 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2 111 034.036 руб. А если дифференцированные платежи, то начисленные проценты составят 1 120 674,03 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В итоге банку будет возвращено 2 111 034,03 руб.

Основным преимуществом аннуитетной формы является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита. Тогда как при дифференцированных платежах клиент выплачивает большие суммы на начальном этапе погашения.

Составим график платежей на квартиру площадью 72 кв.м., изображенный на рисунке 2.5

Рисунок 2.5 – График платежей на покупку квартиры площадью 72 кв.м

Таким образом, рассматриваемой семье, кредит на покупку квартиры площадью 72 кв.м. и сумму 1 360 480 тыс. руб. банк предоставить может, но только с аннуитетными платежами которые составляют 18 481,26 руб., так как дифференцированные платежи размером в 24158,55 руб. превышают размер совокупного дохода 20 135 руб. Следовательно, семья через 15 лет выплатит начисленные проценты размером в 2 006 148,23 руб. плюс возврат основного долга 1 320 480 руб. В итоге банку будет возвращено 3 326 628,24 руб.

Выбор аннуитета продиктован не только заботой банка о собственной выгоде, но и лояльностью к клиенту. Обозначенная в договоре аннуитетная форма расчетов позволяет включить в круг заемщиков семьи с не очень высоким доходом. При таком расчете банк может максимально увеличить сумму и срок кредита без существенных ограничений по доходам заемщика. Тогда как в случае с дифференцированными расчетами первоначальные выплаты по кредиту могут превысить лимит между доходами клиента и затратами на обслуживание кредита

Предлагаемая форма выплаты кредита должна быть важным аргументом при подборе ипотечной программы. Дифференцированный платеж подходит для желающих потратить минимум и обладающих достаточно высоким доходом. [19, c. 95].

Рассмотрим график платежей на квартиру площадью 90 кв.м., изображенный на рисунке 2.6.

Рисунок 2.6 – График платежей на покупку квартиры площадью 90 кв.м

Судя по графику, можно сделать вывод, что рассматриваемой семье, кредит на покупку квартиры площадью 90 кв.м. и сумму 1 650 600 руб. банк предоставить не может, так как и аннуитетные платежи 23 101,58 руб. и дифференцированные 30 198,19 руб. превышают размер совокупного дохода 19 742 руб. Можно сделать выводы о том, что при аннуитетных платежах банк получает несколько больший доход по процентам, а для клиента этот вид расчетов более понятен, т.к. заемщик каждый месяц платит одну и ту же сумму в счет погашения кредита и может, исходя из этого, распланировать свой бюджет вплоть до окончания выплат. При аннуитетном платеже в договоре прописывается определенная сумма платежа по кредиту, а не доля от размера возвращаемого долга. Размер аннуитетного платежа – это какая-то усредненная сумма, не меняющаяся в зависимости от периода погашения кредита (начало или конец срока). Структуру такого платежа в начале периода погашения составляют в основном проценты по кредиту и только малую часть – тело кредита (та сумма, которую клиент получил фактически). Через какое-то время эта пропорция выравнивается, и к концу периода погашения выплачивается практически только основной долг. В результате общая сумма выплат по сравнению с дифференцированными платежами выходит больше. [20, c. 103].

Дифференцированные платежи состоят из разделенного на все время погашения тела кредита и переменной (уменьшающейся) части процентов по нему, которая берется от суммы остатка. Т.е. при дифференцированных платежах сам кредит выплачивается равными долями в течение всего срока погашения. В результате, размер общего платежа каждый месяц убывает, а погашение основного долга равномерно распределяется на весь срок кредита.

Дифференцированные платежи ложатся довольно тяжелым бременем на заемщика впервые годы расчетов, когда он несет множество дополнительных расходов, связанных с поиском и оформлением квартиры, переездом. Зато примерно с середины срока кредитования платежи по ипотеке в значительной мере снижаются. При выборе дифференцированных платежей общий доход семьи должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных.

Аннуитетный платеж является более предпочтительным для основной массы клиентов. При таком платеже клиент может равномерно распределить свои силы на весь период погашения долга. Лица, приобретающие жилье по ипотеке, обычно не располагают достаточными средствами, для того, чтобы без труда осилить первые самые крупные платежи; для них аннуитетная форма погашения долга представляется более удобной [45, c. 19].

При дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь даже впервые месяцы после получения кредита. Кроме этого предусматривается частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будет определен, отталкиваясь от суммы долга на данный момент. Возможность досрочного погашения, как правило, оговаривается банком. В обоих случаях – и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах – условия досрочного погашения прописываются в договоре с согласия клиента. Банки, ориентированные на выдачу долгосрочных кредитов (на срок до 30 лет) обычно, предлагают заемщикам такую форму выплат, как аннуитет. Дифференцированные платежи использует ограниченное число банков, работающих с ипотекой, но все, же выбор есть и здесь. Такая ситуация обусловлена тем, что кредитным организациям выгоднее использовать аннуитетную схему. Несомненно, что для банка выгоден аннуитетный платеж, но эта форма не получила бы такого распространения, если бы не была выгодна и клиенту. Выгода именно в том и состоит, что банк четко определяет сумму основного долга, которую и требуется погасить. В результате, клиент всегда точно знает размер следующего платежа [21, c. 27].

Заемщику, желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках, удобнее и выгоднее использовать аннуитетный платеж. В любом случае, человеку, который решил взять ипотечный кредит, необходимо взвешенно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе и выбрать такие кредитные условия, которые позволят его семье эффективно решить жилищный вопрос. По схемам платежей можно сказать, что для банка более доходной является схема аннуитетных платежей. Основным преимуществом аннуитетной формы для клиента является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита, а также эта схема подходит для заемщиков, желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках. Тогда как при дифференцированный платеж подходит для желающих потратить минимум и обладающих достаточно высоким доходом.

3 Проблемы и перспективы ипотечного кредитования

3.1 Влияние кредитных рисков на ипотечное кредитование

Кредитный риск – потенциальные потери, в случае невозврата заемщиком кредита. Невозврат кредита не является неожиданностью при ипотечном кредитовании. Потери в случае невозврата могут быть вызваны как общеэкономическими (общее падение цен на недвижимость), так и субъективными причинами, носящими несистемный характер. Полностью избежать кредитного риска невозможно.

Самая главная проблема банков заключается в том, чтобы кредиты были возвращены своевременно и в полном объеме; кроме того, выплаты за кредит должны быть, как минимум, адекватными затратам банка-кредитора и обеспечивать ему прибыль [46, c. 32].

За количественным анализом следует анализ качества кредитного портфеля. Сфера деятельности кредитополучателя и его тип обладают различным риском для определенных экономических условий, следовательно, и виды кредита в зависимости от объемов и целей кредитования оцениваются по-разному, что и должно учитываться при изучении кредитного портфеля банка. Для этого используются различные относительные показатели, рассчитываемые по обороту за определенный период или по остатку на определенную дату. К ним, например, относят, удельный вес проблемных кредитов во всем валовом клиентском кредитном портфеле; отношение просроченной задолженности к акционерному капиталу и др. На основе качественной характеристики кредитного портфеля можно дать оценку соблюдения принципов кредитования и степени риска кредитных операций, перспектив ликвидности данного банка. Таким образом, в любом банке состояние кредитного портфеля должно находиться под постоянным наблюдением.

Найдем удельный вес проблемных кредитов во всем валовом клиентском кредитном портфеле физических лиц. Для этого приведем удельный вес проблемных кредитов за 2006-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России в приложение В. Он рассчитывается по формуле:

(3.1)

где Уд. вес 2006г. – удельный вес в 2006г.;

ПС – проблемные ссуды;

ОКПБ – объем кредитного портфеля банка.

(3.2)

(3.3)

(3.4)

Значение данного показателя не должно превышать 5% чистого кредитного риска Банка.

По результатам проведенного комплексного анализа совокупного кредитного риска Банка можно определить его степень по таблице 3.1:

Таблица 3.1 – Уровни количественной оценки риска

Качественная оценка риска

Количественная оценка риска

Допустимый уровень риска

0-20%

Высокий уровень риска

Более 21%

Под кредитным портфелем с допустимым уровнем кредитного риска следует понимать такой кредитный портфель, который обеспечивает прибыльность Банку даже при наступлении всех возможных рисков

Таким образом, по вышеприведенным данным (приложение В), удельный вес просроченной задолженности в 2006г. составил 0,82%, а в 2007г. – 0,48%, 2008г. – 0,53 %, 2009г. – 0,85%, что говорит об увеличение проблемных кредитов к началу 2009г. Наиболее проблемными являются кредиты на неотложные нужды, удельный вес которых за 2006г. составил – 0,82%, за 2007г. - 0,46%, за 2008г. - 0,46%, за 2009г. - 0,75% , тогда как по ипотечным кредитам за 2006г. просроченная задолженность отсутствует, за 2007г. удельный вес просроченной задолженности составил 0,01%, за 2008г.- 0,05%, и в 2009г. увеличился до 0,08%. Объясняется это тем, что финансовое состояние заемщиков к началу 2009г. ухудшилось. Но, тем не менее, ипотечные кредиты для кредитного портфеля несут в себе минимальный риск, во-первых, потому что обеспечены залогом недвижимости, во-вторых, исходя из удельного веса, они имеют наименьшую величину, но прогнозировать уровень риска на весь период кредитного договора достаточно сложно.

Для снижения риска неплатежей по кредитам, в Сбербанке России ввели новую систему проверки об имеющихся обязательствах у заемщика, называемую Бюро кредитных историй (БКИ). БКИ повышают уровень доступности и надежности сведений банков о потенциальных заемщиках, моментально предоставляя всю необходимую достоверную информацию, что значительно уменьшает риск возникновения проблемы неблагоприятного выбора.

Во-вторых, бюро позволяют уменьшить плату за поиск информации, которую взимали бы банки со своих клиентов. Это ведет к выравниванию информационного поля внутри кредитного рынка и заставляет кредиторов устанавливать конкурентные цены на кредитные ресурсы. Более низкие процентные ставки увеличивают чистый доход заемщиков и стимулируют их деятельность.

В-третьих, БКИ формируют своего рода дисциплинирующий механизм для заемщиков. Каждый знает, что в случае невыполнения обязательств его репутация в глазах потенциальных кредиторов упадет, что, в свою очередь, лишит его заемных средств или сделает их намного дороже. Этот механизм также повышает стимул заемщика к возвращению кредита, уменьшая риск недобросовестного поведения [16, c. 106].

Немаловажным фактором, способствующим ужесточению условий при рассмотрении кредитных заявок по ипотечному кредиту, а прежде всего это - обеспечение по данному продукту поручительством физических лиц, помимо залога приобретаемой недвижимости, является снижение цен на жилье, что увеличивает риски для банков. В связи с этим необходимо отслеживать динамику стоимости недвижимости.

Для снижения рисков, связанных с большой концентрацией недвижимости в залоге, банк пользуется собственной системой анализа рисков концентрации, позволяющей отслеживать рыночные изменения цен на залоговые инструменты. В Сбербанке России разработана методика прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал.

Оценка рыночных темпов роста недвижимости для внутреннего использования в банке основывается на квартальном анализе динамики цен жилой недвижимости (жилье низкого качества, типовое жилье, жилье улучшенной планировки, элитное жилье).

Динамика квартальных цен рассчитывается на основании статистических данных, предоставляемых Федеральной службой государственной статистики по региону (в данном случае – по Республике Татарстан).

Основным принципом построения рассматриваемой методики является расчет показателей по кварталам, то есть предполагается (и это подтверждено данными статистики), что цены на жилье по кварталам года растут в разной степени. Для расчета показателей в Банке используется табличный аппарат.

При расчете темпов роста цен используются данные трех последних лет, предшествующих дате оценки. В течение трех лет поквартально выбираются темпы роста цен на недвижимость в разрезе видов недвижимости. В приложение Г приведена оценка темпов роста стоимости недвижимости за 2007–2009 гг. по Республике Татарстан в % к предыдущему кварталу.

Определяется средний темп роста цен по кварталам и по видам недвижимости. Например, складываются темпы роста цен за первый квартал каждого из трех лет, и находится их средняя арифметическая. Далее определяются среднегодовые темпы роста: складываются поквартальные темпы роста в течение определенного года и находится средняя арифметическая.

Среднегодовой темп роста за три года рассчитывается из среднегодовых темпов роста по годам (по аналогии – находится их средняя арифметическая). При сравнении темпа роста цен за соответствующий квартал в течение последних трех лет и среднегодового темпа за три года выбирается наименьшая величина, которая необходима для расчета риска концентрации.

Полученная величина (по видам недвижимости) включается в расчет оценки стоимости залога. В таблице 3.1 показан прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданной в залог банку, на третий квартал 2010г.

Таблица 3.2 - Прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданный в залог банку, на третий квартал 2010г

Показатель

Текущая стоимость, тыс. руб.

Доля
в портфеле, %

Темп роста стоимости недвижимости, раз

Прогнозируемая стоимость на следующий квартал

Жилье низкого качества

950 000

18,1

1,006

955 700

Типовое жилье

1 200 000

32,39

1,017

1 220 400

Жилье улучшенной планировки

1 400 000

26,66

1,002

1 402 800

Элитное жилье

1 700 000

22,85

1,001

1 701 700

Итого стоимость недвижимости

5 250 000

100,0

5 280 600

По данным приведенным в приложение Г видно, что конец 2009 года характеризуется более стабильной ситуацией с ценами на недвижимость. Это связано с тем, что кризисная ситуация в стране стала отступать, в результате которой доходы у большинства населения стабилизировались, уменьшились темпы сокращения рабочих мест на предприятиях. Банки уменьшили процентные ставки по ипотечным кредитам, Сбербанк например, отменил комиссию за выдачу кредита, понизил первоначальный взнос с 30% до 10%, что привело к тому, что у многих жителей страны увеличилась вероятность приобретения жилья.

В результате на рынке увеличился спрос на предлагаемую недвижимость. Проанализировав прогнозируемую стоимость недвижимости на третий квартал 2010г. по таблице 3.2 можно сделать выводы о том, что мною выявлена положительная динамика цен на недвижимость. В структуре кредитного портфеля наибольшую долю занимают типовое жилье и жилье улучшенной планировки 32,39% и 26,66%. При этом максимальный темп роста цен на недвижимость на ближайший квартал прогнозируется на типовое жилье (в 1,017 раз), а наименьший – на элитное жилье, стоимость которого и так достаточно высока. Учитывая темпы изменения цен на недвижимость (ее различные виды) по шагам. Можно получить довольно достоверную картину. Поквартальный мониторинг очень важен: чем раньше будет выявлена отрицательная динамика цен на недвижимость, тем раньше банк сможет принять необходимые меры по изменению структуры общего портфеля залогов и т.д.

Итак, Нефтекамское отделение №4891 Сбербанка России предоставляет кредиты физическим лицам на цели приобретения недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо представить необходимые документы и пройти процедуру андеррайтинга. Для оценки благонадежности и снижения риска Сбербанк делает запрос в Бюро кредитных историй, откуда поступает информация об имеющихся обязательствах у заемщика.

Ипотечные кредиты, как говорилось выше, занимают значительное место в кредитном портфеле, его доля к концу 2008г. составила 27,43%, тогда как в 2006г. она составляла лишь 13,3%. Анализируя динамику за последние четыре года по сумме выданных кредитов, наблюдается тенденция спада к началу 2009г. Связано это с кризисом, начавшийся с сентября 2008г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). Немаловажным фактором, способствующим ужесточению условий при рассмотрении кредитных заявок по ипотечному кредиту, а прежде всего это - обеспечение по данному продукту поручительством физических лиц, помимо залога приобретаемой недвижимости, является снижение цен на жилье, что увеличивает риски для банков. Поэтому банки занимаются ежеквартальной оценкой стоимости недвижимости, находящееся в залоге. Чем раньше будет выявлена отрицательная динамика цен на недвижимость, тем раньше банк сможет принять необходимые меры по изменению структуры общего портфеля залогов. Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости — это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

3.2 Проблемы ипотечного кредитования в России

Развитие того или иного сегмента рынка в большей степени зависит от внешних факторов (таких, как благосостояние населения, стабильность в стране, политическая и экономическая ситуация). Рынок недвижимости, безусловно, имеет зависимость от тех же условий, но он более стабилен, эластичен по цене.

К сожалению, не все тенденции мирового рынка носят положительный характер. Отрицательные моменты, в частности, мировой экономический кризис затронул все сферы жизни населения России, в том числе и рынок недвижимости.

Ипотека взяла свое начало с желания продать избыточное жилье, которое население уже не могла купить за наличные деньги. В середине прошлого века в США появились банки, которые начали выдавать кредиты на покупку недвижимости. Постепенно эти кредиты превратились в хорошо отлаженный механизм. Для 70% населения США ипотека стала чем-то вроде национальной идеи [22, c. 57].

Кризис, который переживает сейчас ипотека в США, складывается из многих факторов. В США, в отличие от России, ответственность заемщика ограничивается стоимостью его недвижимости, на остальное имущество кредитор не имеет права наложить арест. В России в любом договоре прописано, что заемщик отвечает всем своим имуществом.

Ипотечный кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% - 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Человек в США получивший такой кредит, видит, что жилье, которое он купил, стоит гораздо меньше, чем сумма кредита, которую ему нужно погашать. Подобная ситуация привела к тому, что заемщики отказывались оплачивать дальше свои ипотечные кредиты, возвращая банку купленные квартиры.

На фоне мирового кризиса иностранные банки заторопились вернуть себе ресурсы, за счет которых жили российские кредитные учреждения. В итоге последние заморозили выдачу долгосрочных ссуд [43, c. 67].

Первое полугодие 2008 года многие застройщики прожили «по инерции», используя денежный запас прошлых периодов и распродавая свои готовые объекты. Но такая ситуация затруднительна, так как возникает дисбаланс между спросом и предложением. С одной стороны, объем предложения (выставленных на продажу объектов недвижимости) значительно увеличился, так как объекты строительства возводились благодаря тем же кредитам, которые необходимо погасить. С другой стороны – снижается покупательная способность населения, вследствие ужесточения требований к претендентам на получение ипотечных кредитов. Уровень спроса намного ниже предложения, и по всем законам рынка цены должны снижаться [47, с. 99].

Российский ипотечный рынок нельзя сравнивать с американским ни по объемам, ни по доле в сделках с недвижимостью. Сейчас по самым смелым прогнозам 30-50% всех сделок с недвижимостью заключаются с помощью ипотеки, по самым пессимистичным - всего 10-15%. За последний год количество ипотечных сделок увеличилось на 4%, по Москве - на 2%. Последние новости на рынке ипотечного кредитования весьма безрадостны для заемщиков. Банки увеличивали первоначальный взнос, процентные ставки, таким образом, сужая круг потенциальных заемщиков. Воспользоваться кредитом теперь могут заемщики лишь с большими доходами.

На данный момент средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 14-16%, в долларах - 12-14%. Наиболее распространенные условия кредитования – это первоначальный взнос 20-30% стоимости жилья, а срок кредитования - 15-30 лет. Так что теперь, часть клиентов, которые могли купить жилье только с помощью ипотеки, не смогут воспользоваться даже ею. Теперь клиентами банка становятся заемщики, имевшие наличные средства на покупку квартиры.

Мировая практика показывает, что приемлемые для населения процентные ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют около 4-7% годовых. На западных рынках процентная ставка рассчитывается как сумма ставки рефинансирования ФРС или «плавающими» процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR. Это так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке.

Другими словами, LIBOR – это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуду друг другу на стандартный срок, например на год. Для клиента это может быть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочных кредитах, например 15 лет, то долговременное пребывание LIBOR на одном уровне, например 5% маловероятно [15, c. 18].

Кредиты с «плавающей» ставкой интересны в настоящий момент достаточно состоятельным заемщикам, которые имеют другие активы для быстрого погашения кредита или возможность рефинансирования.

Мировые центральные банки в условиях кризиса уменьшают ставку рефинансирования, что приводит к уменьшению процентных ставок по ипотечным кредитам и увеличению доступности приобретаемого жилья. Так в промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже, чем в России, - в США она составляет всего 2,0-3,5% годовых.

Для российского рынка ипотечного кредитования «плавающая» процентная ставка новинка. На мой взгляд, кредит с изменяющейся процентной ставкой - это риск, сегодня ты можешь выиграть, а завтра проиграть, став дефолтным заемщиком. Нашим клиентам мы советуем брать кредиты с фиксированной процентной ставкой. Таким образом, человек может рассчитывать свои расходы.

Ипотечный кризис в США вряд ли окажет серьезное влияние на развитие ипотечного рынка в России. Однако он способен замедлить развитие этого нового для России сегмента экономики, поскольку ухудшившаяся вследствие кризиса конъюнктура на мировых финансовых рынках делает заимствования для российских банков более дорогими, что, несомненно, может привести к снижению темпов роста их кредитных портфелей. Это скажется также и на чистой прибыли банков.

Тем не менее, мы смотрим на все происходящее с позитивной точки зрения, ведь кризис в США может многому научить всех участников российского ипотечного рынка: заемщиков, кредиторов и регулирующие организации[12, c. 16].

Приведем ряд причин, почему подобный кризис, возникший в США невозможен в России:

- многие механизмы ипотечного рынка, которые усугубили ипотечные проблемы в США, практически не существуют в России. Это, например, ипотека на 100% стоимости жилья или ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой. Институт ипотечных брокеров также внес свою лепту. Ипотечные брокеры, которые заинтересованы в организации как можно большего числа крупных кредитов, поскольку получают процентное вознаграждение и не несут никаких рисков, сейчас только начали появляться в России;

- секьюритизация (продажа пула ипотечных кредитов на открытом рынке посредством выпуска ценных бумаг) ипотечных кредитов в России пока практически не развита. Следовательно, риски дефолтов пока остаются проблемой только банков, не распространяясь на всю финансовую систему. В частности, именно по этой причине, российские банкиры достаточно осторожны в своих решениях о выдаче кредитов.

В США же ситуация складывалась совсем по-другому: большая часть ипотечных кредитов была секьюритизирована, что освободило банки, выдавшие эти кредиты, от опасений по поводу их возврата: ведь эти кредиты уже не числились на их балансе. Это стало причиной того, что многие банки стали выдавать рискованные ипотечные кредиты, зачастую без подтверждения доходов, что для России неслыханная роскошь[42, c. 25].

Таким образом, вероятность подобного кризиса в России сейчас незначительна, хотя ряд механизмов, обусловивших этот кризис в США, начинает появляться и здесь. Поскольку ипотека - это новый для России рынок, ему не хватает четкого регулирования и прозрачности. Правительству следует исправить сложившуюся ситуацию. Кроме того, ипотечным операторам нужно ввести саморегулирование, чтобы предотвратить использование грабительских методов, таких, как скрытые комиссии.

Среди макроэкономических факторов, сдерживающих интенсивное развитие ипотечного кредитования в России, можно назвать следующие:

- низкий уровень жизни населения. Среднедушевые денежные доходы населения и среднемесячная начисленная заработная плата составляют всего около двух прожиточных минимумов, а размер пенсий по старости практически соответствует прожиточному уровню. Низкий уровень жизни основной части населения не позволяет говорить о возможности приобретения жилья иначе, как с применением механизмов ипотеки, активного участия государства в формировании программы доступного жилья.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня без ипотечного кредитования лишь 1-1,2% населения обладают платежеспособным спросом для приобретения недвижимости; еще 0,3-0,5% населения обеспечиваются объектами недвижимости за счет средств бюджетов всех уровней. В тоже время развитие массового ипотечного кредитования без какой-либо поддержки со стороны государства увеличит платежеспособный спрос населения для приобретения жилья по социальным нормам в 5-6 раз и для улучшения жилищных условий в 10-12 раз;

- небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не может воспользоваться ипотечными кредитами;

- высокие процентные ставки в связи, с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем. Во многом причиной высоких процентных ставок по ипотечным кредитам является высокая стоимость долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитные организации;

- ужесточение требований к заемщикам и отмена (приостановление) некоторыми банками программ ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причиной ужесточения кредитными организациями требований к андеррайтингу заемщика, что выражается в увеличении первоначального взноса по ипотечному кредиту и минимального возраста заемщика;

- отсутствие источника «длинных денег» в экономике. Принцип работы «длинных денег» на рынке ипотечного кредитования позволяет покупателям стать собственниками недвижимости на условиях отсрочки платежа. Для этого в стране должны существовать источники формирования «длинных денег»;

- сложность привлечения необходимых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком «короткие» и дорогие ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

- отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагами является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости;

- неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства.

При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;

- психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;

- непрозрачные источники доходов граждан [34, c. 45].

Таким образом, существует масса проблем, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования в России.

В следующей главе рассмотрим пути решений, возникших проблем и направления по развитию системы ипотечного кредитования.

3.3 Пути оптимизации ипотечной деятельности в России

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача

кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования[32, c. 23].

Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы [11, c. 28].

Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

- обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

- обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;

- повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве [41, c. 58].

В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

- ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

- ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

- ориентация на «государственные» источники (целевые средства государства на ипотечное кредитование).

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно строиться на следующих основополагающих принципах:

- система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы внедрения ипотеки в тех или иных регионах определяются не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона, а объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением;

- одним из ключевых требований является обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования;

- обязательное условие - постоянное развитие системы, опора на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;

- при создании системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимо учитывать имеющийся международный опыт. Вместе с тем следует исходить из российских макроэкономических условий и законодательной базы, принимать во внимание то, что население России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;

- особое требование - многовариантность, незамкнутость системы;

- исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Имеется в виду комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы;

- решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования[13, c. 25].

Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем:

- высокие ставки рефинансирования;

-высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов);

- высокая стоимость кредитов для заемщика;

- недостаточное развитие оценочного и страхового дела;

- несовершенство законодательства;

- неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;

- отсутствие специализированных ипотечных банков;

- отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов;

- низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья;

- недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья;

- несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье [26, c. 46].

Эксперты предлагают следующие основные направления решения указанных проблем:

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов, - с другой;

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

- создание механизмов социальной защиты заемщика в случае неправомерных действий банков-кредиторов, а также для его социальной адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу [24, c. 10].

Помимо этого необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

Развитие массового ипотечного кредитования потребует реализации следующих организационных мер:

- организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков;

- совершенствование государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях повышения "пропускной способности" при оформлении сделок с залогом недвижимого имущества;

- осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров и т.п.;

- дальнейшая активизация деятельности Агентства, в части подбора граждан-участников ипотечного жилищного кредитования и организации процесса рефинансирования выданных ипотечных кредитов [27, c. 35].

Следует подчеркнуть, что принятие нормативных правовых и организационных мер должно сопровождаться выработкой разумной политики по финансовому участию государства на первоначальном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования. Опыт всех зарубежных стран с развитым ипотечным рынком свидетельствует о том, что темпы развития системы существенно зависят от объема первичных бюджетных вложений.

На сегодняшний день Российская Федерация обеспечивает предоставление адресных субсидий для снижения процентных ставок или первоначального взноса (на уровне регионов), а также государственных гарантий по обязательствам Агентства. Однако объем выделяемой государственной поддержки несопоставим с реальным потенциалом данного рынка. Одновременно с этим на сегодняшний день не решен вопрос о привлечении средств Пенсионного фонда Российской Федерации в систему ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования кредитных организаций.

Естественным источником рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, могли бы стать резервы Банка России, вложенные в первичные или вторичные ипотечные ценные бумаги. В этой связи необходимо разработать комплекс мер, который позволит сформулировать требования к ипотечным ценным бумагам и их эмитентам, позволяющие включить в систему ипотечного жилищного кредитования два вышеупомянутых источника рефинансирования.

Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость [23, c. 28].

Полагаем, что конкретная поддержка со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах:

- придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

- приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

- снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

- выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

- предоставление гражданам льготных условий кредитования;

- принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;

- эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

- выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.

В нынешних условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет устранить многие препятствия на пути развития ипотеки [30, c. 129].

В настоящее время жилищный вопрос стоит, очень остро и для улучшения жилищных проблем, я предлагаю следующие методы:

- помощь от государства в предоставлении жилья незащищенным слоям населения путем увеличения объемов строительства домов, а также выдачей субсидий в размере 70 % от стоимости квартиры, а остальные 30 % в рассрочку на длительный период. Для граждан, не способных выплачивать эти средства – предоставлять жилье без приватизации и права собственности.

- для граждан, со средними доходами, желающих приобрести жилье, но не имеющих в наличии всю сумму денежных средств от стоимости жилья предоставлять ипотечный кредит.

- для граждан, уровень доходов которых позволяет купить жилье без необходимости ипотеки, также увеличивать темпы строительства, чтоб спросу соответствовало предложение.

Жилищное ипотечное кредитование является эффективным способом для решения жилищной проблемы, для решения необходима доступность жилищных кредитов широким слоям граждан. А чтобы доступность ипотеки привела к росту строительства жилья, а не цен на него, нужно облегчить получение земельных участков под застройку. Для этого, необходимо помочь местным властям с подводкой инженерных коммуникаций к месту строительства, упростить процедуру выдачи исходно-разрешительной документации на участок и организовать выделение участков на открытых торгах.

Для развития ипотечного кредитования и спроса на него, необходимы выгодные условия такие как: предоставление государственных безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса молодым семьям, работникам социальной сферы, военнослужащим, инвалидам и многодетным семьям. Увеличение срока рассрочки платежа по кредиту до 40 лет. Возможность брать кредит поколениями. Предоставлять отсрочку платежа по ипотеке до трех лет в чрезвычайных для заемщика ситуациях, не позволяющих временно выплачивать денежные средства. Рассмотрение банком как официальных, так и неофициальных доходов [31, c. 30].

Вновь прийти к системе, когда предприятия выделяют своим работникам жилье, а они работают.

Таким образом, препятствием в развитии системы ипотечного кредитования являются: неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства; низкий уровень жизни населения, высокие процентные ставки; отсутствие источника «длинных денег» в экономике; непрозрачные источники доходов граждан, психологические факторы; главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг; низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой; отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Для решения данных проблем необходимо: совершенствование законодательной и нормативной базы; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов; уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию; формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. Со стороны государственных органов необходимо:

- придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

- выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

- предоставление гражданам льготных условий кредитования;

- выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью. Для развития массового ипотечного кредитования потребуется реализации следующих организационных мер:

- осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров;

- организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков.

Заключение

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

- недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

- отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

- недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

- отсутствие вторичного рынка закладных.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам:

- документальное подтверждение доходов,

- определенный стаж работы на одном месте,

- возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программссылка на сайт удаленаipotechniy.php достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»:

- заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;

- длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

В настоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточно адаптированной к российским условиям. Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят создать минимально необходимые институциональные основы: сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы.

Проанализировав систему ипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России, можно сказать, что данный вид продукта занимает значительное место в кредитном портфеле. Наиболее благоприятный рост ипотечных кредитов наблюдается в 2008г. (в первом квартале составил 117 569 тыс. руб.), однако к 2009г. (в первом квартале – 38 436 тыс. руб.) объем выданных кредитов по данному виду кредита резко снижается. Это связано с тем, что в предыдущем году в стране возникла кризисная ситуация, в результате которой доходы у большинства населения сократились, многие остались без рабочих мест за счет сокращений на предприятиях. Банки ужесточили требования по ипотечным кредитам, что привело к тому, что у многих жителей страны уменьшилась вероятность приобретения жилья. Для снижения рисков, Сбербанк России проводит ежеквартальную оценку стоимости недвижимости. В связи с тем, что наблюдался спад цен на недвижимость, Сбербанк в качестве обеспечения по ипотечному кредиту помимо залога приобретаемой недвижимости дополнительно принимал поручительство физических лиц. Но уже буквально к концу 2009 года все начало постепенно меняться в лучшую сторону. В Сбербанке существует две схемы платежей: это аннуитетная и дифференцированная. Сравнивая данные схемы платежей с одинаковыми условиями (к примеру, при сумме 990 360 руб., 15,%, на 15 лет) можно сделать выводы о том, что аннуитетная форма платежей является более выгодной для банка, так как доходность здесь составит на 383 937 руб. больше, чем по схеме дифференцированных платежей. Поэтому для эффективного ипотечного кредитования необходимо банком использовать преимущественно схему аннуитетных платежей. Основным преимуществом аннуитетной формы для заемщика является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита, а также эта схема подходит для заемщиков, желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках.

Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Список использованных источников и литературы

1 Погашение регистрационной записи об ипотеке: федеральный закон РФ от 22.12.2008 №264-ФЗ// Закон. – 2000. – С. 9

2 Последствия утраты или повреждения заложенного имущества: федеральный закон РФ от 30.12.2004 №216-ФЗ// Закон. – 2000. – С. 42

3 Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру: федеральный закон РФ от 24.12.2002 №179-ФЗ// Закон. – 2000. – С. 9

4 Регламент кредитования физических лиц на покупку квартир по Программе ипотечного жилищного кредитования Правительства Москвы и взаимодействия участников программы/ / АКБ Сбербанк РФ. М., - 2006.- 89 c.

5 Сбербанк России - крупнейший российский банк. Операции и услуги Сбербанка:[Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://sberbank-rossii.narod.ru/,свободный.

6 Астапов, К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) / К.Л. Астапов// Деньги и кредит. - 2006. - №4. - С. 42-48.

7 Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости/ И.Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2005. – С. 320

8 Балабанов, И.Т. Банки и банковское дело / И.Т. Балабанова И. Т. – СПб.: Питер, 2005. – С.296

9 Букато, В. Банки и банковские операции в России: 2-е изд., перераб. и доп. / В. Букато, Ю. Головин, Ю. Львов. – М.: Финансы и статистика, 2006. – С. 368

10 Владимирова, Т.А. Ипотечные схемы кредитования: Российский вариант решения проблемы жилья / Т.А. Владимирова // Сибирская финансовая школа. – 2006. – № 4. – С. 65–68.

11 Викторова, Е. Д. Перспективы развития ипотечного кредитования / Е. Д. Викторова // Деньги и кредит. – 2009. - №6. – С. 27-31.

12 Дворецкая, А.Е. Выход из кризиса/ А.Е. Дворецкая //Банковское дело.-2009. №1. - С.16.

13 Донских, А.М. Тенденция развития банковской системы России/ А.М. Донских // Банковское дело. - 2009. -№5. - С. 25-26.

14 Довдиенко, И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка : учебное пособие / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. - М. : ЮНИТИ : ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 463 с.

15 Журкина, Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения / Н.Г. Журкина // Финансы. - 2005. - №6.- С. 17-19.

16 Жарковская, Е.П. Банковское дело / Е.П. Жарковская. - М.: Омега-Л, 2006г. – 259 с.

17 Иванов, В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов – М.: Маркетинг, 2006. – 153 с.

18 Иванов, В.В. Все об ипотеке/В.В. Иванов - М.: МТ-Пресс, 2006. – 248 с.

19 Иванкина, Е. Проблемы ипотеки в России / Е. Иванкина// Общество и экономика. - 2008. - №1. - С. 90-103.

20 Кострикин, П.Н. Ипотечное кредитование в России / П.Н. Кострикин, А. Н. Кузьминов – М.: МАКСПресс, 2006. – 212 с.

21 Кибирев, С.Ф. Ипотечное кредитование / C.A. Кибирев // Налоги и экономика. – 2006. – № 11. – С. 26–31.

22 Калашникова, З.В. Зарубежный опыт жилищного кредитования и его применение в России / З.В. Калашникова // Финансовый менеджмент.- 2006.- №1. – С. 55-58.

23 Караваева, И. Система ипотечного кредитования за рубежом / B/ Караваева // Деловой мир. - 2007. - № 4.- С. 27-29.

24 Камин, В.А. Причины кризиса и меры по его преодолению / В.А. Камин // Банковское дело. 2009. -№2.- С. 10.

25 Колесникова В. И. Банковское дело: учебник / В. И. Колесникова. – 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2007.- 464 с.: ил.

26 Котляров, М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России / М.А. Котляров // Финансы и кредит, 2005. – №17. – С. 45–48.

27 Красиков, А.Жилье в кредит./ А. Красиков // Твой новый дом. - 2007.- № 10. – С. 35-36.

28 Лаврушин, О.И. Банковское дело: учебное пособие / О.И. Лаврушин. – 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2006.- 672 с.: ил.

29 Логинов, М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М.П. Логинов// ЭКО. – 2007. - N 9. - С. 115-132.

30 Логинов, М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов / М.П. Логинов // ЭКО. - 2007. - №12. - С. 127-137.

31 Логинов, М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием / М.П. Логинов // Деньги и кредит. - 2009. - №3. - С. 24-30.

32 Логинов, М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения / М.П Логинов // Деньги и кредит. 2005. №4. C. 22-30.

33 Меркулов, В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В.В. Меркулов. - СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс». - 2006. - 294 с.

34 Макаревич, Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования / Л.Н. Макаревич // Деньги и кредит. - 2006. - №6. - C. 44-50.

35 Носарева, Н. Е. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России / Н.Е. Носарева // Деньги и кредит. 2007. - № 8.- С. 11-15

36 Оселедец, В.М. Теория и практика ипотечного кредитования / В.М. Оселедец. – Новосибирск: СИФБД, 2006. – 124 с.

37 Пономарев, В. Ипотечное жилищное кредитование / В. Пономорев// Экономика России - ХХI век. - 2005. - №11. - С. 43-45.

38 Печатникова, С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России / С.М. Печатникова// Менеджмент в России и за рубежом. – 2006. - №1. – С. 98-111.

39 Пиркина, И.И. Ипотечное кредитование / И.И. Пиркина // Финансы. – 2006. - №1. – С. 75-79.

40 Панфилов А. В. Ипотека в России: состояние и перспективы / А. В. Панфилов // Народонаселение. – 2009. - №1. – С.88-99.

41 Павлова, И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования /И.В. Павлова // Деньги и кредит. - 2007. - №3. - С.57-66.

42 Рачкевич, А.Ю. Секьюритизация: характерные признаки и определение / А.Ю.Рачкевич // Деньги и кредит. - 2008. - №8. - С. 22-31.

43 Сафонова, Г. Б. Перспективы и проблемы становления ипотечного кредитования в России / Г.Б. Сафонова // Питер.- 2006.- №4. – С.65-68.

44 Смирнов, В.В. Ипотечное жилищное кредитование / В.В. Смирнов В.В, З.П. Лукина – М.: Аудитор, 2006. – 279 с.

45 Стюньков, В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты / В.П. Стюньков // Деньги и кредит. - 2006. - № 8.- С. 18-21.

46 Фролов, А.В. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы /А.В. Фролов // Банковское обозрение. 2007. - №5. – С. 30-48.

47 Файзуллин, И. Э., Салахова, А.Р. Ипотечное кредитования в условиях кризиса / И. Э. Файзуллин, А. Р.Салахова // Российское предпринимательство. – 2009. - №5. – С. 99-103.

48 Хе О. В. Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов / О.В. Хе // Деньги и кредит. – 2009. - №5. – С. 67-71.

Приложение А

Схема аннуитетных платежей

Примерный график платежей

Остаток задолженности по ссуде, ед. валюты

Платеж за расчётный период, ед. валюты

Дата платежа

Денежный поток (расходы) получателя ссуды, ед. валюты

в том числе

Проценты

Погашение основной суммы ссуды

30.05.2009

990 360,00

-

-

990 360,00

30.06.2009

1481.451

12379.5

13860.9510

988878.549

30.07.2009

1499.9691

12360.9819

13860.9510

987378.5799

30.08.2009

1518.7188

12342.2322

13860.9510

985859.8611

30.09.2009

1537.7027

12323.2483

13860.9510

984322.1584

30.10.2009

1556.924

12304.0270

13860.9510

982765.2344

30.11.2009

1576.3856

12284.5654

13860.9510

981188.8488

30.12.2009

1596.0904

12264.8606

13860.9510

979592.7584

30.01.2010

1616.0415

12244.9095

13860.9510

977976.7169

28.02.2010

1636.242

12224.7090

13860.9510

976340.4749

30.03.2010

1656.6951

12204.2559

13860.9510

974683.7798

30.04.2010

1677.4038

12183.5472

13860.9510

973006.376

30.05.2010

1698.3713

12162.5797

13860.9510

971308.0047

30.06.2010

1719.6009

12141.3501

13860.9510

969588.4038

30.07.2010

1741.096

12119.8550

13860.9510

967847.3078

30.08.2010

1762.8597

12098.0913

13860.9510

966084.4481

30.09.2010

1784.8954

12076.0556

13860.9510

964299.5527

30.10.2010

1807.2066

12053.7444

13860.9510

962492.3461

30.11.2010

1829.7967

12031.1543

13860.9510

960662.5494

30.12.2010

1852.6691

12008.2819

13860.9510

958809.8803

30.01.2011

1875.8275

11985.1235

13860.9510

956934.0528

28.02.2011

1899.2753

11961.6757

13860.9510

955034.7775

30.03.2011

1923.0163

11937.9347

13860.9510

953111.7612

30.04.2011

1947.054

11913.8970

13860.9510

951164.7072

30.05.2011

1971.3922

11889.5588

13860.9510

949193.315

30.06.2011

1996.0346

11864.9164

13860.9510

947197.2804

30.07.2011

2020.985

11839.9660

13860.9510

945176.2954

30.08.2011

2046.2473

11814.7037

13860.9510

943130.0481

30.09.2011

2071.8254

11789.1256

13860.9510

941058.2227

30.10.2011

2097.7232

11763.2278

13860.9510

938960.4995

30.11.2011

2123.9448

11737.0062

13860.9510

936836.5547

30.12.2011

2150.4941

11710.4569

13860.9510

934686.0606

30.01.2012

2177.3752

11683.5758

13860.9510

932508.6854

29.02.2012

2204.5924

11656.3586

13860.9510

930304.093

30.03.2012

2232.1498

11628.8012

13860.9510

928071.9432

30.04.2012

2260.0517

11600.8993

13860.9510

925811.8915

30.05.2012

2288.3024

11572.6486

13860.9510

923523.5891

30.06.2012

2316.9061

11544.0449

13860.9510

921206.683

30.07.2012

2345.8675

11515.0835

13860.9510

918860.8155

30.08.2012

2375.1908

11485.7602

13860.9510

916485.6247

30.09.2012

2404.8807

11456.0703

13860.9510

914080.744

30.10.2012

2434.9417

11426.0093

13860.9510

911645.8023

30.11.2012

2465.3785

11395.5725

13860.9510

909180.4238

30.12.2012

2496.1957

11364.7553

13860.9510

906684.2281

30.01.2013

2527.3981

11333.5529

13860.9510

904156.83

28.02.2013

2558.9906

11301.9604

13860.9510

901597.8394

30.03.2013

2590.978

11269.9730

13860.9510

899006.8614

30.04.2013

2623.3652

11237.5858

13860.9510

896383.4962

30.05.2013

2656.1573

11204.7937

13860.9510

893727.3389

30.06.2013

2689.3593

11171.5917

13860.9510

891037.9796

30.07.2013

2722.9763

11137.9747

13860.9510

888315.0033

30.08.2013

2757.0135

11103.9375

13860.9510

885557.9898

30.09.2013

2791.4761

11069.4749

13860.9510

882766.5137

30.10.2013

2826.3696

11034.5814

13860.9510

879940.1441

30.11.2013

2861.6992

10999.2518

13860.9510

877078.4449

30.12.2013

2897.4704

10963.4806

13860.9510

874180.9745

30.01.2014

2933.6888

10927.2622

13860.9510

871247.2857

28.02.2014

2970.3599

10890.5911

13860.9510

868276.9258

30.03.2014

3007.4894

10853.4616

13860.9510

865269.4364

30.04.2014

3045.083

10815.8680

13860.9510

862224.3534

30.05.2014

3083.1466

10777.8044

13860.9510

859141.2068

30.06.2014

3121.6859

10739.2651

13860.9510

856019.5209

30.07.2014

3160.707

10700.2440

13860.9510

852858.8139

30.08.2014

3200.2158

10660.7352

13860.9510

849658.5981

30.09.2014

3240.2185

10620.7325

13860.9510

846418.3796

30.10.2014

3280.7213

10580.2297

13860.9510

843137.6583

30.11.2014

3321.7303

10539.2207

13860.9510

839815.928

30.12.2014

3363.2519

10497.6991

13860.9510

836452.6761

30.01.2015

3405.2925

10455.6585

13860.9510

833047.3836

28.02.2015

3447.8587

10413.0923

13860.9510

829599.5249

30.03.2015

3490.9569

10369.9941

13860.9510

826108.568

30.04.2015

3534.5939

10326.3571

13860.9510

822573.9741

30.05.2015

3578.7763

10282.1747

13860.9510

818995.1978

30.06.2015

3623.511

10237.4400

13860.9510

815371.6868

30.07.2015

3668.8049

10192.1461

13860.9510

811702.8819

30.08.2015

3714.665

10146.2860

13860.9510

807988.2169

30.09.2015

3761.0983

10099.8527

13860.9510

804227.1186

30.10.2015

3808.112

10052.8390

13860.9510

800419.0066

30.11.2015

3855.7134

10005.2376

13860.9510

796563.2932

30.12.2015

3903.9098

9957.0412

13860.9510

792659.3834

30.01.2016

3952.7087

9908.2423

13860.9510

788706.6747

29.02.2016

4002.1176

9858.8334

13860.9510

784704.5571

30.03.2016

4052.144

9808.8070

13860.9510

780652.4131

30.04.2016

4102.7958

9758.1552

13860.9510

776549.6173

30.05.2016

4154.0808

9706.8702

13860.9510

772395.5365

30.06.2016

4206.0068

9654.9442

13860.9510

768189.5297

30.07.2016

4258.5819

9602.3691

13860.9510

763930.9478

30.08.2016

4311.8142

9549.1368

13860.9510

759619.1336

30.09.2016

4365.7118

9495.2392

13860.9510

755253.4218

30.10.2016

4420.2832

9440.6678

13860.9510

750833.1386

30.11.2016

4475.5368

9385.4142

13860.9510

746357.6018

30.12.2016

4531.481

9329.4700

13860.9510

741826.1208

30.01.2017

4588.1245

9272.8265

13860.9510

737237.9963

28.02.2017

4645.476

9215.4750

13860.9510

732592.5203

30.03.2017

4703.5445

9157.4065

13860.9510

727888.9758

30.04.2017

4762.3388

9098.6122

13860.9510

723126.637

30.05.2017

4821.868

9039.0830

13860.9510

718304.769

30.06.2017

4882.1414

8978.8096

13860.9510

713422.6276

30.07.2017

4943.1682

8917.7828

13860.9510

708479.4594

30.08.2017

5004.9578

8855.9932

13860.9510

703474.5016

30.09.2017

5067.5197

8793.4313

13860.9510

698406.9819

30.10.2017

5130.8637

8730.0873

13860.9510

693276.1182

30.11.2017

5194.9995

8665.9515

13860.9510

688081.1187

30.12.2017

5259.937

8601.0140

13860.9510

682821.1817

30.01.2018

5325.6862

8535.2648

13860.9510

677495.4955

28.02.2018

5392.2573

8468.6937

13860.9510

672103.2382

30.03.2018

5459.6605

8401.2905

13860.9510

666643.5777

30.04.2018

5527.9063

8333.0447

13860.9510

661115.6714

30.05.2018

5597.0051

8263.9459

13860.9510

655518.6663

30.06.2018

5666.9677

8193.9833

13860.9510

649851.6986

30.07.2018

5737.8048

8123.1462

13860.9510

644113.8938

30.08.2018

5809.5273

8051.4237

13860.9510

638304.3665

30.09.2018

5882.1464

7978.8046

13860.9510

632422.2201

30.10.2018

5955.6732

7905.2778

13860.9510

626466.5469

30.11.2018

6030.1192

7830.8318

13860.9510

620436.4277

30.12.2018

6105.4957

7755.4553

13860.9510

614330.932

30.01.2019

6181.8143

7679.1367

13860.9510

608149.1177

28.02.2019

6259.087

7601.8640

13860.9510

601890.0307

30.03.2019

6337.3256

7523.6254

13860.9510

595552.7051

30.04.2019

6416.5422

7444.4088

13860.9510

589136.1629

30.05.2019

6496.749

7364.2020

13860.9510

582639.4139

30.06.2019

6577.9583

7282.9927

13860.9510

576061.4556

30.07.2019

6660.1828

7200.7682

13860.9510

569401.2728

30.08.2019

6743.4351

7117.5159

13860.9510

562657.8377

30.09.2019

6827.728

7033.2230

13860.9510

555830.1097

30.10.2019

6913.0746

6947.8764

13860.9510

548917.0351

30.11.2019

6999.4881

6861.4629

13860.9510

541917.547

30.12.2019

7086.9817

6773.9693

13860.9510

534830.5653

30.01.2020

7175.5689

6685.3821

13860.9510

527654.9964

29.02.2020

7265.2635

6595.6875

13860.9510

520389.7329

30.03.2020

7356.0793

6504.8717

13860.9510

513033.6536

30.04.2020

7448.0303

6412.9207

13860.9510

505585.6233

30.05.2020

7541.1307

6319.8203

13860.9510

498044.4926

30.06.2020

7635.3948

6225.5562

13860.9510

490409.0978

30.07.2020

7730.8373

6130.1137

13860.9510

482678.2605

30.08.2020

7827.4727

6033.4783

13860.9510

474850.7878

30.09.2020

7925.3162

5935.6348

13860.9510

466925.4716

30.10.2020

8024.3826

5836.5684

13860.9510

458901.089

30.11.2020

8124.6874

5736.2636

13860.9510

450776.4016

30.12.2020

8226.246

5634.7050

13860.9510

442550.1556

30.01.2021

8329.0741

5531.8769

13860.9510

434221.0815

28.02.2021

8433.1875

5427.7635

13860.9510

425787.894

30.03.2021

8538.6023

5322.3487

13860.9510

417249.2917

30.04.2021

8645.3349

5215.6161

13860.9510

408603.9568

30.05.2021

8753.4015

5107.5495

13860.9510

399850.5553

30.06.2021

8862.8191

4998.1319

13860.9510

390987.7362

30.07.2021

8973.6043

4887.3467

13860.9510

382014.1319

30.08.2021

9085.7744

4775.1766

13860.9510

372928.3575

30.09.2021

9199.3465

4661.6045

13860.9510

363729.011

30.10.2021

9314.3384

4546.6126

13860.9510

354414.6726

30.11.2021

9430.7676

4430.1834

13860.9510

344983.905

30.12.2021

9548.6522

4312.2988

13860.9510

335435.2528

30.01.2022

9668.0103

4192.9407

13860.9510

325767.2425

28.02.2022

9788.8605

4072.0905

13860.9510

315978.382

30.03.2022

9911.2212

3949.7298

13860.9510

306067.1608

30.04.2022

10035.1115

3825.8395

13860.9510

296032.0493

30.05.2022

10160.5504

3700.4006

13860.9510

285871.4989

30.06.2022

10287.5573

3573.3937

13860.9510

275583.9416

30.07.2022

10416.1517

3444.7993

13860.9510

265167.7899

30.08.2022

10546.3536

3314.5974

13860.9510

254621.4363

30.09.2022

10678.183

3182.7680

13860.9510

243943.2533

30.10.2022

10811.6603

3049.2907

13860.9510

233131.593

30.11.2022

10946.8061

2914.1449

13860.9510

222184.7869

30.12.2022

11083.6412

2777.3098

13860.9510

211101.1457

30.01.2023

11222.1867

2638.7643

13860.9510

199878.959

28.02.2023

11362.464

2498.4870

13860.9510

188516.495

30.03.2023

11504.4948

2356.4562

13860.9510

177012.0002

30.04.2023

11648.301

2212.6500

13860.9510

165363.6992

30.05.2023

11793.9048

2067.0462

13860.9510

153569.7944

30.06.2023

11941.3286

1919.6224

13860.9510

141628.4658

30.07.2023

12090.5952

1770.3558

13860.9510

129537.8706

30.08.2023

12241.7276

1619.2234

13860.9510

117296.143

30.09.2023

12394.7492

1466.2018

13860.9510

104901.3938

30.10.2023

12549.6836

1311.2674

13860.9510

92351.7102

30.11.2023

12706.5546

1154.3964

13860.9510

79645.1556

30.12.2023

12865.3866

995.5644

13860.9510

66779.769

30.01.2024

13026.2039

834.7471

13860.9510

53753.5651

29.02.2024

13189.0314

671.9196

13860.9510

40564.5337

30.03.2024

13353.8943

507.0567

13860.9510

27210.6394

30.04.2024

13520.818

340.1330

13860.9510

13689.8214

30.05.2024

13689.8282

171.1228

13860.9510

-0.0068

Итого:

990360.0068

1504611.17

2494971.18

-0.0068

Приложение Б

Схема дифференцированных платежей

Дата платежа

Платеж за расчётный период, ед. валюты

Остаток задолженности по ссуде, ед. валюты

Денежный поток (расходы) получателя ссуды, ед. валюты

в том числе

Проценты

Погашение основной суммы ссуды

30.05.2009

990 360,00

990 360,00

30.06.2009

5502

12616.9151

18118.9151

984858

30.07.2009

5502

12142.0849

17644.0849

979356

30.08.2009

5502

12476.7271

17978.7271

973854

30.09.2009

5502

12406.6332

17908.6332

968352

30.10.2009

5502

11938.5863

17440.5863

962850

30.11.2009

5502

12266.4452

17768.4452

957348

30.12.2009

5502

11802.9205

17304.9205

951846

30.01.2010

5502

[12126.2573]

17628.2573

946344

28.02.2010

5502

11278.3463

16780.3463

940842

30.03.2010

5502

11599.4219

17101.4219

935340

30.04.2010

5502

11915.9753

17417.9753

929838

30.05.2010

5502

11463.7562

16965.7562

924336

30.06.2010

5502

11775.7874

17277.7874

918834

30.07.2010

5502

11328.0904

16830.0904

913332

30.08.2010

5502

11635.5995

17137.5995

907830

30.09.2010

5502

11565.5055

17067.5055

902328

30.10.2010

5502

11124.5918

16626.5918

896826

30.11.2010

5502

11425.3175

16927.3175

891324

30.12.2010

5502

10988.9260

16490.926

885822

30.01.2011

5502

11255.2905

16757.2905

880320

28.02.2011

5502

10823.6066

16325.6066

874818

30.03.2011

5502

10755.9590

16257.959

869316

30.04.2011

5502

11044.5885

16546.5885

863814

30.05.2011

5502

10620.6639

16122.6639

858312

30.06.2011

5502

10904.7836

16406.7836

852810

30.07.2011

5502

10485.3689

15987.3689

847308

30.08.2011

5502

10764.9787

16266.9787

841806

30.09.2011

5502

10695.0762

16197.0762

836304

30.10.2011

5502

10282.4262

15784.4262

830802

30.11.2011

5502

10555.2713

16057.2713

825300

30.12.2011

5502

10147.1311

15649.1311

819798

30.01.2012

5502

[10443.0814]

15945.0814

814296

29.02.2012

5502

9704.6236

15206.6236

808794

30.03.2012

5502

9971.4329

15473.4329

803292

30.04.2012

5502

10233.72

15735.72

797790

30.05.2012

5502

9835.7671

15337.7671

792288

30.06.2012

5502

10093.5321

15595.5321

786786

30.07.2012

5502

9700.1014

15202.1014

781284

30.08.2012

5502

9953.3441

15455.3441

775782

30.09.2012

5502

9883.2501

15385.2501

770280

30.10.2012

5502

9496.6027

14998.6027

764778

30.11.2012

5502

9743.0622

15245.0622

759276

30.12.2012

5502

9360.9370

14862.937

753774

30.01.2013

5502

[9602.8742]

15104.8742

748272

28.02.2013

5502

8917.7622

14419.7622

742770

30.03.2013

5502

9157.4384

14659.4384

737268

30.04.2013

5502

9392.5923

14894.5923

731766

30.05.2013

5502

9021.7726

14523.7726

726264

30.06.2013

5502

9252.4044

14754.4044

720762

30.07.2013

5502

8886.1068

14388.1068

715260

30.08.2013

5502

9112.2164

14614.2164

709758

30.09.2013

5502

9042.1225

14544.1225

704256

30.10.2013

5502

8682.6082

14184.6082

698754

30.11.2013

5502

8901.9345

14403.9345

693252

30.12.2013

5502

8546.9425

14048.9425

687750

30.01.2014

5502

[8761.7466]

14263.7466

682248

28.02.2014

5502

8130.9008

13632.9008

676746

30.03.2014

5502

8343.4438

13845.4438

671244

30.04.2014

5502

8551.4647

14053.4647

665742

30.05.2014

5502

8207.7781

13709.7781

660240

30.06.2014

5502

8411.2767

13913.2767

654738

30.07.2014

5502

8072.1123

13574.1123

649236

30.08.2014

5502

8271.0888

13773.0888

643734

30.09.2014

5502

8200.9948

13702.9948

638232

30.10.2014

5502

7868.6137

13370.6137

632730

30.11.2014

5502

8060.8068

13562.8068

627228

30.12.2014

5502

7732.9479

13234.9479

621726

30.01.2015

5502

[7899.6760]

13401.676

616224

28.02.2015

5502

7576.5246

13078.5246

610722

30.03.2015

5502

7508.8770

13010.877

605220

30.04.2015

5502

7689.2705

13191.2705

599718

30.05.2015

5502

7373.5820

12875.582

594216

30.06.2015

5502

7549.4656

13051.4656

588714

30.07.2015

5502

7238.2869

12740.2869

583212

30.08.2015

5502

7409.6607

12911.6607

577710

30.09.2015

5502

7339.7582

12841.7582

572208

30.10.2015

5502

7035.3443

12537.3443

566706

30.11.2015

5502

7199.9533

12701.9533

561204

30.12.2015

5502

6900.0492

12402.0492

555702

30.01.2016

5502

[7078.8673]

12580.8673

550200

29.02.2016

5502

6557.1781

12059.1781

544698

30.03.2016

5502

6715.4548

12217.4548

539196

30.04.2016

5502

6869.2093

12371.2093

533694

30.05.2016

5502

6579.7890

12081.789

528192

30.06.2016

5502

6729.0214

12231.0214

522690

30.07.2016

5502

6444.1233

11946.1233

517188

30.08.2016

5502

6588.8334

12090.8334

511686

30.09.2016

5502

6518.7395

12020.7395

506184

30.10.2016

5502

6240.6247

11742.6247

500682

30.11.2016

5502

6378.5515

11880.5515

495180

30.12.2016

5502

6104.9589

11606.9589

489678

30.01.2017

5502

[6238.3636]

11740.3636

484176

28.02.2017

5502

5770.3167

11272.3167

478674

30.03.2017

5502

5901.4603

11403.4603

473172

30.04.2017

5502

6028.0816

11530.0816

467670

30.05.2017

5502

5765.7945

11267.7945

462168

30.06.2017

5502

5887.8937

11389.8937

456666

30.07.2017

5502

5630.1288

11132.1288

451164

30.08.2017

5502

5747.7058

11249.7058

445662

30.09.2017

5502

5677.6118

11179.6118

440160

30.10.2017

5502

5426.6301

10928.6301

434658

30.11.2017

5502

5537.4238

11039.4238

429156

30.12.2017

5502

5290.9644

10792.9644

423654

30.01.2018

5502

[5397.2359]

10899.2359

418152

28.02.2018

5502

4983.4553

10485.4553

412650

30.03.2018

5502

5087.4658

10589.4658

407148

30.04.2018

5502

5186.9540

10688.954

401646

30.05.2018

5502

4951.8

10453.8

396144

30.06.2018

5502

5046.7660

10548.766

390642

30.07.2018

5502

4816.1342

10318.1342

385140

30.08.2018

5502

4906.5781

10408.5781

379638

30.09.2018

5502

4836.4841

10338.4841

374136

30.10.2018

5502

4612.6356

10114.6356

368634

30.11.2018

5502

4696.2962

10198.2962

363132

30.12.2018

5502

4476.9699

9978.9699

357630

30.01.2019

5502

[4544.0614]

10046.0614

352128

28.02.2019

5502

4329.4426

9831.4426

346626

30.03.2019

5502

4261.7951

9763.7951

341124

30.04.2019

5502

4333.9525

9835.9525

335622

30.05.2019

5502

4126.5

9628.5

330120

30.06.2019

5502

4194.1475

9696.1475

324618

30.07.2019

5502

3991.2049

9493.2049

319116

30.08.2019

5502

4054.3426

9556.3426

313614

30.09.2019

5502

3984.4402

9486.4402

308112

30.10.2019

5502

3788.2623

9290.2623

302610

30.11.2019

5502

3844.6352

9346.6352

297108

30.12.2019

5502

3652.9672

9154.9672

291606

30.01.2020

5502

[3714.6531]

9216.6531

286104

29.02.2020

5502

3409.7326

8911.7326

280602

30.03.2020

5502

3459.4767

8961.4767

275100

30.04.2020

5502

3504.6986

9006.6986

269598

30.05.2020

5502

3323.8110

8825.811

264096

30.06.2020

5502

3364.5107

8866.5107

258594

30.07.2020

5502

3188.1452

8690.1452

253092

30.08.2020

5502

3224.3227

8726.3227

247590

30.09.2020

5502

3154.2288

8656.2288

242088

30.10.2020

5502

2984.6466

8486.6466

236586

30.11.2020

5502

3014.0408

8516.0408

231084

30.12.2020

5502

2848.9808

8350.9808

225582

30.01.2021

5502

[2873.8529]

8375.8529

220080

28.02.2021

5502

2622.8712

8124.8712

214578

30.03.2021

5502

2645.4822

8147.4822

209076

30.04.2021

5502

2663.5710

8165.571

203574

30.05.2021

5502

2509.8164

8011.8164

198072

30.06.2021

5502

2523.3830

8025.383

192570

30.07.2021

5502

2374.1507

7876.1507

187068

30.08.2021

5502

2383.1951

7885.1951

181566

30.09.2021

5502

2313.1011

7815.1011

176064

30.10.2021

5502

2170.6521

7672.6521

170562

30.11.2021

5502

2172.9132

7674.9132

165060

30.12.2021

5502

2034.9863

7536.9863

159558

30.01.2022

5502

[2032.7252]

7534.7252

154056

28.02.2022

5502

1836.0099

7338.0099

148554

30.03.2022

5502

1831.4877

7333.4877

143052

30.04.2022

5502

1822.4433

7324.4433

137550

30.05.2022

5502

1695.8219

7197.8219

132048

30.06.2022

5502

1682.2553

7184.2553

126546

30.07.2022

5502

1560.1562

7062.1562

121044

30.08.2022

5502

1542.0674

7044.0674

115542

30.09.2022

5502

1471.9734

6973.9734

110040

30.10.2022

5502

1356.6575

6858.6575

104538

30.11.2022

5502

1331.7855

6833.7855

99036

30.12.2022

5502

1220.9918

6722.9918

93534

30.01.2023

5502

[1188.4468]

6690.4468

88032

28.02.2023

5502

1082.3607

6584.3607

82530

30.03.2023

5502

1014.7131

6516.7131

77028

30.04.2023

5502

978.6344

6480.6344

71526

30.05.2023

5502

879.4180

6381.418

66024

30.06.2023

5502

838.8295

6340.8295

60522

30.07.2023

5502

744.1230

6246.123

55020

30.08.2023

5502

699.0246

6201.0246

49518

30.09.2023

5502

629.1221

6131.1221

44016

30.10.2023

5502

541.1803

6043.1803

38514

30.11.2023

5502

489.3172

5991.3172

33012

30.12.2023

5502

405.8852

5907.8852

27510

30.01.2024

5502

[350.4390]

5852.439

22008

29.02.2024

5502

262.2871

5764.2871

16506

30.03.2024

5502

203.4986

5705.4986

11004

30.04.2024

5502

140.1879

5642.1879

5502

30.05.2024

5502

67.8329

5569.8329

0

Итого:

990360

1120674.036

2111034.036

0

Приложение В

Удельный вес проблемных кредитов за 2007-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России

Кредиты

на 01.01.2006г.

на 01.01.2007г.

на 01.01.2008г.

на 01.01.2009г.

Сумма просроч задол., в тыс.руб.

Уд.

вес, %

Сумма просроч. задол, в тыс. руб.

Уд. вес, %

Сумма просроч задол, в тыс. руб

Уд. вес, %

Сумма просроч.

задол, в тыс. руб.

Уд. вес, %

1.Кредит на неотл нужды

5 704

0,82

5 205

0,46

6 440

0,46

7 320

0,75

2.Автокредит

-

-

95

0,008

130

0,009

146

0,01

3.Ипотечный кредит

-

-

200

0,01

700

0,05

800

0,08

4.Кредит налич. подсоб. хоз-во

12

0,001

10

0,0008

25

0,001

40

0,004

5.Кредит под залог ц/б

-

-

-

-

-

-

6.Образовательный кредит

-

-

-

-

-

-

7.Доверительный кредит

-

-

-

-

-

-

Итого просроч. задолженность

5 716

0,82

5 510

0,48

7 295

0,53

8 306

0,85

Приложение Г

Оценка темпов роста стоимости недвижимости за 2007–2009 гг. по Республике Татарстан в % к предыдущему кварталу

Квартал

Жилье низкого качества

Типовое жилье

Жилье улучшенной планировки

Элитное жилье

2007 г.

Первый

102,5

103,1

102,6

102,3

Второй

101

100

99,5

100

Третий

103,2

103,2

102,5

103,6

Четвертый

100

99

100

100

В среднем за год

101,7

101,3

101,2

101,5

2008 г.

Первый

100

99

95

100

Второй

95

100

100

95

Третий

95

95

100

95

Четвертый

90

91

89

89

В среднем за год

97,5

97,3

96

97,5

2009 г.

Первый

102

101,9

100,7

100

Второй

102

104,1

101,6

101,2

Третий

103

108,3

104,8

103

Четвертый

104

111,9

105,2

101,1

В среднем за год

102,8

106,6

103,1

101,3

В среднем за первый квартал

101,5

101,3

99,43

100,7

В среднем за второй квартал

99,3

101,3

100,3

98,7

В среднем за третий квартал

100,4

102,1

102,4

100,5

В среднем за

четвертый квартал

98

100,6

98,06

96,7

В среднем за три года

100,6

101,7

100,2

100,1