Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования


Дипломная работа >> Банковское дело

Аннотация

Тема данной дипломной работы «Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования»

Актуальность данной темы заключается в том, что приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом недвижимости.

В первой главе данной дипломной работы рассмотрены концептуальные основы организации ипотечного кредитования, то есть это – экономическое содержание ипотечных отношений, внедрение и развитие их в Республике Казахстан, модели развития ипотечного кредитования в зарубежных странах.

Во второй главе описывается осуществление ипотечного кредитования на примере ПФ АО «Альянс Банк», где раскрывается характеристика деятельности банка за период 2004–2005гг, механизм предоставления ипотечных кредитов, а также анализ действующих форм ипотечного кредитования.

В третьей главе рассмотрены проблемы и перспективы ипотечного кредитования.

Тсініктеме

Тап осы дипломды жмыс таырыбы «Кй-жадай жне даму болашатары несие беру ипотечногосы »

Тап осы таырып зектілігі тома болады , не зіне меншікті птер-й тауып алуы - рбір жаняа арналан бірінші кезектегі ажеттілік . Бларды шарттарда ажеттілік объективті крінеді за мерзімділерді несиелерде птер-йлік рылыса халыа , е аз душар боландарды лдырау серіне жне дер кезінде айтарумен барынша кп амсыздандырыландарды . На мына талаптара ипотечный несие жауап береді , кепілмен амсыздандырылан озалмалылысызды .

Тап осы дипломды жмыс бірінші басында несие беру ипотечногосын йым концепциялы негіздері аралан , яни мынау - кіл болуларды ипотечных экономикалы стау , енгізу жне даму оларды республикада азастан , даму лгілері несие беру ипотечногосы шетелдіктерді елдерде .

Екінші баса лгіде жзеге асыру несие беру ипотечногосы жазылады А ПФы « Альянс банкі », айда 2004-2005 жж дуірді артынан банкі ызмет мінездемесі ашылады , несиелерді ипотечных беру механизмі , сонымен атар жмыс істейтін трлерді талдауын несие беру ипотечногосы.

шінші баста несие беру ипотечногосы проблемалар жне болашатарды аралан .

The summary

Theme of the given degree work « the Condition and prospects of development of hypothecary crediting »

The urgency of the given theme consists that purchase of own habitation - prime needfor each family. In these conditions objectively there is a need for long-term credits to the population on the housing construction, minimally subject to influence of inflation and as much as possible provided with duly return. These requirements are answered with the hypothecary credit provided with a pledge of the real estate.

In the first chapterof the given degree work conceptual bases of the organization of hypothecary crediting, that is it - the economic maintenance of hypothecary attitudes, introduction and their development in Republic Kazakhstan, models of development of hypothecary crediting in foreign countries are considered.

In the second chapterrealization of hypothecary crediting on example ПФ joint-stock company « the Alliance Bank » where the characteristic of activity of bank for the period 2004-2005гг is opened, the mechanism of granting of hypothecary credits, and also the analysis of working forms of hypothecary crediting is described.

In the third chapter problems and prospects of hypothecary crediting are considered.

Содержание

Введение

1 Концептуальные основы организации ипотечного кредитования

1.1 Экономическое содержание ипотечных отношений

1.2 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

1.3 Модели развития ипотечного кредитования в зарубежных странах

2 Особенности осуществления ипотечного кредитования (на примере ПФ АО «Альянс Банк»

2.1 Характеристика основных направлений деятельности коммерческого банка за период 2004–2005 гг.

2.2 Механизм предоставления ипотечных займов

2.3 Анализ действующих форм ипотечного кредитования

3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

3.1 Проблемы ипотечного кредитования

3.2 Основные направления совершенствования ипотечного банковского кредитования в Казахстане

Заключение

Список использованных источников

Приложение А Субъекты рынка ипотечного кредитования, их цели и функции

Приложение Б Бухгалтерский баланс АО «Альянс Банк» за 2004–2005 гг

Приложение В Перечень документов, предоставляемых заемщиком/созаемщиком для оформления и выдачи ипотечного займа по программе «Альянс Ипотека»

Приложение Г Перечень документов, предоставляемых заемщиком для оформления займа по программе Экспресс ипотека

Приложение Д Проблемы ипотечного кредитования

Приложение Е Пути совершенствования ипотечного кредитования

Введение

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом недвижимости. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

– увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

– активизировать рынок жилья;

– вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

– привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

– обеспечить развитие строительного комплекса;

– оживить экономику страны в целом.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства (разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Цель дипломной работы - дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

– рассмотреть экономическое содержание ипотечных отношений;

– рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;

– проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан;

– проанализировать деятельность банка второго уровня на рынке ипотечного кредитования на примере ПФ АО «Альянс Банк».

Поставленные задачи обусловили структуру дипломной работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Методологической и теоретической основой исследования явились труды ученых в области банковского дела, финансов, внутренних инструкций и документов банка второго уровня, а также его финансовая отчетность.

1 Концептуальные основы организации ипотечного кредитования

    1. Экономическое содержание ипотечных отношений

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотека - это залог недвижимости с получением ипотечного кредита, дающего возможность приобрести жилье. Закладываться может любая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика, очень часто закладывается именно приобретаемая в кредит недвижимость.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

– залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;

– ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;

– создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

– функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

– функция обеспечения возврата заемных средств;

– функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

– функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

а) обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

б) длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

в) большинство ипотечных ссуд носят целевой характер;

г) ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям можно отнести следующие:

– сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

– величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

– при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

В приложении А представлены субъекты рынка ипотечного кредитования, их цели и функции.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

– увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

– активизировать рынок жилья;

– вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

– привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

– обеспечить развитие строительного комплекса;

– оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства (разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования , так как развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

– вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

– рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,

–денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

– применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Двухуровневая система ипотечного кредитования представлена на рисунке 1.

КФГИВ

Рисунок 1 – Двухуровневая система ипотечного кредитования

Первичный рынок

1 – передача денежных средств за жилье;

2 – передача прав собственности на жилье;

3 – выдача ипотечного кредита;

4 – залог жилья (ипотека);

9 – страхование заложенного имущества и жизни заемщика;

10 – выплата страхового возмещения в случае наступления страхового случая;

11 – независимая оценка заложенного имущества;

12 – проверка правового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;

13 – обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств;

14 – страхование кредитных рисков.

Вторичный рынок

5 – уступка прав требований по ипотечному кредиту;

6 – денежные средства за ипотечные кредиты;

7 – размещение ипотечных облигаций;

8 – денежные средства за ипотечные облигации.

Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых - скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают стройсберкассы (Bausoarkassen). В США, несмотря на то, что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства.

Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Система ипотек можно разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

Суть эволюции системы ипотечного рынка заключается в упразднении «лишних», отягощающих и слабых структур и элементов системы и развития необходимых технологий. Таким образом, можно сформулировать основные тенденции развития современного ипотечного рынка:

– все большее размывание условных границ первичного и вторичного рынков;

– укрупнение кредитных и финансовых структур;

– усложнение функций финансовых структур;

– необходимость более эффективной работой с недвижимостью;

– управление и осуществление непосредственного влияния на процесс жилищного финансирования;

– постепенная трансформация кредитных учреждений из паевых, кооперативного типа организаций некоммерческого характера в акционерные общества и транснациональные институты;

– стирание границ между специализированными финансовыми и кредитными институтами – кредитные учреждения часто выполняют функции финансовых посредников, покупающих ипотечные кредиты, собирающих в пулы и продающих их затем крупным инвесторам и посредникам;

– возрастание роли страховых организаций как участников жилищно-инвестиционного рынка, так как значительные объемы их капитала позволяют приобретать крупные партии ипотечных инструментов – секьюритизированных активов, недвижимость;

– резкое увеличение доли пенсионных фондов как наиболее крупных инвесторов жилищного рынка и обладателей «длинных денег», вынужденных в условиях экономической нестабильности изменять свою инвестиционную политику;

– поиск новых видов партнерских отношений, объединяющих в единый холдинг структуры, имеющие страховой, пенсионный и иной капитал.

Подводя итог проведенному анализу основополагающих принципов работы жилищного ипотечного рынка и определив его место и роль в системе жилищного финансирования, можно сделать следующие выводы:

а) рынок жилищного ипотечного кредитования представляет собой сложную разветвленную структуру связанных между собой элементов, обусловленную определенными моделями и схемами организации, а также совокупностью предпочтительных финансовых технологий и инструментов;

б) рынок жилищных ипотечных кредитов является связующим звеном между рынком капитала и жилищным рынком. При этом механизм жилищного финансирования подчиняется внешним (рынки жилья и капитала) и внутренним факторам;

в) игнорирование закономерностей работы ипотечного рынка при формировании управленческих решений приводит к нарушению системы жилищного финансирования;

г) основной задачей ипотечного рынка является выбор не только оптимальной модели организации, но и максимально мобильных, приближенных к текущим быстро меняющимся условиям инструментов и технологий.

    1. Внедрение и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. В условиях низкой платежеспособности большей части населения, а также отсутствия долгосрочных кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался необеспечен необходимыми кредитно–финансовыми механизмами.

Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане как часть бывшей советской системы жилищного финансирования представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике: бюджетные ассигнования на строительство жилья значительно сократились, объем ввода в действие новых жилых домов начал резко падать.

В последние годы плановой экономики дотирование жилищной сферы составляло в Казахстане около 50 % – 60 % от республиканского бюджета.

В 90–х годах содержание жилья стало достаточно затратным. В этой связи в 1993 году была принята программа новой жилищной политики, конечной целью которой являлась самоокупаемость содержания жилья.

Рынок недвижимости в Казахстане начал формироваться с момента массовой приватизации и вовлечения недвижимости в рыночный оборот. Появление негосударственной собственности на жилье привело к формированию особой сферы предпринимательской деятельности – операциям с недвижимостью. Если до этого момента квартиру можно было лишь обменять или разменять, то теперь приобретенное право собственности позволяло хозяевам продавать свою недвижимость.

В Казахстане жилищный сектор перешел на рыночные отношения и главной целью жилищной политики является создание условий для перехода на приобретение и строительства жилья населению через развитие прогрессивных форм кредитования.

Изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Радикальные изменения произошли в системе финансирования жилищного строительства, основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики.

Уровень сбережений значительной части населения продолжает оставаться низким, хотя и начал расти в 1999–2000 годах. Вместе с тем в последние два–три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (комфортабельные дома, перестроенные и укрупненные квартиры в многоквартирных домах). Спрос на жилье более сформирован в городах Астане и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес–элита, но и большое количество работников государственных органов, а также в тех городах, где в основном сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

Что касается предложения на рынке жилья, то на территории всей республики наблюдается одинаковая картина: подавляющее количество жилья предлагается на вторичном рынке.

В настоящее время цены на жилье на первичном рынке в 1,5–2,5 раза превышают цены на вторичном рынке. Поэтому на первых этапах развития жилищного рынка и возможного становления механизмов жилищного кредитования в первую очередь будет задействовано существующее жилье на вторичном рынке.

В качестве прогрессивной формы кредитования для приобретения и строительства жилья населением выступает система ипотечного кредитования. Нужно отметить, что роль системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан с каждым годом приобретает все более значительный характер. Это находит свое отражение в том, что развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности. Рост строительства вызывает оживление в производстве стройматериалов, в деревообрабатывающей отрасли и производстве мебели, электрооборудования, металлоизделий и других. Это со своей стороны способствует развитию транспортной инфраструктуры. Ипотечное кредитование дает возможность для модернизации производства и повышения качества конкурентоспособной продукции.

Опыт стран с развитой экономикой показал, что ипотечная система способствует формированию собственной социальной базы и оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, в частности удовлетворение потребностей населения в жилье. Обеспечение хорошими жилищно–бытовыми условиями приводит к улучшению здоровья нации, к увеличению продолжительности жизни, что в свою очередь, повышает трудоспособность населения.

Ипотечное кредитование – один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения – в улучшении жилищных условий, банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Таким образом, роль системы ипотечного кредитования заключается в том, что ее можно использовать как мощный стимулятор стабилизации и роста современной Казахстанской экономики.

Первым этапом ипотечного кредитования можно считать период с 1995 по 2001 годы, то есть период с момента вступления в силу Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества». Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

С 1998 года банками второго уровня осуществляется предоставление гражданам ипотечных кредитов на приобретение жилья (на короткие сроки) в долларах и под высокие проценты. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20 % годовых, размер первоначального взноса составлял около 40 %–50 %, кредит предоставлялся на срок не более 5–10 лет. Таким образом, на получение ипотечного кредита не могло рассчитывать большинство казахстанцев.

С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так начиная с 2003 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют приблизительно 12 %–15 % годовых, размер первоначального взноса снизился до 15 %–20 % годовых, срок кредитования в среднем составил 10–15 лет, значительно сократился список необходимых документов. Динамика улучшений условий кредитования на казахстанском ипотечном рынке представлена на рисунке 2.

Рисунок 2– Динамика улучшения условий кредитования на казахстанском ипотечном рынке

Ставки по ипотечным кредитам были дорогими потому, что банки–кредиторы хотели максимально застраховаться от риска непогашения кредита, инфляции, изъятия кредитных средств из оборота на много лет и тому подобное.

Если же у них кто–то будет гарантированно выкупать кредит сразу же после выдачи гражданину, все эти риски исчезают. Поэтому высокие ставки банкам оправдывать будет нечем.

Именно благодаря подобным схемам в США и других западных странах ипотечные кредиты выдаются под 4 %–6 % годовых, а не 12 %–15 %.

Дороговизна ипотеки считалась одним из факторов, сдерживающих развитие этого полезного дела, и в августе 2000 года постановлением Правительства Республики Казахстан № 1290 была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования.

Концепцией предусматривалась возможность привлечения денежных средств в жилищную сферу путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг при условии их обеспечения, то есть предполагалось создание двухуровневой системы ипотечного кредитования, позволяющей обеспечить кредиторов финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых через специализированных операторов.

В этой связи была образована ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» (далее – КИК). Уставный капитал КИК в 2005 году составлял 2,5 млрд. тенге.

Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов. Таким образом, достигается удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка.

КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию. В июле 2001 году КИК совместно с ОАО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов сроком от трех до десяти лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от трех тысяч долларов максимальный 30 тысяч долларов в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в течение восьми месяцев (с июля 2001 года по апрель 2002 года). Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта КИК выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял один млн. тенге (около семи тысяч долларов США в эквиваленте). Доля семей со средним доходом 200-300 долларов составила около 85 % от общего количества заемщиков.

КИК провела большую работу по поиску схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения – «cap» (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.

Первоначально компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако анализ проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования банков. Теперь компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. За весь период деятельности КИК котировочная ставка была подвержена изменениям только в сторону снижения. Так если в 2002 году котировочная ставка составляла 14 %, то в 2005 году она составляла 9,6 %.

В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.

Несмотря на то, что к началу деятельности КИК законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:

– несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;

– отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;

– включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты.

Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования.

Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими КИК правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы – накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой КИК политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.

После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.

В системе ипотечного кредитования с участием КИК работают восемь банков и две организации, осуществляющие отдельные виды банковских операций. Партнерами КИК являются такие банки второго уровня и финансовые организации, как банк «Каспийский», «Астана–Финанс», банк «ЦентрКредит», «АТФ Банк», «БТА Ипотека», «Нурбанк», «Наурыз Банк Казахстан», «Теха–КаБанк», «Альянс Банк», «Цеснабанк», которые осуществляют свою деятельность по предоставлению ипотечных кредитов по программе КИК. Кроме того, ряд банков второго уровня самостоятельно осуществляет ипотечное кредитование жилищного строительства. По состоянию на первое марта 2004 года КИК у банков второго уровня приобретены права требования по ипотечным кредитам на сумму более десяти млрд. тенге.

Но действительно ли много людей было готово обратиться к новой для нашего общества форме покупки жилья? По данным опроса, проведенного компанией “КОМКОН-2 Евразия” в городе Алматы в августе 2002 года, несмотря на рекламу ипотечного кредитования, о том, что это такое ипотека знали всего 43 процента, то есть меньше половины опрошенных. Дальнейшие вопросы задавались только тем, кто имел представление об ипотеке. Таким образом, после первого вопроса интервью продолжилось только для 300 респондентов из 696. Из опрошенных 5 % заявили, что пользовались кредитами ипотеки. Следует отметить, что никто из них не жалеет об этом. Остальным 95 % были заданы вопросы, которые могли бы продемонстрировать отношение респондентов к ипотеке.

Как следует из результатов, около 40 % были недовольны своим жильем (особенно много “недовольных” среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не все собирались улучшать жилищные условия. Отношение к ипотеке со стороны респондентов, не собирающихся улучшать жизненные условия, было неоднозначно, хотя был небольшой перевес респондентов, относящихся к ипотеке положительно. Вместе с тем, только 32 % респондентов, желающих жить более комфортно, собирались обратиться к услугам ипотеки. Основными причины, заставляющими отказаться от взятия кредита являлись отсутствие стабильного денежного дохода, а также небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.

Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование на момент опроса не имело популярности среди горожан отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти – в силу отсутствия стабильной работы и денежного дохода. В 2003 году начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 году по оценкам КИК, в городе Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, то есть около 10 %-13 % от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003 году количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось.

Важно отметить, что до 2003 года банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана. Кроме того, успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В конце августа 2003 года представительная украинская делегация посетила Республику Казахстан с целью изучить опыт становления и функционирования системы ипотечного кредитования.

Следует также отметить, что немаловажную роль играет система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Система гарантирования ипотечных кредитов направлена на создание благоприятных условий для повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков по кредиту между банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты. В этой связи в 2003 году был создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных вкладов (далее – КФГИВ). Создание системы гарантирования ипотечных вкладов позволит оптимизировать и расширить рынок ипотечных кредитов. Система гарантирования ипотечных кредитов предполагает покрытие КФГИВ 50 % кредитных рисков в течение срока всего кредитования. В 2005 году уставный капитал фонда составлял 500 млн. тенге.

Если еще четыре–пять лет назад в Казахстане наблюдался катастрофический обвал цен на жилье, то сегодня рынок недвижимости переживает обратную ситуацию. При этом цены на квартиры на вторичном рынке практически приблизились к ценам на жилье на первичном рынке. Потенциальных покупателей зачастую смущает сомнительное качество строительства и неразумно большая квадратура квартиры, которая предполагает высокую цену коммунальных услуг, технического и сервисного обслуживания.

На сегодняшний день, по оценкам экспертов, от 7 % до 50 % граждан Казахстана могут позволить себе ипотечное кредитование. Причем семь процентов – это население, имеющее открытый доход. Однако если учесть реальные доходы, то 30 %–50 % казахстанских семей сегодня прошли бы нормальное ипотечное кредитование.

В качестве примера развития ипотечного кредитования можно привести США, Германию, Канаду.

В этих странах наиболее бедные слои населения (порядка пяти процентов) получают жилье безвозмездно от государства, еще пять процентов составляют люди, которые в состоянии выкупить жилье сразу, все остальные покупают в кредит с 30–ти летней рассрочкой.

Необходимость развития механизмов ипотечного кредитования в Республике Казахстан на сегодняшний день обуславливается следующими причинами:

– во-первых, объективной потребностью в развитии жилищного строительства - это социальная функция ипо­течного финансирования;

–во-вторых, состояние рецессии в экономике, несмотря на некоторые положительные конъюнктурные изменения требует принятия комплексных мер по ее стимулированию – это стимулирующая функция;

–в-третьих, высокие риски, присущие экономике, в некоторой степени компенсируются самим характером ипотечного кредитования при условии создания четко функционирующей системы вспомогательных институтов и позволяют направить имеющиеся финансовые ресурсы на создание реальной стоимости.

Необходимо подчеркнуть, что в мировой практике ипотечное кредитование на сегодняшнем уровне развития является довольно сложным институтом - системой.

Общеизвестно, что в стране для улучшения благосостояния народа принята Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005–2007 годы, которая начала действовать с первого января 2005 года. Программа направлена на обеспечение устойчивого темпа роста жилищного строительства, доступного для широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначального взноса и ставки кредитования.

Для реализации государственной программы основными направлениями определены:

– стимулирование предложения строительства жилья;

– совершенствование системы ипотечного кредитования;

– развитие системы строительных сбережений;

– кредитование местных исполнительных органов;

– развитие индивидуального жилищного строительства;

– строительство жилья за счет привлечения инвестиций частного капитала (с использованием механизма ипотечного кредитования и системы жилищно-строительных сбережений);

– снижение стоимости одного квадратного метра жилья;

– дальнейшее развитие производства эффективных, экологически чистых строительных материалов и внедрение новых технологий.

В апреле 2003 года Правительством Республики Казахстан создано АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» со стопроцентным участием государства в уставном капитале.

Основные его задачи – прием вкладов в жилищные строительные сбережения и предоставление вкладчикам жилищных займов на улучшение жилищных условий.

Особенность системы строительных сбережений состояла в предварительном накапливании денежных средств на сберегательных счетах в жилищном строительном сберегательном банке. Условием такого накопления выступает премия, которая по итогам каждого года накоплений выплачивается дополнительно государством. Премия для всех вкладчиков одинаковая и определена законом РК. Вкладчик по итогам цикла накоплений получает вместе с процентами и премию, а затем возможность от банка получить кредит. При этом кредит на основе заключенного договора выдается, к примеру, под 5 % (плата за депозит 2,5 %).

Необходимо было накопить не менее 50 % от стоимости жилья или стоимости ремонта жилья и уже, затем жилстройсбергбанк предоставлял вкладчикам жилищные займы в размере разницы между суммой приобретаемого жилья, стоимости ремонта и объемом накопленных сбережений.

Минимальный срок накопления жилищных строительных сбережений составляет три года, максимальный не ограничен.

Но с 2005 года правительство страны снизило первоначальный взнос до 25 %, увеличило срок возврата кредита по оставшейся сумме с 15 до 25 лет.

В 2003 году в республике было построено и введено в эксплуатацию около двух миллионов квадратных метров жилья. В течение 2005–2007 годов планируется увеличить этот показатель не менее чем в шесть раз.

На первое октября 2005 года доля ипотечных кредитов физическим лицам и юридическим лицам составила 11,8 % ВВП республики, или 757,7 млрд. тенге. Доля займов под залог недвижимости составляет более трети совокупного ссудного портфеля банков и ипотечных компаний. Из них займов физическим лицам на покупку жилья – 37,1 %. За первые девять месяцев 2005 года объем данных займов увеличился на 44 %, тогда как в 2004 году – на 92,8 %.

Наиболее активно ипотечные кредиты выдаются в Алматы (43,1 %), Астане (15,3 %), Карагандинской (7,1 %), Восточно–Казахстанской (5,9 %), Южно–Казахстанской (5,3 %) и Актюбинской (6,7 %) оьластях, где ведется активное жилищное строительство.

На первое октября 2005 года на долю ипотечных компаний приходится 7,9 % от общей суммы выданных ипотечных кредитов юридическим и физическим лицам. Вся остальная часть кредитов приходится на долю банков.

1.3 Модели развития ипотечного кредитования в зарубежных странах

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд.

Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Масштабы деятельности агентства долгое время были весьма скромными. К 1968 году объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего семь млрд долларов, что составляло чуть более 2,5 % всего ипотечного рынка.

В 1968 году Fannie Mae было разделено на две структуры - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974 года сфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено покупать кредиты, величина которых примерно на 40 % превышает среднюю стоимость жилья.

Полугосударственный статус двух агентств сводится к регулированию их деятельности правительством (пять из 18 членов совета директоров каждого назначаются Белым домом) и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости до 2,25 млрд. долларов из казны. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как и доход по ценным бумагам американского казначейства, освобожден от ряда налогов.

Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные средства и взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.

Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе.

Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами.

Возникает вопрос, чем же определяется ставка агентств. До конца 60-х годов источником их средств был бюджет, и, следовательно, ставки по ипотечным кредитам определялись государством.

С 1970 года, когда Ginnie Mae выпустила на рынок первые обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, ситуация изменилась. В США появился третичный ипотечный рынок, который определяет теперь стоимость ипотечных кредитов.

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи (последняя крайне мала и не превышает 250 базисных пунктов).

Таким образом, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. Причем ставки по этим ценным бумагам ниже, чем ставки по долговым обязательствам организаций, имеющих высший статус надежности ААА, и только на 100-150 базисных пунктов выше ставок по государственным ценным бумагам.

Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что обеспечением этих бумаг является жилая недвижимость. Однако ликвидность жилой недвижимости очень низка. Если банку даже удается выселить неплатежеспособного заемщика (на это даже в США может уйти до двух лет), у него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. А цены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способными вернуть кредит.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами. Примерно 20 % объема ипотечных кредитов США это кредиты, превышающие лимит (на 1999 год он установлен в размере 240 тысяч долларов). Эти кредиты недоступны для агентств, и ставки по ним значительно выше.

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений – строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks).

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3 % годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5 % при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 % до 12 % годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.

Основным достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

Имеется богатый опыт использования немецкой системы в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20 % населения.

Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978 году до 20% в 1980 году вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.

Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии.

Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20 %), финансовые компании (19,5 %), коммерческие банки (60,5 %). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья.

Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок два-три года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями кредитования являются маржа финансирования от 70 % до 80 %, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9 %.

Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.

2 Особенности осуществления ипотечного кредитования (на примере ПФ АО «Альянс Банк»)

2.1 Характеристика основных направлений деятельности коммерческого банка за период 2004–2005 гг.

АО «Альянс Банк» - один из наиболее динамично развивающихся казахстанских банков второго уровня, успешно работающий во благо своих клиентов вот уже более девяти лет. АО «Альянс Банк» является участником системы обязательного коллективного гарантирования (страхования) вкладов (депозитов) физических лиц Республики Казахстан, Казахстанской фондовой биржи по категории «В» (право участия в торгах иностранными валютами), Ассоциации финансистов Казахстана, Международной межбанковской системы телекоммуникаций S.W.I.F.T. и REUTERS.

Постановлением Правления Национального Банка Республики Казахстан от 25 июня 2001 года №245 Банк признан выполнившим требования Правил о порядке перехода банков второго уровня к международным стандартам. АО «Альянс Банк» входит в определенный Национальным Банком РК перечень банков второго уровня, которым компании по управлению пенсионными активами, о также АО «Государственный накопительный пенсионный фонд» доверяют финансовые средства для размещения на депозитах. АО «Альянс Банк» имеет лицензию на операции с драгоценными металлами и занимает одну из лидирующих позиций на межбанковском рынке золота (более 20 % всех операций в 2001 году), является одним из основных участников валютных торгов KASE (седьмая позиция по итогам 2001 года, пятая позиция по итогам января-апреля 2002 года – 6,6 % от общего объема торгов), активно работает с ценными бумагами.

АО «Альянс Банк» имеет прямые корреспондентские отношения с ведущими мировыми финансовыми институтами такими как Bankers Trust Company (New York, USA), Deutsche Bank AG, Commerzbank AG (Frankfurt am Main, Germany), Сбербанк России, Диалог-Оптим Банк (Москва, Россия) и другие. Это открывает клиентам надежный и быстрый доступ к международным платежным системам по минимальным тарифам.

Благодаря широкой сети корреспондентских отношений АО «Альянс Банк» предоставляет клиентам и иные формы безналичных расчетов. Аккредитивы и гарантии, эмитированные АО «Альянс Банк», признаются и подтверждаются первоклассными мировыми банками, банками Казахстана и СНГ, что позволяет клиентам эффективно использовать данные формы расчетов с партнерами, как в пределах Казахстана, так и за рубежом, максимально защищая свои интересы.

АО «Альянс Банк» является правопреемником ОАО « Иртышбизнесбанк» (г. Павлодар), которое было образовано 13 июля 1999 года путем слияния двух региональных банков – ОАО «Семипалатинский городской акционерный банк» и ОАО « Иртышбизнесбанк».

Объединение интегрировало накопленный данными структурами с 1993 года опыт банковской деятельности, а также трансформировало их в межрегиональный банк, ориентированный на работу с промышленными предприятиями Восточно-Казахстанской и Павлодарской областей.

К 2001 году ОАО « Иртышбизнесбанк» представлял собой устойчивый банк, имеющий большой опыт комплексного обслуживания предприятий крупного, среднего и малого бизнеса в целом ряде регионов республики.

Летом 2001 года произошла смена акционеров ОАО «Иртышбизнесбанк». Новые владельцы – консорциум казахстанских компаний в составе АО «Алматы Кус», ТОО «Астык Астана 2030», ТОО «Корпорация Байт» и другие привлекли к управлению ОАО «Иртышбизнесбанк» ряд ведущих специалистов из крупнейших казахстанских банков.

13 марта 2002 года была произведена государственная перерегистрация юридического лица в связи с изменением наименования и ОАО «Иртышбизнесбанк» получило название АО «Альянс Банк».

В конце марта 2002 года головной офис АО «Альянс Банка» был передислоцирован в город Алматы.

После проведения осенью 2002 года дополнительной эмиссии акций АО «Альянс Банка» на сумму 820 млн. тенге в число акционеров вошли такие известные предприятия как кондитерская фабрика «Рахат», и группа компаний «АНТ». Уставной оплаченный капитал банка был увеличен до двух млрд. тенге, что позволило ему на тот момент войти по этому показателю в число восьми крупнейших банков Казахстана.

В ноябре 2002 года АО «Альянс Банк» привлек первый в своей истории синдицированный займ на сумму шесть млн. долларов США. Займ был предоставлен ведущими российскими банками при участии инвестиционной группы «Ренессанс Капитал».

В декабре 2002 года АО «Альянс Банк» выпустил первые в своей итории субординированные облигации на сумму три млрд. тенге, которые были включены в категорию «А» Казахстанской фондовой биржи и успешно размещаются на фондовом рынке.

В сложившихся условиях развития финансового рынка, в АО «Альянс Банк» выбрана стратегия, направленная на поддержание стабильного роста, а также достижение темпов развития, превышающих темпы роста банковского сектора в целом в Республике Казахстан. Данная стратегия призвана обеспечить:

  • повышение динамики развития Банка в регионах республики и расширения филиальной сети;

  • улучшение качества обслуживания клиентов;

  • разработку новых конкурентоспособных банковских продуктов;

  • рост надежности и устойчивости Банка за счет крупных инвестиций в капитал и устранения субъективных рисков финансовой деятельности, в том числе административных, кадровых и политических; развитие розничного бизнеса.

На сегодняшний день клиентами и партнерами АО «Альянс Банка» в различных регионах республики являются такие известные отечественные компании как:

  • АО «Сеймар» (г. Алматы);

  • группа компаний АО « Казахстантрактор» (г. Павлодар);

  • золотодобывающая компания АО ФИК «Алел» (г. Семипалатинск);

  • столичная сеть автозаправочных станций ТОО «Аурика» (г. Астана);

  • основной оператор по обслуживанию горной техники разрезов Екибастузского каменноугольного месторождения ТОО «Грань» (г. Екибастуз);

  • основной поставщик нефтепродуктов в Усть-Каменогорском регионе АО «У-Ка Мунай» (г. Усть-Каменогорск);

  • группа компаний Павлодарского машиностроительного завода (г. Павлодар);

  • один из крупнейших производителей цемента в Казахстане АО «Семей цемент» (г. Семипалатинск);

  • Казахский государственный национальный университет им. Аль-Фараби (г. Алматы);

  • первый в Казахстане бумажный комбинат АО «Казахстан Кагазы» (Алматинская область);

  • крупнейший в Казахстане производитель куриных яиц, яичного порошка и мяса птицы АО «Алматы Кус» (Алматинская область);

  • Кондитерская фабрика «Рахат» (г. Алматы), и другие.

АО «Альянс Банк2 является одним из стратегических партнеров АО«Казахстанская Ипотечная Компания» и активно работает на республиканском рынке ипотечного кредитования.

По состоянию на 1 января 2006 года филиальная сеть Банка насчитывала 16 филиалов и 56 отделений (бывших расчетно-кассовых отделов). Разветвленная филиальная сеть банка охватывает крупнейшие промышленные и деловые центры республики. Филиалы в г.г.Алматы, Астана, Атырау, Караганда, Костанай, Павлодар, Семипалатинск, Экибастуз и Усть-Каменогорск размещаются в собственных помещениях Банка, остальные в арендованных зданиях.

В течение 2005 года были открыты филиалы банка в гг. Актау, Костанай, Жезказган, Шымкент, Актобе, Уральск, а также второй филиал в г. Алматы.

АО «Альянс Банк» оказывает широкий спектр банковских услуг для физических и юридических лиц, такие как:

  • расчетно-кассовое обслуживание;

  • прием депозитов;

  • кредитование;

  • операции с ценными бумагами;

  • операции с драгоценными металлами;

  • обмен валюты;

  • сейфовый депозитарий;

  • ломбард;

  • лизинг, факторинг;

  • документарные операции (аккредитивы, гарантии);

  • система удаленного обслуживания Банк-Клиент;

  • денежные переводы по системе «Western Union».

Для наиболее подробной характеристики деятельности банка необходимо провести анализ финансово-хозяйственной деятельности банка. Анализ финансово-хозяйственной деятельности банка следует начинать с изучения анализа состава, наличия и структуры источников формирования средств, поскольку активные операции по размещению средств могут быть, осуществлены лишь после проведения операций по привлечению ресурсов. Финансовая устойчивость банка представляет собой обобщающую характеристику эффективности управления финансово-хозяйственной деятельностью банка, и, в частности, управления его активами и пассивами.

Целью данного этапа анализа является выявление общих тенденций и влияния отдельных факторов на ресурсный потенциал банка и на совокупные банковские риски.

Обязательства банка и определенная часть его собственных средств составляют ресурсную базу банка. Сбалансированность активно-пассивной политики является одним из условий обеспечения финансовой устойчивости банка. С этой целью проведем горизонтальный и вертикальный анализ в таблице 1.

Таблица 1 - Анализ состава и структуры источников формирования средств

Источники формирования средств

2004 год

2005 год

Отклонение

(+;-)

Сумма, тысяч тенге

Уд-ный вес, %

Сумма, тысяч тенге

Уд-ный вес, %

Сумма, тысяч тенге

Уд-ный вес, %

Корреспондентские счета

18269288

13,67

6622639

2,08

-11646649

-11,6

Займы, полученные от Правительства РК

278935

0,21

126846

0,04

-152089

-0,17

Займы, полученные от других банков

5946100

4,45

89988715

28,20

+84042615

+23,75

Срочные вклады

7362000

5,51

10693362

3,35

+3331362

-2,16

Обязательства перед клиентами

66209047

49,56

162296771

50,86

+96087724

+1,31

Операции с ценными бумагами и субординированные долги

16590001

12,42

11552207

3,62

-5037794

-8,8

Начисленные расходы, связанные с выплатой вознаграждения

657553

0,49

2132709

0,67

+1475156

+0,18

Прочие обязательства

933466

0,7

3691004

1,157

+2757538

+0,46

Итого обязательства

116246390

87,00

287104253

89,98

+170857863

+2,97

Уставный капитал

14989160

11,22

24899750

7,80

+9910590

-3,42

Дополнительный капитал

5182

0,004

3839

0,001

-1343

-0,003

Резервный капитал и резервы переоценки

1328317

0,99

4304327

1,35

+2976010

+0,35

Нераспределенный чистый доход

1036541

0,78

2775146

0,87

+1738605

+0,09

Итого капитал

17359200

12,99

31983062

10,02

+14623862

-2,97

Итого пассивы

133605590

100

319087315

100

+185481725

-

Анализ состава и структуры источников формирования средств показал, что за отчетный период наибольшая доля в общей сумме источников приходится на привлеченные средства, которая в 2005 году составила 89,98 процента.

В общей сумме банковских пассивов наибольшую часть составляют обязательства перед клиентами, сумма прироста которых составила 96087724тысяч тенге, при этом их доля в 2005году составила 50,86 процентов. Активное привлечение банком депозитов позволило ему улучшить финансовое состояние, а клиентам банка дало возможность повысить доходность своих временно свободных активов. Сумма срочных вкладов увеличилась на 3331362 тысяч тенге.

К концу отчетного периода банк привлекает на 84042615 тысяч тенге больше обязательств перед другими банками. Таким образом, их доля в общей сумме источников увеличилась на 23,75 процентов и составила в 2005 году 28,20 процента.

Наблюдается увеличение обязательств и по другим статьям пассива баланса, в результате общая сумма обязательств увеличилась на 170857863тысяч тенге. Это способствовало увеличению их доли в структуре источников до 89,98 процента.

Прослеживаются изменения практически по всем статьям собственного капитала за отчетный период. Значительный рост произошел по такой статье, как уставный капитал на 9910590 тысяч тенге, однако доля в составе пассивов снизилась на 3,42 процента. Нераспределенный чистый доход увеличился на 1738605 тысяч тенге. Дополнительный капитал банка за отчетный год снизился на 1343 тысяч тенге.

Сокращение удельного веса по таким статьям, как уставный капитал, дополнительный капитал привели к уменьшению удельного веса капитала банка на 2,97 процента, и в целом в 2005 году капитал банка составил 31983062 тысяч тенге. Снижение доли капитала банка объясняется тем, что прирост заемных и привлеченных средств был более значительным, чем прирост собственного капитала.

Полученные результаты являются показателем доверия клиентов и повышения активности банка. Темпы роста привлеченных средств в отчетном году продолжали оставаться высокими.

Для наглядности проанализированных данных рассмотрим соотношение обязательств и капитала банка на рисунке 3.

Рисунок 3 – Соотношение обязательств и капитала

В 2005 году значительно возросла доля займов от других банков, что отражает повышение статуса банка. Объем привлеченных межбанковских займов увеличился за год и составил 28,20 процента от общего объема пассивов. Хотя в целом этот показатель говорит об удорожании ресурсной базы и имеющихся перспектив у банка по пересмотру ее структуры в пользу привлечения более дешевых депозитов.

Изменения, происходившие в 2005 году в структуре пассивов, были связаны как с увеличением собственного капитала, так и с привлечением средств клиентов, что связано с ростом доверия со стороны его участников.

Анализ структуры активных операций является анализом направлений использования ресурсов банка. Для этого важно выявить, на какие цели, в каком объеме и кому предоставлены ресурсы банка.

В активе баланса отражаются средства, характеризующие имущество банка. Причем, наибольшая доля приходится на те статьи, которые относятся к активным операциям банка.

Актив и пассив баланса банка тесно взаимосвязаны друг с другом. Выходя на рынки кредита, покупая и продавая ценные бумаги, предоставляя клиентам разнообразные услуги, банки постоянно контролируют состояние своих пассивов, следят за наличием свободных ресурсов, сроками востребования депозитов, стоимостью привлекаемых капиталов.

Связь между активными и пассивными операциями банка очень сложна. Если возрастает стоимость ресурсов, то банковская маржа сократится, чистый доход снизится и в результате банку будет необходим поиск более выгодных сфер вложения капитала для того, чтобы поправить дела банка. Поэтому необходима четкая координация всех сфер банковской деятельности. При этом надо соблюдать основные принципы: не направлять ресурсы в однотипные операции или ограниченному числу заемщиков; ограничить долгосрочные кредиты тогда, когда большая часть привлеченных ими средств носит в основном краткосрочный характер и другие. В таблице 2 проанализируем состав и структуру активов банка.

Таблица 2 – Анализ состава и структуры средств за 2004-2005 годы

Статьи актива

баланса

2004год

2005 год

Отклонение

(+;-)

Сумма, тысяч тенге

Уд-ный вес, проценты

Сумма, тысяч тенге

Уд-ный вес, проценты

Сумма, тысяч тенге

Уд-ный вес, проценты

1

2

3

4

5

6

7

Деньги

2244763

2,12

5715246

1,8

+3470483

-0,32

Корреспондентские счета

18269288

17,23

6622639

2,08

-11646649

-15,15

Требования к Национальному Банку РК

-

-

33000000

10,37

+33000000

+10,37

Ценные бумаги

31241428

29,46

78902372

24,79

+47660944

-4,67

Вклады, размещенные в других банках

9105

0,01

6172417

1,94

+6163312

+1,93

Требования к клиентам

51266131

48,34

174999601

54,97

+123733470

+6,63

Товарно-материальные запасы

44165

0,04

441348

0,14

+397183

+0,1

Основные средства и немаериальные активы

1036279

0,98

2180744

0,69

+444465

-0,29

Начисленные доходы, связанные с получением вознаграждения

1427992

1,35

4936409

1,55

+3508417

+0,20

Прочие активы

517312

0,49

5365448

1,69

+4848136

+1,2

Итого активов

106056463

100

318336224

100

+212279761

-

Анализируя состав, наличие и структуру средств банка за 2004–2005 годы видно, что произошло увеличение основных средств и нематериальных активов банка на 444465 тысяч тенге, однако эта статья стала занимать меньший удельный вес в структуре активов на 0,29 процента.

Наиболее ликвидные активы – наличные деньги в 2005 году по сравнению с 2004 годом увеличились на 3470483 тысячи тенге. При этом денежные средства в валюте баланса занимают незначительную величину, всего лишь 1,8 процента в 2005 году. Средства на корреспондентских счетах к концу года уменьшились на 11646649 тысяч тенге и их доля в структуре активов снизилась на 15,15 процента.

Основное влияние на рост активов банка оказал прирост кредитного портфеля, увеличившегося на 123733470 тысяч тенге и составившего на конец 2005 года 174999601 тысяч тенге или 54,97 процентов от общей суммы активов банка. Следует отметить, что удельный вес кредитов повысился в 2005 году по сравнению с 2004 годом на 6,63 процента.

Объем операций с ценными бумагами в странах с высоким уровнем развития рыночных отношений, где они являются одной из высоколиквидных форм вложений средств, варьируют в активах баланса от 20 до 40 и более процентов. Для рассматриваемого банка объем этого вида операций возрастает на 47660944 тысячи тенге достигнув удельного веса в составе активов 24,79 процентов. Однако эта статья стала занимать меньший удельный вес в структуре активов на 4,67 процента.

В 2005 году произошел значительный рост и реструктуризация портфеля ценных бумаг за счет увеличения доли корпоративных ценных бумаг и ценных бумаг зарубежных эмитентов. Объем портфеля увеличился в 2,37 раза и составил 90 143 млн. тенге на конец 2005 года. Доля корпоративных ценных бумаг составила 15 %, доля ценных бумаг зарубежных эмитентов – 48 % от общего портфеля ценных бумаг Банка. При формировании портфеля ценных бумаг, Банк придерживается политики установления лимитов на долю государственных ценных бумаг, ценных бумаг корпоративных и зарубежных эмитентов в общем портфеле и на долю каждого корпоративного эмитента к капиталу первого уровня. В связи с увеличением доли долгосрочных ценных бумаг в портфеле Банка, дюрация портфеля на конец 2005 года увеличилась до 3,75 %.

Таким образом, принимая во внимание все вышесказанное, можно сделать вывод, что основным источником роста активов является ссудный портфель, увеличившийся за год в 3,4раза, что способствует получению банком большей суммы чистого дохода и расширению деятельности в области предоставления кредитных услуг.

Ссудный портфель АО "Альянс Банк" за 2005 год увеличился в 3,4 раза. В 2004 году ссудный портфель банка составлял 54315,5 млн. тенге, а на конец 2005 года составил 183454,2 млн. тенге. Динамика роста представлена на рисунке 4.

Рисунок 4 – Динамика роста ссудного портфеля банка

Доля ссудного портфеля в активах на начало 2005 года составила 55,1 %, изменения за 2005 год составили 9,9 % в сторону увеличения. Значительный рост объема выданных займов, прежде всего, связан с новой стратегией развития Банка, которая ориентирована на развитие розничного бизнеса, привлечение крупных инвестиций, реализацию новых банковских продуктов, расширение филиальной сети и другие направления. В 2005 году введены новые продукты по розничному кредитованию, по программе МСБ, факторинг,форфейтинг, лизинг и прочие продукты.

Финансирование секторов экономики в 2005 году представлено следующими данными: большинство новых заемщиков банка представляют сектор оптовой торговли – доля выданных займов составила 14,2 %, строительства – 10,8 %, операции с недвижимостью -7,3 %, сектор промышленности (легкая, пищевая) – 2,3 %, физические лица – 24 %, розничная торговля – 4,4 %, сервис – 13,4 %.

В структуре отраслевой диверсификации нашло отражение качественное улучшение показателей, так доля выданных займов в секторе оптовой торговли уменьшилась с 15 % в 2004 году до 14,2 % в 2005 году. По сравнению с кредитным портфелем предыдущего года, изменилась структура кредитных вложений. Увеличилась доля вложений в сервис – с 11,5 % до 13,4 %, операции с недвижимостью – с 5,5 % до 7,3 % соответственно. Всего за отчетный период выдано займов в 2,57 раз больше, чем в 2004 году. Структура финансирования секторов экономики представлена на рисунке 5.

Рисунок 5– Структура финансирования секторов экономики в 2005 году

Особое внимание уделялось кредитованию малого и среднего бизнеса. Сумма выданных займов этому сектору составила 22,8 % от общего объема выданных займов. Средневзвешенная ставка по выдаваемым займам составила в 2005 году 15,22 %, что связано со значительным увеличением доли займов, выданных физическим лицам, в ссудном портфеле банка.

Доля потребительских займов ежегодно растет, за 2005 год доля выданных займов физическим лицам увеличилась на 7,1 % и составила – 24 %. АО «Альянс Банк» рассматривает розничный банковский бизнес, как одно из стратегических направлений своей деятельности. Он надежен, как с точки зрения фондирования, так и с точки зрения диверсификации кредитного портфеля и структуры доходов

банка. Развитие розничного кредитования позволяет диверсифицировать риски и снизить концентрацию рисков на крупных корпоративных клиентах и субъектах малого и среднего бизнеса.

Банком наибольшие объемы поступления денег получены от депозитной деятельности, удельный вес которых в привлеченных средствах на конец 2005 года составил 44,5 % (без учета вкладов дочерних организаций) или 53,2 % с учетом данных вкладов.

Деятельность банка в области привлечения вкладов была направлена на дальнейшее расширение и создание стабильной депозитной базы. Этому способствовали основные направления банка в области развития розничного бизнеса.

Основное преимущество в работе по привлечению вкладов было отдано привлечению срочных вкладов, объемы которых возросли в течение года в 2,1 раза. Приросты вкладов от физических лиц в 2005 году превысили прирост 2004 года в 1,5 раза, что в абсолютном выражении составляет 17,1 млрд. тенге против 11,2 млрд. тенге. Благодаря чему депозитный портфель физических лиц на конец года составил 37,8 млрд. тенге. Однако, доля физических лиц в общем, депозитном портфеле снизилась в 2005 году до 35 % с 40 % в 2004 году.

Используя данные бухгалтерского баланса, представленного в приложении. Б, мы можем рассчитать такие коэффициенты как коэффициент клиентской базы и коэффициент стабильности ресурсной базы. Формулы для расчета представлены в таблице 3, сам расчет произведен в таблице 4.

Таблица 3 - Система показателей

Показатели

Формула для расчета

Нормативное значение

Коэффициент клиентской базы

Вклады граждан + Средства юр. лиц

Общий объем привлеченных средств

0,80

Коэффициент стабильности ресурсной базы

Суммарные об-ва - Обяз-ва до востребования

Суммарные обязательства

0,70

Таблица 4 - Анализ показателей качества активов и пассивов банка

Показатель

За 2004 год

За 2005 год

Отклонение (+/-)

Коэффициент клиентской базы

0,81

0,85

+0,04

Коэффициент стабильности ресурсной базы

0,996

0,994

-0,02

Коэффициент клиентской базы, показывающий долю вкладов клиентов в общей сумме привлеченных ресурсов, отражает увеличение - рост на четыре процента. Этот показатель удовлетворяет нормативной величине. Таким образом, в суммарных обязательствах 81 процент в 2004 году и 85 процентов в 2005 году приходится на вклады граждан и юридических лиц.

Коэффициент стабильности ресурсной базы превышает минимально установленную границу, но за 2004-2005годы произошло незначительное снижение на 2 пункта. Его значение говорит о том, что в структуре привлеченных средств банка в 2004году и 2005 году на наиболее нестабильную часть ресурсов, т.е. на вклады до востребования приходился один процент. А 99 процента, в 2004 и 2005 годах составляют срочные депозиты и прочие обязательства. Это благоприятная ситуация для поддержания ликвидности банка.

Для большей наглядности данная динамика представлена на рисунке 6.

Рисунок 6 – Динамика показателей качества активов и пассивов

От степени финансовой устойчивости во многом зависит платежеспособность и ликвидность банка. Под устойчивостью понимается стабильно превышение доходов над расходами. Для обеспечения стабильного превышения доходов над расходами по операционной деятельности банка необходимо оптимальное управление активными и пассивными операциями.

Для оценки состояния финансовой устойчивости коммерческого банка рассчитывают систему финансовых коэффициентов:

а) коэффициент автономии (Ка):

Данный коэффициент показывает долю собственного капитала в общей сумме источников:

(1)

б) коэффициент финансовой независимости (Кфз):

Данный коэффициент показывает долю заемных и привлеченных средств в общей сумме источников:

(2)

в) доля депозитных средств в общей сумме источников (Ддс):

(3)

Информационной базой для анализа показателей финансовой устойчивости служат данные бухгалтерского баланса банка за 2004-2005 года. Анализ проведем в таблице 5.

Таблица 5 - Анализ показателей финансовой устойчивости Банк

Показатели

За 2004 год

За 2005 год

Изменение

Коэффициент автономии

0,63

0,09

-0,54

Коэффициент финансовой зависимости

0,10

0,53

+0,43

Доля депозитных средств в общей сумме источников

0,44

0,32

-0,12

Коэффициент автономии говорит о том, что у банка собственные средства в составе источников средств занимают в 2004 году – 63 процента, а в 2005году этот показатель снижается на 54 процент. Коэффициент финансовой зависимости, наоборот, возрастает на 43 процента, указывая, таким образом, на возрастающую зависимость от заемного капитала. Так, например, доля депозитов в составе источников средств банка снизилась на 12 процентов, с 44 процентов в 2004 году до 32 процентов в 2005году.

2.2 Механизм предоставления ипотечных займов

В последние годы постоянно увеличивается доля ипотечных кредитов, выдаваемых АО «Альянс Банк». В процессе этого отрабатывается механизм предоставления данной формы кредита. В результате выработаны конкретные этапы взаимоотношения банка и заемщика.

Организация ипотечного кредитования включает в себя следующие этапы, схематично представленные на рисунке 7.

ПЕРВЫЙ ЭТАП


Привлечение клиентов для ипотечного кредитования

Предварительная квалификация клиентов

Рассмотрение кредитной заявки

Принятие решения о предоставлении займа

ВТОРОЙ ЭТАП:

оформление документов и выдача кредита

ТРЕТИИ ЭТАП:

обслуживание займов



ЧЕТВЕРТЫЙ ЭТАП:

мониторинг займов и работа с просроченной задолженностью


Рисунок 7 – Этапы ипотечного кредитования

Постоянно действующим коллегиальным органом филиала, призванного обеспечивать оперативный характер рассмотрения кредитных заявок, снижение кредитных рисков и недопущение предвзятости и постороннего влияния на принятие кредитных решений при ипотечном кредитовании является розничный кредитный комитет.

В полномочия розничного кредитного комитета входит рассмотрение кредитных заявок по розничным кредитам в пределах установленного лимита для розничного кредитования. Розничный кредитный комитет состоит из трех членов:

  • начальник отдела розничного кредитования – председатель комитета;

  • кредитный офицер;

  • юрист филиала;

Работа с привлеченными клиентами возлагается на кредитного офицера. Задачи кредитного офицера отдела розничного кредитования следующие:

  • информирование клиентов о порядке и условиях розничного кредитования банка при личном общении, по телефону или по электронным каналам связи;

  • предварительная квалификация клиентов;

  • расчет расходов на получение кредита;

  • консультация клиентов о необходимом пакете документов для кредитования;

  • анализ заявки;

  • подготовка и внесение на рассмотрение кредитной заявки на Розничный кредитный комитет;

  • взаимодействие с менеджерами отношений по вопросам привлечения клиентов для розничного кредитования, в том числе по отработке целевых групп клиентов.

  • мониторинг кредита и работа с просроченной задолженностью

Обращаясь в банк за получением ипотечного кредита, в первую очередь клиент имеет дело с кредитным офицером. В работе с клиентом кредитный офицер должен строго придерживается требований этики делового общения.

В начале беседы выясняются потребности и намерения клиента, мотивация необходимости получения кредита и серьезность данных намерений.

После того, как кредитный офицер получает полное представление о потребностях клиента, он консультирует его о продуктах банка и условиях кредитования, разъясняет ему все права и обязанности, связанные с получением кредита.

В случае согласия клиента с условиями банка кредитный офицер на основании решения клиента производит расчет расходов на получение кредита. Один экземпляр расчета расходов передается клиенту, второй экземпляр с подписью клиента кредитный офицер оставляет у себя во избежание недоразумений, связанных с оплатой данных расходов в дальнейшем и предоставляет клиенту перечень документов и анкету.

На основании решения клиента кредитный офицер согласовывает время оценки с оценщиком.

Независимые оценщики определяют только рыночную стоимость предоставляемого в обеспечение по кредиту имущества. Оценка предоставляемого в обеспечение по кредиту имущества должна быть произведена независимыми оценщиками в срок не более 1 дня после получения необходимых для оценки документов.

Клиент предоставляет оценщику копии правоустанавливающих документов для оценки. Оценщик определяет рыночную стоимость и готовит акт оценки залогового имущества. Не лимитировано время оценки и возможность обращения клиента в другие оценочные организации, с которыми заключено соглашение о сотрудничестве.

При полном сборе необходимых документов заемщиком, кредитный офицер проводит повторную предварительную квалификацию.

Клиенту предлагается заполнить заявление-анкету на получение кредита.

Кредитный офицер распечатывает и отдает на подпись клиенту заявления-согласия на предоставление информации из имеющихся баз данных:

– проверка занятости через БД «ГЦВП» (если кредит выдается с анализом платежеспособности клиента)

– проверка место жительства и документов через БД «Адресное бюро»

По результатам предварительной квалификации Кредитный офицер готовит экспертное заключение установленной формы.

Кредитная заявка с экспертным заключением кредитного офицера выносится на рассмотрение розничного кредитного комитета. Оценка юридических рисков клиента на розничном кредитном комитете проводится по залоговому обеспечению. В сложных или спорных случаях кредитный офицер после согласования с начальником отдела может устно обратиться к юристу за разъяснениями до вынесения заявки на розничный кредитный комитет.

После проверки составленного договора залога кредитным офицером по сопровождению, юрист филиала визирует договор, этим юрист подтверждает наличие всех документов и надлежащего оформления. В случаи не соответствия кредитного досье юрист должен незамедлительно уведомить кредитного офицера.

При этом проверка договора залога не должна превышать 1 часа для каждого отдельного заемщика.

При необходимости розничный кредитный комитет либо кредитный офицер может запросить дополнительную проверку клиента службой безопасности.

При оформлении запроса кредитный офицер передает в службу безопасности следующие документы:

Для работников по найму:

– копию документа, удостоверяющего личность предпринимателя;

– копию заявки на получение кредита с анкетными данными;

– копии правоустанавливающих документов.

Кроме того, для предпринимателей без образования юридического лица (индивидуальных предпринимателей):

– копию документа, подтверждающего регистрацию предпринимателя (свидетельство, патент), кроме осуществляющих свою деятельность на рынках и других стационарных точках без государственной регистрации. 

Заключение службы безопасности банка должно быть подготовлено в срок, не превышающий одного рабочего дня после получения запроса. Служба безопасности банка осуществляет проверку без встречи с заемщиком. В отдельных (сложных, спорных) случаях по запросу кредитного офицера или кредитного комитета, может быть организована встреча представителя службы безопасности с заемщиком при участии кредитного офицера (по его усмотрению).

Заключение составляется в письменной форме и включает в себя данные о гражданской состоятельности заемщика, его дееспособности, о возможном наличии плохой кредитной истории, наличии связанных компаний, задолженностей, участии заемщика в судебных разбирательствах; а также выявленную негативную информацию о заемщике и любую другую информацию, которая может повлиять на решение о выдаче кредита.

Служба безопасности не проводит экономическую экспертизу проекта. Сведения, содержащиеся в заключение службы безопасности, являются конфиденциальными и обсуждению с клиентами не подлежат.

Особое внимание уделяется лицам, ранее судимым за совершение преступлений, предусмотренных следующими статьями Уголовного кодекса: 177 (мошенничество), 178 (грабеж), 179 (разбой), 180 (хищение предметов, имеющих особую ценность), 181 (вымогательство), 191 (незаконная банковская деятельность), 206 (изготовление или сбыт поддельных денег и ценных бумаг), 207 (изготовление или сбыт поддельных платежных карточек и иных расчетных документов), 217 (ложное банкротство), 238 (злоупотребление полномочиями). Решение о выдаче кредитов лицам, судимым за указанные преступления, принимается после тщательного изучения их личности, а также в зависимости от тяжести содеянного, срока давности, поведения и образа жизни заемщика в настоящее время.

Данное решение отражается в протоколе розничного кредитного комитета с указанием причин, по которым понадобилась такая проверка.

Решение розничного кредитного комитета оформляется протоколом и подписывается всеми членами розничного кредитного комитета.

Кредитный офицер уведомляет клиента о принятом решении и о его дальнейших действиях и согласовывает время прихода клиента для оплаты комиссии за оформление кредита.

Клиент вносит комиссию за оформление кредитной заявки на свой лицевой счет согласно утвержденным тарифам.

На этом работа кредитного офицера с клиентом заканчивается, вплоть до появления у последнего просрочки платежей по выданному займу. Кредитный офицер передает младшему кредитному офицеру досье, содержащее в себе следующие документы:

– документы, предоставленные клиентом для экспертизы заявки; заявление клиента на получение кредита;

– перечень расходов по оформлению кредита с подписью клиента;

– согласие клиента на предоставление данных из БД «ГЦВП» (в том случае, если кредит выдается с анализом платежеспособности клиента)

– согласие клиента на предоставление данных из БД «Адресное бюро»

– распечатка из БД «ГЦВП» с визой Кредитного офицера о подтверждении ее подлинности (в том случае, если кредит выдается с анализом платежеспособности клиента);

– экспертное заключение по заявке установленной формы;

– выписка из протокола розничного кредитного комитета;

– экспертное заключение службы безопасности (в случае необходимости)

– акт об оценке недвижимости;

– документ, подтверждающий внесение клиентом суммы комиссии за оформление кредита на его лицевой счет.

Дальнейшая работа по данной заявке возлагается на младшего кредитного офицера и бухгалтера по кредитным операциям.

Страхование недвижимости в качестве предмета залога в случае кредитования за счёт средств банка является обязательным

Страховые полисы оформляются младшим кредитным офицером или другим лицом и передаются для подписания клиенту Страховая сумма должна быть не меньше залоговой стоимости обеспечения по кредиту, за исключением страхования гражданско-правовой ответственности по договору банковского займа, где страховая сумма должна быть не менее суммы займа.

2.3 Анализ действующих форм ипотечного кредитования

На данный момент в ПФ АО Альянс Банк действуют четыре программы ипотечного кредитования, такие как:

«Альянс Ипотека» (совместно с АО «КИК»);

Экспресс ипотека;

Ипотека класс;

Государственная программа ипотечного кредитования.

Условия предоставления ипотечного жилищного кредита по программе «Альянс Ипотека» заключаются в следующем:

кредиты предоставляются в тенге без привязки к иностранной валюте;

минимальная сумма кредита составляет 600000 тенге;

максимальная сумма кредита составляет 50000000 тенге;

– срок кредитования от трех до пяти лет;

–ставка вознаграждения плавающая (изменяется первого апреля и первого октября) – 10,5 %;

–до момента продажи кредита в АО «КИК» ставка вознаграждения составляет 19,5 %;

–первоначальный взнос не менее 15 %, при отсутствии первоначального взноса в залог принимается другое недвижимое имущество;

–залоговым обеспечением является приобретаемое жилье;

–погашение кредита ежемесячно в течении всего срока действия договора банковского займа равными долями, включая части сумм вознаграждения и основного долга;

–в залог не принимается жилье, состоящее в залоге или под запретом, а также имеющее задолженности по коммунальным услугам.

Тарифы по данной программе представлены в таблице 6 .

Таблица 6 – Тарифы по программе «Альянс Ипотека»

Наименование тарифа

Размер

Комиссия за рассмотрение кредитной заявки

1000 тенге

Комиссия за предоставление банковского займа

0,2 % от суммы займа

минимум 5000 тенге

Комиссия за выдачу наличных денег

0,8 % - тенге

Для приобретения жилья по данной программе необходим перечень документов, который представлен в приложении В.

Программа ипотечного кредитования Экспресс Ипотека предоставляет следующие условия кредитования:

– валюта кредита – тенге, доллары;

– срок кредита – в тенге до пяти лет, в долларах до 15-ти лет;

– ставка вознаграждения – в тенге 12 % в год, в долларах – 10 % в год;

–первоначальный взнос – не менее 20 %, а при отсутствии первоначального взноса в залог принимается другое ликвидное имущество (недвижимое, движимое имущество, а также гарантия юридического лица);

– залоговое обеспечение – приобретаемая недвижимость.

Наименование тарифов по данной программе представлены в таблице 7.

Таблица 7 - Тарифы по программе Экспресс Ипотека

Наименование тарифа

Размер

Комиссия за рассмотрения кредитной заявки

800 тенге

Единовременная комиссия за предоставление банковского займа

минимум 5000 тенге, 0,2 % от запрашиваемой суммы

Комиссия за выдачу наличных денег

0,8 % тенге, 0,9 % долларов

Комиссия за досрочное погашение кредита

нет (по истечении шести месяцев)

Страхование имущества

0,5 % ежегодно от залоговой стоимости

Перечень документов, предоставляемых заемщиком для оформления займа представлен в приложении Г.

Следующая разновидность ипотечного кредитования это программа Ипотека класс, которая осуществляется на таких условиях как:

  • без подтверждения доходов;

  • минимальные требования к пакету документов;

  • минимальные ставки вознаграждения за предоставленный ипотечный кредит;

  • обеспечением кредита является депозит-гарантия и приобретаемая недвижимость;

  • оформление ипотечного кредита в кратчайшие сроки;

  • срок кредитования до 15-ти лет;

  • валюта кредита – доллары и евро;

  • максимальная сумма кредита не ограничена.

В таблице 8 указаны ставки вознаграждения в зависимости от размера депозита.

Таблица 8 – Ставки вознаграждения за предоставленный ипотечный кредит в зависимости от размера депозита

Размер депозита в процентах от суммы необходимого кредита

от 20 % до 30 %

от 31 % до 40 %

от 41 % до 50 %

от 50 % и выше

Ставка вознаграждения (в год) в зависимости от размера депозита-гарантии (%)

до 10 лет

7 %

6 %

5 %

4 %

до 15 лет

Последняя из программ ипотечного кредитования АО «Альянс Банка» – это Государственная программа ипотечного кредитования (совместно с АО «КИК»):

– данная программа рассчитана на 2005-2007 годы;

– первоначальный взнос здесь составляет 10 %;

– сроки кредитования до 20 лет;

– ставка вознаграждения – 10 % годовых, фиксированная на весь срок;

– предусмотрено обязательное страхование в Фонде Гарантированных Ипотечных Вкладов (ФГИВ);

  • приобретается жилье в новых домах.

За 2004 год было выдано ипотечных кредитов по программе «Альянс ипотека» на сумму 498,5 млн.тенге, по программе Экспресс ипотека на сумму 6189,3 млн.тенге, по программе Ипотека класс на сумму 876,9 тыс.тенге. Государственная программа ипотечного кредитования начала действовать с 2005 года, следовательно, в 2004 году выдач по ней не было. Структура выдачи ипотечных займов за 2004 год представлена на рисунке 8.

Рисунок 8 – Структура выдачи ипотечных кредитов АО «Альянс Банк» за 2004 год

За 2005 год АО «Альянс Банк» было выдано займов физическим лицам по продуктам и программам:

– «Альянс ипотека» (КИК) - на сумму 859,9 млн. тенге;

– Экспресс ипотека - на сумму 8 372,1 млн. тенге;

– Ипотека класс (Банк) - на сумму 1 388,6 млн. тенге;

  • Государственная программа – на сумму 225,3 млн.тенге.

Данная структура представлена на рисунке 9.

Рисунок 9 – Структура выдачи ипотечных кредитов АО « Альянс Банк» за 2005 год

Мы видим, что по сравнению с 2004 годом в 2005 году идет увеличение доли выданных кредитов, причем появилась еще одна новая программа ипотечного кредитования.

За 2004 год в ПФ АО «Альянс Банк» по программе Экспресс ипотека было выдано займов на сумму 189,2 млн.тенге, по программе «Альянс ипотека» на сумму 123,5 млн.тенге, по программе Ипотека класс на сумму 119,4 млн.тенге.

За 2005 год ПФ АО «Альянс Банк» были выданы следующие займы: по программе Экспресс ипотеке на сумму 295 млн. тенге, «Альянс ипотека» (КИК) на сумму 170 млн. тенге и по гос. программе на сумму 120 млн. тенге. Как мы видим, также идет тенденция к росту по сравнению с предыдущим годом. Более наглядно динамику роста можно посмотреть на рисунке 10.

Рисунок 10 – Динамика выдачи ипотечных займов ПФ АО «Альянс Банк» за 2004–2005 гг

Как мы видим, как за 2004 год, так и за 2005 год преобладают выдачи займов по программе Экспресс ипотека. Это объясняется тем, что по данной программе наиболее приемлемые условия. Плюсы данной программы в том, что кредиты выдаются как в долларах США, так и в тенге, невысокие фиксированные ставки, при отсутствии первоначального взноса, возможен залог другого ликвидного имущества, тарифы по оформлению также не велики.

На втором месте находится программа «Альянс ипотека» совместно с КИК. По данной программе выдача меньше, так как здесь идет плавающая ставка вознаграждения, помимо этого необходимо собрать большой пакет документов для оформления кредита.

По программе Ипотека класс в 2005 году выдач не было.

Меньше всего за 2005 год приходится выдача по гос. программе. Клиентов привлекает маленький первоначальный взнос, большой срок кредитования и фиксированная ставка вознаграждения, но это компенсируется тем, что идет одноразовый платеж страховки в ФГИВ, который представляет собой немалую сумму. Так, например, если квартира стоит 25 тысяч долларов, то помимо первоначального взноса в размере 2,5 тысяч долларов, клиент за оформление будет выплачивать еще 100 тысяч тенге. Также по данной программе возможно приобретение только нового жилья, а по остальным программам идет приобретение жилья на вторичном рынке.

За 5 месяцев 2006 года в ПФ АО «Альянс Банк» по гос. программе было выдано займов на сумму 186 млн. тенге. По программе Ипотеке класс был выдан всего один кредит, а по программе «Альянс ипотека» (КИК) – не одного.

Продолжает стремительными темпами расти программа Экспресс ипотека. Так за пять месяцев 2006 года было выдано займов на сумму 130380 тысяч тенге из них: в январе на сумму – 20910 тысяч тенге, в феврале – 22140 тысяч тенге, в марте – 23370 тысяч тенге, в апреле – 25830 тысяч тенге и в мае на сумму 38130 тысяч тенге. Данная структура роста представлена на рисунке 11.

Рисунок 11 – Структура выдачи займов по программе Экспресс ипотека ПФ АО «Альянс Банк» за 2006 год

3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

3.1 Проблемы ипотечного кредитования

В последние годы ипотечное кредитование в Казахстане получило широкое развитие. В свою очередь, это было бы невозможным без поддержки государства, которое воспринимает ипотеку как один из основных способов решения жилищной проблемы. Кроме того, как показывает опыт других стран, ипотека может придать мощный импульс развитию других отраслей, в той или иной степени связанных с ипотечным кредитованием: строительство, производство строительных и отделочных материалов и т.д. Но несмотря на стремительное развитие на рынке ипотечного кредитования все таки существуют проблемы, которые схематично представлены в приложение Д.

Так например, в действующем законодательстве сохраняются положения, которые объективно тормозят развитие ипотечного кредитования.

До недавнего времени основным препятствием для повсеместного распространения ипотеки являлось отсутствие частной собственности на землю. По этой причине ипотека до сих пор получила развитие только в крупных городах и практически полностью отсутствует в населенных пунктах. Однако после принятия Земельного кодекса, по крайней мере, законодательно появилась возможность включения земли в экономический оборот.

Практическая реализация данной задачи в настоящее время тормозится из-за отсутствия практики ее использования, несовершенства законодательно установленных процедур государственной регистрации, а также недоверия банков к установленным государством параметрам оценки ее рыночной стоимости.

К примеру, в случае приобретения недвижимости вместе с земельным участком оценку недвижимости осуществляет Центр по недвижимости (бывший БТИ), а земли – орган по оценке земли. Таким образом, процесс оценки фактически неделимого имущества разделен на два этапа, что подразумевает увеличение сроков осуществления сделок и дополнительные финансовые издержки.

Другой немаловажный момент – порядок государственной регистрации залога недвижимого имущества, приобретаемого на средства ипотечного кредита. Первоначально необходимо произвести государственную регистрацию права собственности на имущество, а лишь затем возможно зарегистрировать залог этого имущества. Такое положение содержит в себе риск потенциальных потерь банков-кредиторов. К примеру, если предоставить деньги для покупки недвижимости, то после совершения сделки заемщик может отказаться предоставить жилье в обеспечение. В результате банк-кредитор окажется без залога по предоставленному ипотечному кредиту.

Чтобы не допустить подобного в настоящее время банки предоставляют деньги только после регистрации залога. Следовательно, заемщику необходимо сначала где-то изыскать деньги на короткое время, чтобы заплатить за недвижимость, затем зарегистрировать право собственности на нее, после этого зарегистрировать залог перед банком, и лишь тогда он может получить кредит. Фактически полученный кредит направляется заемщиком для погашения ранее одолженных денег.

В данной ситуации можно было бы предложить два решения:

– предусмотреть законодательно возможность заключения и регистрации одного договора, который включал бы в себя положения договоров банковского займа и ипотечного;

– предусмотреть законодательно «ипотеку по закону», то есть ситуацию, когда жилье, приобретаемое на средства ипотечного кредита, автоматически считалось бы находящимся в залоге.

В последние годы происходит значительное снижение ставок вознаграждения по кредитам. В результате, получившие ипотечные кредиты два года назад сегодня оказались в невыгодном положении перед новыми заемщиками, которые получают кредиты по гораздо более низким ставкам. Естественно, что многие старые заемщики желают рефинансировать свои кредиты, то есть заменить существующий долг. На практике это означает следующее: получается новый кредит, который идет на погашение задолженности по старому, а недвижимость переходит в залог по новому обязательству перед банком. Очень привлекательная для многих схема, но крайне редко осуществимая. Причина – опять процедура государственной регистрации.

Сначала старый кредитор должен разрешить снятие обременения, а затем заемщик может предоставить недвижимость в залог по новому кредиту. Но старый кредитор не хочет снимать обременение без погашения долга, а новый кредитор - давать деньги без предварительного предоставления залога. Получается замкнутый круг, в котором все участники согласны реализовать сделку, но не могут из-за несовершенства системы регистрации.

Как известно, оператором национальной системы ипотечного кредитования является АО "Казахстанская ипотечная компания". Роль Компании заключается в приобретении прав требования по ипотечным кредитам у банков-кредиторов, а также последующий выпуск ипотечных облигаций под залог данных прав требования.

В процессе своей деятельности компания сталкивается со многими законодательными препятствиями. В частности, существенно увеличивает процедуры и издержки требование законодательства об обязательной регистрации уступки права требования по обязательств); обеспеченному недвижимостью, по месту нахождения данной недвижимости. Поскольку ком­пания приобретает права требования у банков по всему Казахстану, она вынуждена производить государственную регистрацию во всех этих городах, что зна­чительно увеличивает временные и финансовые затраты. Было бы гораздо эффективнее разрешить государственную регистрацию по месту нахождения по­купателя права требования. Это позволило бы компании регистрировать покупку прав требования в городе Алматы вне зависимости от местонахождения заемщика, банка и самой недвижимости.

Другой момент - отказ некоторых Центров по недвижимости регистрировать уступку прав требования пулом, то есть по нескольким кредитам одновременно. В результате необходимо производить регистрацию по каждому кредиту' отдельно, что также не способствует упрощению и удешевлению процедур получения ипотечных кредитов.

Как было указано выше, после формирования пула прав требования по ипотечным кредитам компания передает их в залог по выпускаемым ипотечным облигациям. Такой механизм известен в международной практике как наиболее эффективный и дешевый способ привлечения денег. Это немаловажно, поскольку, чем дешевле привлекаются деньги, тем ниже ставки вознаграждения по кредитам и доступнее кредиты для населения.

Однако здесь возникает новая проблема, которая связана с государственной регистрацией залога по ипотечным облигациям. В соответствии с действующим законодательством, кредитор обладает правом изъятия заложенного имущества только в случае его государственной регистрации. Таким образом, в случае банкротства Компании владельцы ипотечных облигаций могут предъявить права только к тем кредитам, залог права требования, по которым зарегистрирован. Но специфика кредитования подразумевает возможность постоянного изменения остатка долга по кредитам, что связано с их погашением.

Законодательство позволяет развивать ипотеку недвижимого имущества. Это во многом связано с принятием Закона "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам ипотечного кредитования" от 3 июня 2003 года №427-02.На основе всего изложенного можно сделать несколько выводов и вынести на рассмотрение предложения по совершенствованию действующего законодательства, касающиеся процесса ипотечного жилищного кредитования, в частности, должны быть:

– упрощены правовые процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;

– упрощены правовые процедуры регистрации сделок по купле-продаже недвижимости, предоставлению ее в залог, уступке прав требования по ипотечным кредитам;

– создан механизм социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита (целесообразно создание государственной структуры, занимающейся защитой заемщиков).

Ипотечное кредитование является новым явлением в нашей жизни. Как и большинство новых терминов и понятий, привнесенных рыночными отношениями в обиходную жизнь, эмоциональная окраска этого термина для обычного гражданина – потенциального заемщика и просто человека, нуждающегося в улучшении жилищных условий, декларируемого как центральный субъект создаваемой системы, – зависит от дальнейших общих усилий Национального Банка, Национальной Комиссии и, главное, Правительства. Ведь ограниченные возможности заемщиков никак не исправить самым изощренным финансовым механизмом. Потому что в соответствии с мнением гениального ученого Дж. М. Кейнса, «сбережения не являются функцией уровня рыночной ставки процента, уровень сбережений зависит от уровня доходов субъектов». Проще говоря, потенциальным заемщикам-гражданам безразлично, какие будут ставки по ипотечным кредитам, если уровня их доходов будет едва хватать на текущие потребительские расходы. Эта простая закономерность показывает, насколько успешными будут предпринимаемые усилия по созданию ипотечной системы.

Несмотря на то, что ряд экспертов фондового рынка приводит довольно убедительные, на наш взгляд, доводы, критикуя создание системы долгосрочного ипотечного кредитования именно на данном этапе, мы считаем, что необходимо воспользоваться некоторым подъемом в экономике – в экспортном потенциале, который, к сожалению, в боль­шей степени отражается на других секторах экономики и населения, только посредством мультипликатора государственных расходов и некоторой стабилизации курса национальной валюты, и постараться создать стабильный механизм финансирования жилищного строительства. Для этого необходимо решить следующие основные проблемы, связанные с успешным внедрением ипотеки в жизнь:

– внесение максимально возможных, щадящих условий для заемщиков, в силу не только коммерческой, но и социальной основы программы;

– решение проблем с обеспечением кредиторов и инвесторов реальными государственными гарантиями в виде контролирующих институтов на всех этапах ипотечного кредита от выдачи до погашения;

– обеспечение жесткого контроля над допуском к инвестированию КУПА в ипотечные облигации банков второго уровня;

–формирование комплексной государственной политики стимулирования жилищного строительства;

– ориентация на широкие слои населения.

Не было бы в принципе нагнетания общественного внимания к проблемам ипотеки, если бы не объективная необходимость в поддерживаемых государством инвестициях в жилищное строительство, признаваемых все более в качестве общественно-необходимых затрат. Более того, как и большинство общественно необходимых затрат, жилищный сектор не привлекателен на первых порах для частного капитала.

Высокая стоимость жилья является одной из основных причин сдерживания роста массового жилищного строительства. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилья в городах республики (без индивидуальных жилых домов, построенных населением) за 2002–2003 годы составляла 47,5–60,3 тыс. тенге, за исключением городов Астаны и Атырау, где стоимость строительства одного квадратного метра площади жилых домов превышала среднюю республиканскую на 24,5 и 12,7 тыс. тенге соответственно.

Для снижения стоимости строительства жилья необходим переход к современным эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным решениям. Современные требования к качеству строительства жилых домов предопределяют применение новых и эффективных материалов, соответствующих мировым стандартам.

Однако отечественная промышленность строительных материалов не в полной мере удовлетворяет потребности строительного производства. Казахстан не располагает необходимыми сырьевыми ресурсами, производственными мощностями, рабочими и инженерными кадрами для обеспечения потребностей экономики в новейших строительных материалах, изделиях и конструкциях.

В стране отсутствуют предприятия по выпуску стекла, стекловолокон, конструкций из алюминиевых сплавов, композитных и других материалов, заменяющих древесину и металл. Не развито собственное машиностроение, практически нет заводов по производству грузоподъемных машин, подъемно-транспортных механизмов, строительных машин и технологического оборудования. Производство эффективных теплоизоляционных материалов и изделий из них, использование глубокой переработки нефтепродуктов и полимеров находятся в начальной стадии.

Многие банки весьма рискуют выдавать ипотечные кредиты из-за повышенных рисков, которые, прежде всего, связаны с:

– отсутствием стабильной заработной платы у населения;

– отсутствием твердой гарантии, связанной с трудоустройством в течение всего времени погашения кредита, с риском изменения места работы и снижения доходной части;

– возможным ростом семьи в количественном отношении, что влияет на платежеспособность клиента;

– с долгосрочностью кредитования, не менее трех лет, которое осуществляется в валюте – тенге, что связано с доходностью населения – заработная плата в тенге. В свою очередь банки имеют валютные риски, когда в случае роста курса доллара США и приобретения ресурсов для кредитования возникает курсовая разница, которая будет отнесена на расход банка.

Также основной проблемой для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, – точно оценить вероятность надлежащей реализации проекта, в частности, уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома.

Одним из недостатков отечественного ипотечного кредитования является то, что оно осуществляется еще на недостаточно высоком уровне. Оставляет желать лучшего квалификация специалистов, работающих с клиентами. Ипотека – это сравнительно новый для Казахстана вид кредитования и, надо сказать, достаточно сложный его вид. Эксперт, занимающийся ипотекой, должен достаточно глубоко знать банковское дело, гражданское и семейное право, нотариальную деятельность, работу регистрирующих органов (Центра по недвижимости), страхование, быть опытным психологом. Собственных высококлассных специалистов в этой области у нас пока нет, как нет и соответствующего современным требованиям центра по их подготовке и повышению квалификации.

Следует также доработать внутренние процедуры банков, участвующих в ипотечном кредитовании. Ввиду несовершенства пока еще только формирующейся у нас нормативно-законодательной базы ипотечной системы, имеют место частые изменения в законодательстве и различные интерпретации законов на местах. Вместе с тем, качество обслуживания клиентов нередко зависит от уровня культуры самих клиентов. Зачастую клиент, требующий вежливого и доброжелательного отношения к себе, крайне некультурно ведет себя с обслуживающим персоналом.

На рынке ипотечных продуктов стоит реальная степень риска для заемщика, связанная с применением ставок вознаграждения, так как они могут пересматриваться в зависимости от доходности государственных ценных бумаг и изменения индекса инфляции.

Заемщик должен четко уяснить для себя порядок начисления вознаграждения и индексацию основного долга, ознакомиться с условием кредитного договора, в особенности связанные с выплатами комиссионного вознаграждения за досрочное погашение кредита.

3.1 Основные направления совершенствования ипотечного банковского кредитования в Казахстане

Для наиболее совершенного развития ипотечного кредитования в Казахстане предлагается множество путей его развития, схематично они представлены в приложение Е.

Одним из путей развития ипотечного кредитования является разработанная соответствующими министерствами «Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005–2007 годы», в рамках которой планируется обеспечить устойчивый темп роста строительства жилья, доступного для широких слоев населения, путем снижения его стоимости, увеличения сроков жилищного кредитования, снижения первоначального взноса и ставки кредитования. Указанные мероприятия будут осуществляться в два этапа.

На первом этапе (2005 год) произведено:

– принятие мер по дальнейшему снижению уровня инфляции, что позволит снизить ставки по ипотечным кредитам;

– капитализация КИК в размере 6,4 млрд. тенге в целях обеспечения устойчивости компании;

– эмиссия ипотечных облигаций КИК в объеме 34,9 млрд. тенге со сроком до 20–ти лет для финансирования спроса на доступное жилье;

– капитализация КФГИК с целью снижения размера первоначального взноса до 10 % от стоимости жилья в размере 1,5 млрд. тенге;

– выпуск долгосрочных (до 20–ти лет) государственных ценных бумаг Министерством финансов для поддержания «бенчмарка» перед эмиссией ипотечных облигаций КИК;

– внесение изменений в действующее законодательство Республики Казахстан в части закрепления возможности предоставления ипотечных кредитов с обременением на их досрочное погашение в течение первых трех лет.

На втором этапе (2006–2007 годы) будут приняты следующие меры:

– капитализация КИК в размере 20,4 млрд. тенге в целях обеспечения устойчивости компании при существенном росте объема ипотечного кредитования;

– эмиссия ипотечных облигаций в объеме 111,2 млрд. тенге со сроком до 20–ти лет для финансирования спроса на доступное жилье, построенное за 2006–2007 годы;

– капитализация КФГИК с целью снижения размера первоначального взноса до 10 % от стоимости жилья в размере 2,3 млрд. тенге.

Становление и развитие в современном Казахстане системы ипотечного кредитования неразрывно связаны с созданием элементов инфраструктуры, таких как:

– единая система обязательной регистрации объектов недвижимости (земля, жилье, производственные объекты недвижимости);

– специализированные учреждения по оценке недвижимости;

– специализированные ипотечные банки;

– небанковские финансовые институты;

– внебюджетные фонды;

– страховые компании.

В процессе реализации программы планируется достичь определенных результатов. А именно, за период реализации программы все предложения нового доступного жилья будут перекрыты платежеспособным спросом граждан – участников системы ипотечного кредитования. По произведенным расчетам, системой ипотечного кредитования смогут воспользоваться 49 тысяч семей.

Для снижения ставок процентов по ипотечному кредитованию можно рекомендовать следующее:

– создать условия для упрощенного размещения банками ипотечных облигаций на рынке ценных бумаг;

– активнее привлекать зарубежных инвесторов с их более дешевыми кредитными ресурсами;

– дать возможность банкам поэтапно снижать свою процентную маржу путем уменьшения удельных затрат на содержание аппарата обслуживания ипотечного кредитования, благодаря набору достаточно большой массы кредитного портфеля;

– способствовать дальнейшей стабилизации общеэкономической ситуации в стране, обеспечивающей снижение инфляции и ставки рефинансирования.

Для того, чтобы оценить риск коммерческому банку выдающему строительный кредит, кредитор должен тщательно проанализировать весь комплекс факторов риска, включая уровень спроса на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершение выйти на запланированные цены и таким образом выдержать предложенные первоначально условия продажи жилья.

Банк-кредитор должен также обеспечить успешное решение проблемы минимизации кредитного риска и риска процентной ставки. При этом допустимый уровень кредитного риска, как правило, может быть обеспечен или через получение гарантий от работодателя заемщика, или на основе использования договора об аренде жилья с правом его последующего выкупаю

Что касается риска процентной ставки, то здесь банкам рекомендуется обезопасить себя, применяя переменные (плавающие) ставки или индексированные кредитные инструменты с привязкой к курс доллара (евро) или ставкам по межбанковским кредитам. Эффективным в этом случае может оказаться кредитование с фиксированной ставкой процента и индексированием оставшейся суммы задолженности в соответствии с изменением размеров минимальной заработной платы.

По мере развития рынка ипотечного кредитования рекомендуется использовать различные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, в том числе:

– выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

– рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций;

– рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке, так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов.

Основная роль в формировании и реализации ипотечных программ жилищного строительства сегодня должна быть отведена регионам и их муниципальным образованиям, где уже применяются системы льготного кредитования населения с компенсацией из местного бюджета части выплат по процентам за пользование кредитом. Для эффективного использования средств всех участников инвестиционно - строительного процесса необходимо определить рациональное соотношение между инвестиционными ресурсами бюджета, населения и банков. Это позволит разработать нормативный подход к использованию бюджетных инвестиций и явиться основой для разработки и реализации муниципальных программ строительства жилья на базе организационно-экономических моделей ипотеки. Такие организационно-экономические модели должны отражать организационную структуру и экономические связи субъектов, а также последовательность реализации ипотечной программы и для их построения необходимо сформировать универсальные функциональные модули (блоки), определяющие потребность в инвестициях субъектов ипотеки.

На основании анализа большого числа действующих и проектируемых жилищных ипотек можно выделить четыре основных универсальных функциональных модуля, представляющих их основных субъектов:

– модуль «клиентура» – объединяет основных клиентов в системе ипотечного кредитования;

– инвестиционно-кредитный модуль, в котором функцию финансового инвестора выполняет банк-кредитор, выдающий и обслуживающий кредиты клиента строительным фирмам;

– модуль строительства и реализации, состоящий из строительных и риэлтерских фирм. В нем должны быть объединены функции строительства жилья и реализации его потребителю;

– модуль управления, включающий в себя структурные подразделения городской администрации, распределяющие целевые бюджетные средства, координирующие работу всех субъектов ипотеки, управляющие процессом формирования и реализации ипотечных программ жилищного строительства.

Функциональное назначение каждого модуля должно определяться совокупностью задач, поставленных перед ним в рамках реализации соответствующей организационно-экономической модели ипотечной программы, а универсальность – стандартным набором функций, которые он может выполнять в различных моделях.

Для использования в полной мере преимуществ различных источников финансирования строительство и учет их недостатков рекомендуется также применение смешанных инвестиционных стратегий, основанных на построение прогнозных моделей продаж (привлечение инвестиций).

Также одним из путей развития ипотечного кредитования является создание Казахстанской ипотечной компании, которая дает возможность заемщикам получать долгосрочные кредиты на более выгодных условиях. Созданная компания привлекательна для казахстанских граждан, поскольку:

– сравнительно невысокие ставки вознаграждения, а также впервые будет применен механизм установления верхних пределов ставок вознаграждения, выше которых ставка подниматься не может, независимо от резкого повышения на рынке;

– деноминирование в тенге, без фиксации их валютного эквивалента;

– долгосрочность;

– погашение кредита аннуитетными платежами;

– жилье приобретается по выбору заемщика, в соответствии с его возможностями и желаниями.

Успешному развитию ипотеки в стране может значительно способствовать включение в государственную политику целой системы мер, таких как предоставление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка, а также многообразных форм адресной поддержки конкретных граждан, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса. Здесь следует выделить ряд факторов, имеющих прямое отношение к рассматриваемой проблеме:

– правовые факторы, определяющиеся общим состоянием правовой среды общества. Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками;

– экономические факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования включают: общее развитие финансово-кредитного рынка и рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты и уровень инфляции, платежеспособность населения, определяющая масштаб и динамику рынка недвижимости. Особое значение в этой группе факторов имеет развитие система страхования всевозможных экономических рисков, связанных с ипотекой. При этом для нормального развития ипотеки необходимым является страхование самих объектов недвижимости, жизни заемщиков и выдаваемых ему кредитов, а также страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость;

– психологические факторы и исторические условия также оказывают определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, а также отношение к кредиту у населения.

Многообразие всех рассмотренных факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования.

По сей день недвижимость остается привилегией богатых людей. Поэтому не маловажную роль играет государство, которое может посодействовать развитию вторичного рынка.

Государственная жилищная политика в решении жилищных проблем должна сделать акцент на ту часть населения, которая располагает средними доходами и собственными средствами.

Вливание денежных ресурсов в качестве субсидий со стороны государства, в конечном счете, окажется не значительным, поскольку рассчитано на определенную группу людей. Более эффективно сыграли бы кредитные льготы, более низкие ставки вознаграждения. А также необходимо установить порядок быстрого оформления документации, связанной с предоставлением и обслуживанием ипотечных жилищных кредитов.

В целом рынок жилищного кредитования в Казахстане существенно отличается от рынка практически в любой другой стране мира.

В большинстве стран жилищное кредитование предоставляется большой и разнообразной группой кредиторов и инвесторов, таких как банки, сберегательные ассоциации, кредитные союзы, страховые компании, ипотечные банкиры и государственные учреждения. В этом отношении рынок жилищного кредитовании отражает банковскую систему.

Возможно, что в нашей стране потребность в развитии ипотечного кредитования возрастет при наличии соответствующих механизмов кредитования, позволяющих сделать их более дешевыми и доступными, и лишь тогда можно оценить и признать достоинства ипотеки.

Заключение

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

Ипотечное кредитование в Казахстане существует не очень давно. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30 % до 10 % - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % (2001 год) до 10-12 % (2006 год). К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

Что же касается ипотечного кредитования в АО «Альянс Банк», то на данный момент там действуют четыре программы ипотечного кредитования, такие как:

«Альянс Ипотека» (совместно с АО «КИК»);

Экспресс ипотека;

Ипотека класс;

Государственная программа ипотечного кредитования.

За 2004 год было выдано ипотечных кредитов по программе «Альянс ипотека» на сумму 498,5 млн.тенге, по программе Экспресс ипотека на сумму 6189,3 млн.тенге, по программе Ипотека класс на сумму 876,9 тыс.тенге. Государственная программа ипотечного кредитования начала действовать с 2005 года, следовательно, в 2004 году выдач по ней не было.

За 2005 год АО «Альянс Банк» было выдано займов физическим лицам по продуктам и программам:

– «Альянс ипотека» (КИК) - на сумму 859,9 млн. тенге;

– Экспресс ипотека - на сумму 8 372,1 млн. тенге;

– Ипотека класс (Банк) - на сумму 1 388,6 млн. тенге;

  • Государственная программа – на сумму 225,3 млн.тенге.

Мы видим, что по сравнению с 2004 годом в 2005 году идет увеличение доли выданных кредитов, причем появилась еще одна новая программа ипотечного кредитования.

За 2004 год в ПФ АО «Альянс Банк» по программе Экспресс ипотека было выдано займов на сумму 189,2 млн.тенге, по программе «Альянс ипотека» на сумму 123,5 млн.тенге, по программе Ипотека класс на сумму 119,4 млн.тенге.

За 2005 год ПФ АО «Альянс Банк» были выданы следующие займы: по программе Экспресс ипотеке на сумму 295 млн. тенге, «Альянс ипотека» (КИК) на сумму 170 млн. тенге и по гос. программе на сумму 120 млн. тенге. Как мы видим, также идет тенденция к росту по сравнению с предыдущим годом.

Продолжает стремительными темпами расти программа Экспресс ипотека. Так за пять месяцев 2006 года было выдано займов на сумму 130380 тысяч тенге из них: в январе на сумму – 20910 тысяч тенге, в феврале – 22140 тысяч тенге, в марте – 23370 тысяч тенге, в апреле – 25830 тысяч тенге и в мае на сумму 38130 тысяч тенге.

В последние годы ипотечное кредитование в Казахстане получило широкое развитие. В свою очередь, это было бы невозможным без поддержки государства, которое воспринимает ипотеку как один из основных способов решения жилищной проблемы. Кроме того, как показывает опыт других стран, ипотека может придать мощный импульс развитию других отраслей, в той или иной степени связанных с ипотечным кредитованием: строительство, производство строительных и отделочных материалов и т.д.

Но несмотря на стремительное развитие на рынке ипотечного кредитования все таки существуют проблемы такие как: несовершенство нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечные отношения, высокая стоимость жилья, высокие процентные ставки, банковские риски, недостаточная квалификация специалистов и т. д.

Для решения данных проблем предлагаются различные пути совершенствования ипотечного кредитования такие как: упрощение процедур выдачи и обслуживания кредитов, процедур регистрации сделок по купле-продаже недвижимости, предоставлению ее в залог (возможность заключения одного договора, включающего положения договора банковского и ипотечного займа); точная оценка всех комплексов факторов риска; активное привлечение более «дешевых» и «длинных» кредитных ресурсов; способствие стабилизации экономической ситуации в стране, обеспечивающей снижение инфляции и так далее.

В целом рынок жилищного кредитования в Казахстане существенно отличается от рынка практически в любой другой стране мира.

В большинстве стран жилищное кредитование предоставляется большой и разнообразной группой кредиторов и инвесторов, таких как банки, сберегательные ассоциации, кредитные союзы, страховые компании, ипотечные банкиры и государственные учреждения. В этом отношении рынок жилищного кредитовании отражает банковскую систему.

Возможно, что в нашей стране потребность в развитии ипотечного кредитования возрастет при наличии соответствующих механизмов кредитования, позволяющих сделать их более дешевыми и доступными, и лишь тогда можно оценить и признать достоинства ипотеки.

Список использованных источников

  1. Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно правовое исследование / Гл. редактор В.В.Залесский. – М.: Норма, 2000. – 645 с.

  2. Банки и банковское дело: Учебное пособие / Под ред. И.Т.Балабанова. – СПб.: Питер, 2003. – 256 с.

  3. Гуртов В.К. Инвестиционные ресурсы. – М.: Экзамен, 2002. – 383 с.

  4. Сатова, Сыздыкова. Проблемы финансовой устойчивости банка. – Павлодар: ПГУ, 1999. – 108 с.

  5. Досымов Б.С. Современные проблемы ипотеки // Банки Казахстана. – 2001. – №8. – С. 19-20.

  6. Стивен С. Долгосрочная перспектива: рынок ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана. – 2002. – №5. – С. 24-31.

  7. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. – 2002. – №6. – С. 17-19.

  8. Махамбетова М.Ж. Механизм жилищного кредитования в Казахстане // Вестник КазНу. Серия экономическая. – 2003. – №3 (37). – С. 37-39.

  9. Нусупова А. Опыт становления современной денежно кредитной и банковской системы Казахстана // Экономист. – 2003. – №11. – С. 89-98.

  10. Дюсембаев Н. Отдельные вопросы ипотечного кредитования // Финансы. Кредиты. – 2004. – №1. – С. 21-22.

  11. Фаерман Е.Ю. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования // Экономика и мат. методы. – Т.40. – №1. – С. 13-15.

  12. Ипотека и ипотечное кредитование: (по опубликованным материалам) // Экономика и учет в строительстве. – 2004. – №6. – С. 44-52.

  13. Косолапов Г. Развитие рынка жилья и ипотечного кредитования в Казахстане // Предприниматель и право. – 2004. – №15. – С. 13-15.

  14. Старков О.Ю. Эволюция и трансплантация институтов рынка ипотечного кредитования // Экономика и мат. методы. – 2004. – Т.40. – №3. – С. 33-50.

  15. Валентинова Л. Ипотечное кредитование // Промышленность Казахстана. – 2004. – №8. – С. 12-15.

  16. Ипотечное кредитование: свет и тени // Мысль. – 2005. – №9. – С. 51-54.

  17. Годовой отчет Альянс Банка за 2004-2005 годы

  18. Джумбаев Н.М. Особенности национальной ипотеки // Юридическая газета. – 2004. – 13 февраля. – С. 1-2.

  19. Тлеуберген Д. Развитие системы ипотечного кредитования в экономике Казахстана // Аналитическое обозрение. – 2005. – №4. – С. 40-43.

  20. Основные тенденции развития ипотечного рынка // Финансовый менеджмент. – 2004. – №5. – С. 130-144.

  21. Бактияр А. Что мешает развитию ипотеки: юридические аспекты // Мир закона. – 2004. – №5. – С. 20-21.

  22. Курманалина А.К. Совершенствование механизма моделей кредитования жилья как фактор решения жилищной проблемы в Казахстане // Вестник Казну. – 2005. – №6. – С. 85-89.

  23. Банковское дело: Учебник / под ред. О.И.Лаврушина.– 2–е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 672с.

  24. Довдиенко И.В. Ипотека. Управление,организация, оценка: Учеб. пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ–ДАНА, 2005. – 464с.

  25. А. Баялбаева Развитие ипотечного кредитования в Казахстане // Финансы Казахстана. – 2005. – №4. – С. 36-41.

  26. Е. Бахмутова. Ипотечное кредитование и его регулирование в Казахстане // Мир финансов. – 2005. – №11. – С. 3-6.

  27. www.KASE.kz

  28. www.yandex.ru

  29. www.alb.kz

  30. www.ipoteca.kz

  31. www.nationalbank.kz

  32. www.banker.kz

Приложение А

(обязательное)

Таблица А1 – Субъекты рынка ипотечного кредитования, их цели и функции

Субъекты

Цели

Функции

1

2

3

Заемщики - физические лица, заключившие с банками или договоры займа с юридическими лицами, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья

Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья лучшего качества при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода

Создание потребности в кредитных ресурсах, направление средств на приобретение жилья

Кредиторы–банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты

Максимизация доходности активных операций; ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала

Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Оформление кредитного договора и договора об ипотеке. Обслуживание выданных кредитов

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка.К ним относятся: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

Максимизация прибыли при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка

Приобретение ценных бумаг кредиторов и операторов вторичного рынка.

Правительство

Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего дохода; защита интересов инвесторов; обеспечение населения жильем

Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; осуществление надзора за деятельностью кредиторов, инфляционная поддержка сферы материального производства. Содействие некоторым группам семей в приобретении жилья

Продавцы жилья-физические и юридические лица, продающие жилые помещения

Реализация имеющихся жилых помещений и получения максимальной прибыли

Обеспечение необходимого объема предложения жилья на рынке

Продолжение таблицы А1

1

2

3

Операторы вторичного рынка – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов

Получение прибыли при продаже эмитированных ценных бумаг инвесторам и рефинансировании кредитов

Рефинансирование кредитов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования. Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования. Оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, регистрация договоров об ипотеке, ведение реестра обремененного залогом

Оформление перехода прав собственности к новому собственнику и прав ипотеки. Хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка

Страховые компании – страховые компании, имеющие лицензию, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка

Получение максимальной прибыли

Осуществление различных видов страхования: имущества, ответственности, жизни

Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании

Получение прибыли

Осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании

Риэлторские фирмы – юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи

Получение прибыли

Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья. Помощь в заключение сделок купли-продажи.

Организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья. Участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – органы госрегистрации недвижимости (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации)

Защита прав участников ипотечного кредитования

Обеспечение юридического сопровождения сделок с жильем. Регистрация граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах). Защита прав несовершеннолетних и недееспособных граждан при заключении сделок с недвижимостью

Приложение Б

(обязательное)

Таблица Б2 – Бухгалтерский баланс АО «Альянс Банк» за 2004–2005 годы тысяч тенге

31 декабря 2004 года

31 декабря 2005 года

Активы

Денежные средства и счета в НБРК

19631484

42327133

Драгоценные металлы

1866

3411

Ссуды и средства, предоставленные банкам

891974

9206138

Торговые ценные бумаги (ЦБ)

31324220

79283014

ЦБ, приобретенные по соглашениям РЕПО

6421331

4037667

Ссуды и средства клиентам

53308589

181663992

Вложения в ЦБ:

- ЦБ в наличии для продажи

- ЦБ, удерживаемые для погашения

1259762

5466947

462939

11108972

Инвестиции в ассоциированные компании

-

1288086

Основные средства и нематериальные активы

1036278

2180744

Прочие активы, за вычетом резервов на потери

517312

5365448

Итого активы

119859763

336927544

Обязательства

Задолженность перед бюджетом Республики Казахстан

283742

537634

Задолженность перед Национальным банком РК

4000000

Задолженность перед финансовыми институтами

9397948

95257499

Ценные бумаги проданные по соглашениям РЕПО

16591988

6261236

Счета клиентов

66733089

136906107

Выпущенные долговые ценные бумаги

1988572

54076405

Дивиденды к выплате

49260

60000

Прочие пассивы

933466

3691004

Субординированный долг

3872876

5349076

Итого обязательств

103871681

307719628

Собственный капитал

Уставный капитал

14989160

24899750

Дополнительный капитал

5182

3839

Фонд переоценки

11598

693204

Нераспределенная прибыль

882142

3611123

Итого собственный капитал

15988082

29207916

Итого обязательств и собственного капитала

119859763

336927544

Приложение В

(обязательное)

Таблица В3 – Перечень документов, предоставляемых заемщиком/созаемщиком для оформления и выдачи ипотечного займа по программе «Альянс Ипотека»

1

Документы, обязательные к предоставлению до принятия положительного решения кредитного комитета:

1.1

Заявление-анкета, подписанное заемщиком по установленной форме (предоставляется в банке) – оригинал

1.2

Справка о составе семьи заемщика (форма №3 из РОВД или КСК) – оригинал, либо копия домовой книги

1.3

Удостоверение личности заемщика/созаемщика - копия

1.4

Удостоверение личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с заемщиком - копии

1.5

Свидетельство о рождении всех несовершеннолетних членов семьи заемщика - копии

1.6

Свидетельство РНН заемщика/созаемщика - копия

1.7

Трудовой контракт либо копия трудовой книжки заемщика/созаемщика – копии, заверенные кадровой службой по месту работы

1.8

Справка о доходах с места основной и дополнительной работ заемщика/созаемщика (при наличии таковой), либо о других имеющихся у заемщика/созаемщика доходах, подписанная первым руководителем и главным бухгалтером, а также заверенная печатью работодателя – оригинал

1.9

Документы, подтверждающие семейное положение

Свидетельство о заключении брака заемщика/созаемщика – копия

Свидетельство о разводе и решении суда о разводе (при наличии) заемщика/созаемщика – копии

Нотариально удостоверенное заявление заемщика, что на момент подачи заявления в браке не состоит, детей не имеет – оригинал

1.10

Брачный контракт заемщика/созаемщика (при его наличии) – копия

1.11

Документы от продавца квартиры или дома:

Договор купли-продажи квартиры или дома – копия

План квартиры или технический паспорт дома - копия

Государственный акт на право собственности (право пользования) на земельный участок - копия

Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество - копия

Отчет об оценке предмета залога (независимого оценщика) - оригинал

Акт оценки квартиры или дома (из Центра по недвижимости) - копия

Акт оценочной стоимости земельного участка

Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках (действительна только на момент выдачи)

Информационная справка №2 на день продажи - копия

Согласие всех совершеннолетних участников общей собственности жилища на продажу данного жилища - копия

Согласие всех участников общей собственности на продажу части земельного участка, если земельный участок находится в общей долевой собственности - оригинал

2

Документы, обязательные к предоставлению после оформления перехода права собственности на заемщика, для регистрации договора залога:

2.1

Разрешение органов опеки и попечительства в интересах несовершеннолетних членов семьи заемщика на залог и внесудебную реализацию - оригинал

2.2

Нотариально удостоверенное согласие всех совершеннолетних собственников участников общей собственности жилища на залог и внесудебную реализацию - оригинал

2.3

Акт кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка из Горкомзема, выдаваемого территориальными органами по управлению земельными ресурсами (после регистрации права собственности на частный дом в Центре по недвижимости) - оригинал

2.4

Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2.5

План границ земельного участка;

2.6

Перечень всех известных залогодателю к моменту заключения договора прав третьих лиц на предмет ипотеки (права залога, пользования, аренды, сервитуты, другие обременения на земельный участок или на право землепользования);

2.7

Акт на право собственности на земельный участок

2.8

Письменное согласие участников общей собственности или общего совместного землепользования

3

Документы, необходимые к представлению, если залогодатель не является заемщиком (вещный поручитель)

3.1

Документы, устанавливающие права на предмет ипотеки, в том числе:

- копия удостоверения личности

- копия свидетельства РНН

- копия СИКа

- удостоверения личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с заемщиком - копии

- свидетельства о рождении всех несовершеннолетних членов семьи заемщика - копия

- справка о составе семьи заемщика/созаемщика (форма №3 из РОВД или КСК) - оригинал

- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних сособственников жилья на залог и внесудебную реализацию жилья, в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору банковского займа перед ОА «Альянс Банк» - копия/оригинал

- разрешение органов опеки и попечительства на залог в интересах несовершеннолетних членов семьи, являющихся собственниками жилища - оригинал

- договор купли-продажи, план квартиры или дома (имеющиеся у продавца/собственника);

Государственный акт на право собственности (право пользования) на земельный участок с кадастровым номером (по индивидуальному домостроению)

Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (из Центра по недвижимости)

Акт оценки квартиры или дома

Информационная справка №2 с выпиской из регистрационного листа правового кадастра (из Центра по недвижимости)

4

Дополнительные документы, необходимые к представлению, если заемщик является предпринимателем без образования юридического лица

4.1

Справка налогового комитета о совокупном годовом доходе

4.2

Свидетельство о регистрации предпринимателя (патент) - копия

4.3

Лицензия на осуществление определенных лицензируемых видов деятельности

4.4

Документы, подтверждающие наличие торгового места либо места производства

4.5

Документы, подтверждающие право собственности на торговое место, место производства либо договор аренды, используемых частным предпринимателем помещений

4.6

Расшифровка дебиторской и кредиторской задолженности с указанием дат ее образования

4.7

Декларации о доходах за предыдущий календарный год заемщика/созаемщика - копия

Примечание: Частные нотариусы, детективы, охранники и иные не работающие по трудовому договору лица представляют документы, подтверждающие право заниматься профессиональной деятельностью (лицензии, нотариусы – документ, выданный органом юстиции и подтверждающий наделение полномочиями) и документы, подтверждающие получение дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года, документы, подтверждающие уплату подоходного налога и удеожаний во внебюджетные фонды.

4.8

Справка из налогового комитета об отсутствии задолженности по платежам в бюджет- оригинал

4.9

Выписки по текущим и иным счетам (при наличии) в банках за последние шесть месяцев - оригинал

4.10

Книга учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа

4.11

Справка обслуживающего банка об отсутствии ссудной задолженности и неисполненных документов (картотека №2)

Приложение Г

(обязательное)

Таблица Г4 – Перечень документов, предоставляемых заемщиком для оформления займа по программе Экспресс ипотека

1

Документ, удостоверяющий личность (копия)

2

РНН (копия)

3

Документы, подтверждающие семейное положение

В случае если заемщик состоит в законном браке:

- нотариально засвидетельствованная копия свидетельства о заключении брака;

- нотариально засвидетельствованная копия брачного договора (если таковой имеется).

РНН и удостоверение личности супруга/супруги

В случае если в момент приобретения предлагаемого в залог недвижимого имущества заемщик в браке ни с кем не состоит:

- нотариально засвидетельствованное заявление залогодателя, что в момент приобретения недвижимого имущества (указать какого) в браке ни с кем не состоит.

4

Копия домовой книги с пропиской

5

Документы от продавца квартиры или дома

- документы, на основании которых возникло право на недвижимое имущество (договор купли-продажи, мены, дарения);

- план на квартиру (техпаспорт);

- свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках (не позже семи дней);

- квитанции по оплате ком.слуг за последний месяц (свет, мусор, вода, КСК, лифт, телефон – копии)

В случае если приобретается жилой дом, с земельным участком:

- документы, на основании которых возникло право на недвижимое имущество (договор купли-продажи, мены, дарения);

- технический паспорт на объект недвижимости;

- свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках (действительна только на момент выдачи);

- перечень всех известных залогодателю к моменту заключения договора прав третьих лиц на предмет ипотеки;

-акт на право собственности на земельный участок, зарегистрированный в уполномоченном органе;

- план границ земельного участка, квитанции по оплате ком.услуг.

По жилым домам, с земельным участком необходимы:

– акт кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка;

– акт оценочной стоимости недвижимого имущества, расположенного на земельном участке;

– перечень всех известных залогодателю к моменту заключения договора прав третьих лиц на предмет ипотеки (права залога, пользования, аренды, сервитуты, другие обременения на земельный участок или на право землепользования);

– акт на право собственности на земельный участок;

– план границ земельного участка.

После оформления перехода права собственности на заемщика, для регистрации договора залога необходимо предоставить следующие документы (в оригиналах):

договор купли-продажи;

свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

  • справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках (действительна только на момент выдачи);

  • нотариально засвидетельствованное заявление согласие супруга/супруги заемщика на залог приобретаемой недвижимости, с предоставлением права внесудебной реализации;

  • разрешение органов опеки и попечительства в интересах несовершеннолетних членов семьи заемщика, являющихся собственниками (сособственниками и участниками общей собственности) жилища на залог и внесудебную реализацию;

  • нотариально удостоверенное согласие всех совершеннолетних собственников участников общей собственности жилища на залог и внесудебную реализацию приобретаемой недвижимости.

Приложение Д

(обязательное)

ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ


Несовершенство нормативно-правовых актов регулирующих ипотечные отношения



Высокая стоимость жилья



Несовершенство отечественной промышленности строительных материалов

Высокие процентные ставки

Недостаточная квалификация специалистов, работающих в сфере ипотечного кредитования

Риск заемщика, связанный с нечетким уяснением условий получения ипотечного кредита



Рисунок Д 1 – Проблемы ипотечного кредитования

Приложение Е

(обязательное)

Точная оценка всех комплексов факторов риска. Обеспечение снижения кредитного риска через получение гарантии от работодателя заемщика

Повышение квалификации персонала – семинары, тренинги

Создание условий для упрощенного размещения банками ипотечных облигаций на рынке ценных бумаг.

Активное привлечение более «дешевых» и «длинных» кредитных ресурсов



Способствие стабилизации экономической ситуации в стране, обеспечивающей снижение инфляции



Четкое уяснение заемщиком порядка начисления вознаграждения, условия договора, в особенности связанные с выплатами за досрочное погашение



Поэтапное исполнение «Государственной программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005–2007 годы»



Рисунок Е2 – Пути совершенствования ипотечного кредитования