Анализ ипотечного кредитования в России


Реферат >> Банковское дело

Содержание

Введение 3

Глава 1. История, сущность и зарубежный опыт ипотечного кредитования 5

1.1 История ипотечного кредитования в России 5

1.2 Сущность ипотечного кредитования. 7

1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования 9

Глава 2. Система ипотечного кредитования. 12

2.1 Основные элементы и процесс предоставления ипотеки. 12

2.2 Текущее состояние ипотечного кредитования в России 16

Глава 3. Перспективные направления развития ипотечного кредитования. 18

3.1 Меры, принимаемые государством для восстановления ипотечного кредитования 18

3.2 Программы ипотечного кредитования, на примере банка ВТБ24. 20

Заключение 24

Список литературы 26

Введение

Исходя из практики, единственным эффективным рыночным инструментом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении лучшей альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. В настоящее время с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней.

Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять финансовые средства в реальный сектор экономики.

На данный момент строительный рынок в России практически перестал поддерживаться ипотечными кредитами - по мнению экспертов, ипотечное кредитование у нас в стране фактически свернуто. Так же на сегодняшний день существует проблема неплатежей люди, взявшие кредит на покупку жилья, теряют работу и заработок.

Исходя из вышесказанного, актуальность темы данной курсовой работы обусловлена: во-первых, значимостью ипотечного жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны. Во-вторых, недостаточным исследованием многих методологических и теоретических вопросов функционирования ипотечного жилищного кредита.

Целью данной курсовой работы является исследование функционирования рынка ипотечных кредитов в России и необходимо:

  • выявить сущность ипотечного кредитования;

  • изучить исторические аспекты возникновения ипотеки;

  • проанализировать современное состояние рынка ипотечных кредитов в России;

  • исследовать проблемные вопросы ипотечного кредитования в России и пути их преодоления.

Основой курсовой работы, послужили работы российских и зарубежных ученых и использовались труды таких авторов как Разумова И.А., Кесельман Г.М., Косарев Н.Б., Нуждаева Е.В., Понаморев В. и других, также использовались законодательные акты Российской Федерации.

Глава 1. История, сущность и зарубежный опыт ипотечного кредитования

1.1 История ипотечного кредитования в России

Первой кредитной организацией, предоставлявшей ипотечные кредиты можно назвать Государственный Заемный Банк, учрежденный при Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника. При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков. В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости. В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год

Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года. В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов. Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход. Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек. Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения.

К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника – государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность. В 1998 году вступил в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости).

1.2 Сущность ипотечного кредитования.

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Ипотечное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:

1) кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;

2) обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои убытки путем обращения взыскания на предмет залога;

3) срок погашения кредита достаточно длителен- 10-15 лет и более;

4) обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается.

5) сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметов залога;

6) благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

  • земельные участки, находящиеся в частной собственности;

  • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

  • дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

  • одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель: заемщик-кредитор);

  • двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель: заемщик-посредник-кредитор).

1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

В настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов. Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации ипотечного кредитования:

1) в Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

2) в Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается. В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

  • залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

  • эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

  • предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;

  • эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования(заемщик-посредник-кредитор). Посредники могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному: переуступить их вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. По сравнению с другими видами кредитов в США ипотечные инструменты отличаются:

  • долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);

  • относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;

  • неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

Таблица 1

Основные экономические показатели ипотечного кредитования

иностранных банков.

Банки

Доля кредита

Срок кредитования

Ставка кредитования

Ипотечные банки США

80-90%

15-20 лет

3-4%

Ипотечные банки Германии

50-70%

15-20 лет

8%

Ипотечные банки Франции

*

3-20 лет

3-5%

Ипотечные банки Венгрии

*

До 15 лет

5-6%

* – нет данных



Глава 2. Система ипотечного кредитования.

2.1 Основные элементы и процесс предоставления ипотеки.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотека в России выполняет следующие функции:

  • является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

  • обеспечивает возврат заемных средств;

  • стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

  • формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Основные условия предоставления ипотечных жилищных кредитов:

Первоначальный взнос. Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита - необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств, в сумме, как правило не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение (заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных средств, которые он готов потратить на приобретение жилья).

Погашение кредита. Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачивается в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через определённые промежутки времени в счёт погашения полученного кредита и процентов по нему)

Платежеспособность заемщика. Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика на соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о доходах заемщика.

Обеспечение кредита. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита - продается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращения взыскания на жилье с последующей его реализацией, что бы погасить задолженность заемщика по кредиту. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений, не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Выделяют 2 основных способа предоставления жилищных кредитов:

  • Выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);

  • Поэтапное финансирование строительства жилого объекта.

Строительный кредит, как правило, выдается только на период строительства индивидуального дома- 1-1,5 года. Обеспечение займа могут быть земельный участок, материальные активы заемщика, гарантии или поручительства.

Основные этапы ипотечного жилищного кредитования Предоставление долгосрочных ипотечных кредитов гражданам- процесс ответственный и трудоемкий. Деление его на этапы позволяет максимально унифицировать и специализировать работу сотрудников банка на стадиях подготовки кредита, заключения кредитных сделок и на стадии погашения кредита. Процесс ипотечного кредитования состоит из шести этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить все необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит и делает предварительную оценку возможности предоставления кредита данному заемщику;

2) сбор и проверка информации о заемщике. Происходит сбор и подтверждение данных, которые предоставил заемщик, а также сбор других необходимых сведений о трудовой деятельности заемщика, источниках и размерах его доходов, наличии или отсутствии других финансовых обязательств. Все эти сведения необходимы банку для того, чтобы верно оценить платежеспособность и кредитоспособность заемщика;

3) заполнение заявления-анкеты на кредит. Заявления является документом, в котором собраны все подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предметов залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, на основе анализа которых вырабатываются решения о возможности предоставления кредита заемщику;

4) оценка кредитором вероятности погашения кредита (процедура андеррайтинга). Специалисты банка анализируют полученные о заемщике сведения, оценивают вероятные риски и определяют основные параметры кредита, при которых риски, которые берут на себя кредитор и заемщик, заключая кредитный договор, минимальны. Определяются максимально доступная сумма жилищного кредита, с учетом доходов заемщика, необходимые суммы средств, которыми должен располагать заемщик к моменту заключения кредитной сделки. В результате процедуры андеррайтинга кредитор принимает решение о выдаче кредита заемщику или дает мотивированный отказ. При положительном решении рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки. На данном этапе происходят заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, а также приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, договор ипотеки, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. На этом же этапе происходит заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, прав собственника на приобретаемое жилое помещение;

6) обслуживание ипотечного кредита. Кредитор принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита, выявляет и своевременно устраняет возможные проблемы, связанные с погашением кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору, кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на задолженное жилье в судебном и внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), из них же осуществляются расходы на процедуру обращение взыскания и продажу предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

2.2 Текущее состояние ипотечного кредитования в России

Рынок ипотечного кредитования серьезно пострадал от кризиса: уменьшилось и число банков, работающих с ипотекой, и количество заемщиков, готовых воспользоваться долгосрочными кредитами для решения жилищного вопроса. Кризис откинул уровень развития ипотечного рынка России на несколько лет назад. Эксперты даже называют конкретную цифру: ипотека стала такой, какой была 4 года назад. Если вдаваться в детали, то на «отрицательное развитие» повлияли такие факторы как отказ банков от некоторых ипотечных программ (собственная ипотечная программа была почти у каждого уважающего себя банка), рост ставок (ставки по кредитам держались на уровне 12-15 % в рублях и 10-11,5 % в валюте) и увеличение первоначального взноса, а также ужесточение требований к потенциальным заёмщикам (что и неудивительно: далеко не все из тех, кого можно было считать благонадежными клиентами до кризиса, могут себе позволить выплаты по кредиту на новых условиях). Но сейчас чувствуется некоторое оживление. Конечно, до «докризисных» показателей еще далеко, тем не менее, они лучше, чем в начале года.

В таблице №2 представлены данные, о предоставленных ипотечных кредитах с 2005 по 2009 гг.

Таблица №2

Поквартальный объем выданных жилищных кредитов, млн руб.

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартал

Всего за год

2009

24 546

30 856

-

-

-

2008

150 759

188 424

198 280

105 299

642 762

2007

82 316

120 820

160 619

192 734

556 489

2006

22 995

55 542

77 114

107 910

263 561

2005

4 690

9 838

16 163

25 650

56 341

Прогноз на конец года — 150 миллиардов. Падение — в 5 раз.

Увеличилось и количество, выданных жилищных кредитов (рисунок №1)

Рисунок №1

Во втором квартале этого года число желающих решить квартирный вопрос с помощью ипотеки в 2009 году выросло на 4 процента. Если в январе россиян, взявших ипотечный кредит было 26 процентов, то в марте этот показатель вырос до 30 процентов. Опрос подтвердил, что жители России всё ещё нуждаются в решении квартирного вопроса.

В целом, картина пока складывается неутешительная. Семьи со средним доходом (60-70 тыс. рублей) пока не могут позволить себе приобрести жилье в кредит. По подсчетам первоначальный взнос за среднестатистическую квартиру стоимостью 4,5 млн. рублей сегодня составляет 1,35 млн. (30 %), сумма кредита — 3,15 млн., а ежемесячные платежи при сроке кредитования 20 лет из 15,5 % годовых — 42 647 рублей. При таком раскладе ежемесячный доход семьи должен составлять как минимум 93 500 рублей.

Но потека не исчезнет, так как для большинства россиян это единственная возможность улучшить жилищные условия. Это возможность должна быть доступной, над чем сейчас и работают российские власти.

Глава 3. Перспективные направления развития ипотечного кредитования.

3.1 Меры, принимаемые государством для восстановления ипотечного кредитования

На развитие ипотеки направлены правительственные программы. 30 миллиардов рублей выделят из бюджета только на поддержку строителей и тех, кто готов купить квартиру в строящемся доме. Причем кредиты застройщики получат лишь после тщательной проверки.

Сложная ситуация и падение цен на рынке недвижимости также заставляют банки идти навстречу клиентам, ведь зачастую даже сумма, вырученная от продажи залоговой квартиры не способна полностью погасить компенсировать понесенные ранее затраты банка. Поэтому банки заинтересованы в том, чтоб клиент продолжал вносить взносы, а не вернул банку резко подешевевшее жилье.

К сожалению особой стабилизации экономической ситуации, которая могла бы повлечь за собой восстановление платежеспособности заемщиков, пока не предвидится. Банки опасаются, что в 2010 году до 40% тех, кто уже получил помощь сегодня, не смогут исправить ситуацию с возвращением кредитов.

В таблице №3 рассмотрены объемы задолженности по ипотечным кредитам с 2005 по 2009 гг.

Таблица №3

Объем задолженности по жилищным ипотечным кредитам, млн руб.

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартал

2009

1 039 161

1 011 852

-

-

2008

704 970

825 041

974 506

1 055 972

2007

289 288

374 440

486 223

611 212

2006

66 722

104 528

160 410

233 897

2005

19 495

26 110

35 155

52 831

Благодаря новой государственной программе на помощь заемщикам, ставшим временно неплатежеспособными, пришло Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). На сегодняшний день банки самостоятельно реструктурировали около 5% ипотечных кредитов из 540 млрд. рублей имеющихся на балансе. В том числе это и банки, активно при этом сотрудничающие с агентством, такие как Газпромбанк и Сбербанк. Они удлиняют льготный период, в течение которого заемщик может вносить минимальную символическую сумму от ежемесячного взноса, пересматривают сроки кредитования в сторону увеличения, изменяют соотношение выплаты тела кредита и процентов по нему. Для АРИЖК, потратившего на помощь неплатежеспособным заемщикам уже более 1 млрд. рублей, проведение такой банковской политики несет положительный момент и существенно экономит Агентству бюджет.

Правительство страны готово увеличить объем средств, выделяемых на поддержку граждан, которые в связи с кризисом оказались не способны погасить ипотечный кредит. Напомню, что значительные суммы уже выделены агентству по ипотечному жилищному кредитованию – помощь оказана в размере 10 миллиардов рублей.

Еще одним средством поддержать заемщиков стало решение российского правительства одобрить законопроект о досрочном использовании материнского капитала для оплаты ипотечных кредитов. Теперь материнский капитал можно будет пустить на оплату ипотеки на год раньше, чем позволялось до этого. Сейчас размер этой государственной субсидии, предоставляемой семьям, где появился второй ребенок, и на всех последующих детей, составляет 250 тыс. рублей. Но на следующий год она должна вырасти, так как ее обязаны пересматривать с учетом инфляции. Конечно, ипотечный кредит на эти деньги не погасишь, но если доходы семьи заметно снизятся, эта сумма позволит решить проблему со своевременным погашением на достаточно долгий срок.

3.2 Программы ипотечного кредитования, на примере банка ВТБ24.

Во время кризиса, количество банков предоставляющих ипотеку резко уменьшилось. В настоящее время ипотечные кредиты предоставляет 602 банка. Одним из них является банк ВТБ 24.

Банк предлагает ипотечные кредиты на покупку квартир на вторичном рынке жилья или в новостройке, нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья, а также рефинансирование собственных и приобретенных ВТБ24 ипотечных кредитов, номинированных в иностранной валюте.

Условия кредитования в данном банке являются одними из лучших на российском рынке: учитываются различные виды доходов, в том числе доходы близких родственников; ставка от 9,60% в долларах США и евро или от 13,10% годовых в рублях; срок кредитования — до 50 лет; досрочное погашение кредита через 3 месяца без комиссий и штрафов; незначительные расходы на оформление сделки.

Воспользоваться ипотечными программами ВТБ24 можно в любом регионе присутствия банка. При этом не имеет значения гражданство или место постоянной регистрации.

Квартира на вторичном рынке жилья в Москве

Банк ВТБ24 предоставляет ипотечный кредит в рублях, долларах США или евро для покупки квартиры в многоквартирном доме на вторичном рынке жилья. Приобретаемая квартира становится собственностью с момента оформления кредита. Она же является и обеспечением по кредиту на срок от 5 до 50 лет. Дополнительных поручительств не требуется.

  • Сумма кредита составляет от 10 000 долларов США, евро (или рублевый эквивалент).

  • Минимальный размер первоначального взноса — 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

  • Комиссия за рассмотрение заявки — отсутствует.

  • Погашение ипотечного кредита осуществляется ежемесячно равными (аннуитетными) платежами. Первые три месяца досрочное погашение не допускается, после чего гасить кредит можно без комиссии, но на сумму не менее 15 000 рублей, 500 долларов США или 500 евро

  • Годовая процентная ставка составляет 14,10%- 15,60% в рублях, 9,60%-12,30% в долларах США и евро.

Квартира в новостройке

ВТБ24 предоставляет кредит в рублях, долларах США или евро для приобретения квартиры в строящемся доме при условии возведения всех его этажей к моменту обращения за кредитом. Основным обеспечением кредита до окончания строительства является залог прав требования по инвестиционному договору / договору участия в долевом строительстве. Также потребуется дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имущества.

Условия данного кредита, такие же как и при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, но годовая процентная ставка составляет 16,60%-18,10% в рублях, 12,10%-14,85% в долларах США и евро.

Ипотечный кредит с переменной ставкой

Это особый вид ипотечного кредита, ставка по которому не фиксируется на весь срок кредитования, как по классической программе, а корректируется дважды в год и привязана к размеру ставки рефинансирования Банка России - основного рыночного индикатора.

Кредит с переменной ставкой предоставляется для покупки квартиры на вторичном рынке жилья, а так же в новостройке, при условии возведения всех этажей дома к моменту обращения за кредитом. Основным обеспечением по кредиту выступает приобретаемая в ипотеку квартира.

В случае покупки квартиры в новостройке основным обеспечением кредита до окончания строительства является залог прав требования по инвестиционному договору/ договору участия в долевом строительстве. Также от вас потребуется дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имущества (вид дополнительного обеспечения зависит от схемы приобретения строящегося объекта.)

  • Валюта кредитования — рубли РФ.

  • Срок кредитования — от 5 до 50 лет.

  • Сумма кредита — от 300 000 рублей.

  • Размер первоначального взноса — от 30% стоимости приобретаемой недвижимости .

  • Частота пересмотра ставки — 2 раза в год.

  • Комиссия за рассмотрение заявки — отсутствует.

Нецелевой ипотечный кредит

Если клиенту необходима крупная сумма, но обычный потребительский кредит не подходит, то можно воспользоваться нецелевым ипотечным кредитом — это оптимальный способ получить значительные средства под залог имеющегося жилья.

Кредит предоставляется в рублях, долларах США или евро на срок от 5 до 20 лет. Обеспечением является квартира, которая находится у вас в собственности. Если недвижимость оформлена на члена семьи, то потребуется его согласие на участие в сделке.

  • Сумма кредита — от 10 000 долларов США или евро (или рублевый эквивалент).

  • Максимальный размер кредита — 60% от стоимости закладываемой недвижимости.

  • Комиссия за рассмотрение заявки — отсутствует.

  • Комиссия за выдачу кредита — 27 400 рублей.

  • Процентная ставка составляет 17,65%-18,40% в рублях, 12,60%-14,60% в долларах США или евро.

  • Кредит погашается ежемесячно равными (аннуитетными) платежами. Первые три месяца досрочное погашение не допускается. В дальнейшем вы можете досрочно погашать кредит взносами от 15 000 рублей, 500 долларов США или 500 евро.

  • При досрочном погашении с 4-го по 12-й месяц взимается комиссия 1% от суммы платежа.

Заключение

В данной курсовой работе были изучены основные вопросы в области ипотечного кредитования, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрены возможные пути их решения. В результате анализа состояния ипотечного кредита в России можно выделить основные проблемы на сегодняшний день:

  • Во-первых, увеличенные процентные ставки кредита (с 10-11% до 15-18%), к которому кредитные организации вынуждены прибегнуть, лишившись источников дешевого долгосрочного финансирования.

  • заметное уменьшение кредитных организаций, предоставляющих программы ипотеки, в результате чего предложение на ипотечном рынке существенно сократилось;

  • невозможно получения кредита без первоначального взноса, а его минимальный размер составляет 30 % от стоимости приобретаемого жилья;

  • В настоящее время ипотека недоступна для семей, со средним достатком (60-70 тысяч рублей). Для того, чтобы банк дал добро на выдачу ипотечного кредита доход заёмщика должен быть не менее 90 тысяч рублей в месяц;

  • Многие заемщики не в состоянии продолжать гасить взятые кредиты по уважительной причине - из-за потери работы или существенной части доходов, что привело к росту просроченной задолженности ( в конце прошлого года она составляла 0,6, то в июне 2009-го – 1,4%).

Тем не менее, россияне не отказываются от возможности взять кредит даже на новых, более жестких условиях. По статистике, обратиться в банк за ссудой сегодня готовы две трети граждан.

В сложившихся условиях финансовых трудностей правительство намерено оказывать поддержку рынку ипотеки. Было выделено 60 млрд рублей Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для того, чтобы программы выдачи кредитов ипотеки продолжились и в 2009 году. Что касается непосредственной поддержки заемщиков ипотеки, то и здесь ведется работа. Так, заемщики, столкнувшиеся с трудностями по обслуживанию кредита из-за потери работы или сокращения доходов, смогут рассчитывать на отсрочку по оплате основного долга и процентов.

"Здесь чудес не произойдет. Я думаю, в ближайшие два-три года, не раньше, мы вернемся к ситуации по ипотеке, которая была, однако она нас тоже не устраивает", – сказал президент РФ Дмитрий Медведев. Кредитная ставка должна стать ниже, считает глава государства. "Ставка рефинансирования ЦБ падает, и это неплохо", – отметил он. Однако банки пока дают ипотечные кредиты с очень большим рисковым запасом. При ставке рефинансирования 11% они могли бы предоставлять ипотеку под 14% – что плохо, но более-менее приемлемо, но они еще закладывают свои риски. Нельзя сохранять ситуацию, когда ставка составляет 20 или 30%, – это абсолютно не реально, полагает Дмитрий Медведев. В ближайшее время, по прогнозам аналитиков, ипотеку реанимировать вряд ли удастся, а вот в следующем году уже возможны предпосылки к тому, что процентная ставка по ипотечным кредитам будет снижена.

Развитие ипотечного кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской системы страны в целом, поэтому активное внедрение ипотечного кредитования - это не просто масштабный коммерческий проект, но оптимальный эффективный путь решения исторической по значимости социальной задачи - сделать жизнь соотечественников лучше и комфортнее.

Список литературы

  1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) » от 17.07.2009 №166-ФЗ;

  2. Федеральный закон от 25.12.2008 №288-ФЗ
    "О внесении изменений в Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей";

  3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ
    (ред. от 27.09.2009);

  4. Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ (ред. от 27.07.2006) "Об ипотечных ценных бумагах";

  5. Н.Б. Косарев.- М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007.-576 с.;

  6. В.Пономарёв. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.//

  7. Разумова Е.А. Ипотечное кредитование// Питер, 2009;

  8. Нуждаева Е.В. Ипотечное кредитование. Правовая и методологическая основа. - Челябинск: Чув. Ун-т Чебаксары, 2004. - 88с.;

  9. ссылка на сайт удаленаarticles/ipoteka/111-chto-zhdet-zaemshhikov-ipoteki.php;

  10. ссылка на сайт удаленаnews/topic/1054003?p=2;

  11. ссылка на сайт удаленаinews/;

  12. ссылка на сайт удалена;

  13. ссылка на сайт удаленаpublication/2020.